银行贷款与特殊偿还 - 独栋住宅融资检查

大家好，

我们目前正在规划我们的独栋别墅，如果能收到关于我们的融资方案的反馈，我将非常高兴：

房屋/土地：
- 土地已拥有（自筹资金，购地款约12万欧元）
- 房屋：与建筑师共同设计/施工，KFW-70标准，185平方米居住面积，带地下室+车库，费用：（包括建筑附加费用、建筑师、庭院装修、家具）：约60万欧元

财务情况：
- 自有资本：43.5万欧元，无负债
- 计划贷款：16.5万欧元
- 月收入：2200欧元（净收入，我）+3500欧元（净收入，伴侣）

融资方案：
1. 贷款：Kfw（节能建筑，153条款）
* 5万欧元
* 实际年利率：1.26%
* 利率固定期：10年
* 还款额：每月489.75欧元

2. 贷款：银行贷款
* 11.5万欧元
* 实际年利率：1.87%
* 利率固定期：10年
* 还款额：每月500欧元
* 提前还款：每年5%

我们预计在未来5年内还能额外提供3万欧元用于还款。Kfw贷款可以随时无成本提前还款，银行贷款则需支付5%的手续费。我们也假设10年后只需少量后续融资，因此贷款期限较短。
我们总共选择了每月1000欧元的还款额。我们目前很容易负担，考虑到计划有两个孩子，金额保持较低，以便我能单独承担这笔还款。如果有多余资金（只要我的伴侣全职工作或第二个孩子后重返工作岗位），我们可以进行提前还款。我们还希望争取每年10%的提前还款额度。我们计划将KfW贷款期限延长到20年，因为这样该贷款的年金负担降低，我们可将更多资金用于偿还（成本更高的）银行贷款，从而加快其偿还速度——我们认为延长至20年的利率附加费较小。

专家们，你们对这个方案怎么看？有没有更好的建议？这个报价公平吗？我们是从本地一家银行获得的报价——在线上能拿到更好的条件吗？

提前衷心感谢大家的建设性意见！:)

问候
baumhaus

我可以娶你们吗 :) 如果你们认为五年后大约有三万的结余，我大约会在五年内借五万，剩下的贷款期限为十年。

根据你们的数字，应该还要咨询一下中介。

我们想把KfW贷款期限延长到20年，因为这样可以使这笔贷款的年金减少，把剩余的钱投入到（更贵的）银行贷款中，以便更快偿还——对我们来说，延长到20年的利率附加费影响较小。

那你们自己算算这是否真的更划算……我刚刚快速算了一下，答案是否定的。

说实话：我会直接这样签约，就这样算了。即使你们现在能得到更好的报价——不过那也只是便宜几欧元而已。为此你们可以有一家本地银行。3万欧元的专项还款也可以分几年偿还（如果是10%的利率，你们也得这么做），这里节省的也只是几欧元。

我可以娶你们吗 :) 如果你们认为五年后大约有3万的余额，我愿意在五年内借约5万，剩余的贷款期限设为十年。
根据你们的数字，你们也应该咨询一个中介。

我们也考虑过在五年内借5万，但因为我们随时可以提前还款给KfW，所以打算把钱留着用于这方面。

那你们自己算算这是否真的更划算……我刚才快速算了一下，我的结论是：不划算。

说实话：我会就这么签了，不用多想。即使你们现在能拿到更好的报价——那也只是几欧元的差别。你们还会有一家当地的银行。3万欧元的提前还款可以分几年偿还（你们利率为10%时也必须如此），这里节省的也只是几欧元。

我们周末只是大致计算了一下，结果也刚好匹配——不过我会再核实一次。你说有“当地银行”这一点确实没错——这对我来说也是一个很重要的理由！这样一来，遇到问题至少有一个直接的联系人，而不是每次打电话都遇到不同的顾问，他们之间不沟通。当然，我们也可以/必须把银行贷款的提前还款拆分开来，但当然更好的是能更快偿还更多。我们会继续比较。

感谢你们俩的建议！

你好 f-pNo，也感谢你的意见。

在假设发帖人想要获得更低利率的前提下，(...)

基本上是，但我觉得你还没有理解我的动机。对我们来说，每月1000欧元的还款额是确定的。因为我们需要两笔贷款（KfW贷款和银行贷款），问题是如何分配这1000欧元的还款额。在我第一帖中描述的500/500的情况里，我们看到了一个问题，那就是通过我们计划的3万欧元特别还款，大约五年后可以很快还清随时可偿还的KfW贷款，但那之后每月只能继续偿还银行贷款的500欧元，虽然我们本可以还更多（暂且不考虑5%的特别还款），这样长期来看会支付更多利息。
通过KfW的20年模型，正如你正确计算的，每月还款额为255欧元，也就是说银行贷款可以还750欧元，因此KfW贷款结清后我们可以更好地偿还银行贷款。所以KfW 20年模型的稍微高一点利率对我们来说是划算的，因为我们本来就想更早偿还。

一个积极的副作用是：由于更高的还款额，银行贷款的利率也略有下降，更准确地说降至1.71%，我们已经收到了新的报价。

此致
baumhaus

在许多贷款中，可以在贷款期限内多次调整还款金额。