根据第34条对大块土地的可建设性评估

你好，
我有一块带有旧建筑的地皮在考虑中。

宽24米
深44米

这里是关于地皮和周边环境的印象。











根据第34条规定允许建设。

建设管理局表示，如果设计符合周边环境，他们会批准两层平屋顶的建筑。未拍摄到的邻居区也有一些新建的平屋顶两层建筑。

建设管理局没有提供更多信息。他们希望先有一个建筑师的设计方案，然后进行建筑咨询。但我不能等太久，因为他们肯定不会无限期为我保留这块地。

因此，我想问：在这块面积很大的地皮上，目前的低矮建筑条件下，建两层完整建筑的可能性有多大？我们设想建一栋约200平方米加地库使用面积的房子。我们不太喜欢两层建筑带的错层结构，而是希望看到完整的两层楼。也就是说，1085平方米的地皮相比建筑体量来说已经非常大了。

同时，我们非常重视隐私。考虑到邻居的建筑情况，我认为我们可能不被允许修建像我们现在住处那样的地界墙：



虽然照片有点暗，但还能看出来。

我们喜欢有门关闭时无人能进入地皮的感觉，这样能很好地保障隐私。我不认为像目前可考虑的这块地那样的街道环境能够批准大约2米高的围墙，对吧？
那我们的最低要求是，从房屋开始，整块地从左到右完全封闭，没人能从街上进入花园（连攀爬小门等情况也不行）。这必须是一道延长的墙，就像现有旧建筑那样。我可能会想把这墙设计在有我们认为非常值得保护的大树的左边，右边可能是车库。

但在我们的条件下，这样的设计和房子能匹配吗？还是这块地太大了？显然，1085平方米太大了，但可以承担得起。我们也不反对有一个大花园。我们找房子已经快三年了，就是找不到合适的。这块地从邻居、位置、价格、空间等方面都非常合适。我们能实现吗？

此致
奥利弗

“Altbebauung” 指的是大约50年历史的平房 ? - 这个房子，除了保温标准之外，结构上看起来还不错 - 是保留、改建/加层还是拆除？

一张航拍照片可以使画面更加完整。

平房将被拆除，我想在那里建一栋现代的两层独栋住宅，有两个完整的楼层。

科隆地区没有可用的建筑用地；只有通过这样的地块才有机会......

这里还有航拍照片：

我看不到这些图片……

我们正处在类似的情况：根据§34建造（不过空间没有那么大）。

不要被吓倒！建设部门里常常有些人更喜欢按固定模式建造。但§34实际上给予了相当多的可能性。当然，不能在满是独栋别墅的区域建造十层高的高楼，但在风格上他们其实不能干涉太多。屋顶形式等也不例外。我们就是这么学到的。但是（总有个但是，对吧）：你得留足时间。

绝对限制性的因素是退让距离。这是有效的建筑法规，当然必须遵守。
在我们这里，正是因为遵守了这些退让距离，我们不得不采用带有较低膝墙的斜屋顶。你们那里应该不会是这种情况。

找一个你们在风格上喜欢，并且（这真的非常重要）愿意与建设部门较劲的有能力的建筑师。（我们一开始找的建筑师就不愿意干这个……）。

祝你们好运！

我非常羡慕你们，我们也非常想建成包豪斯风格……

根据德国建筑法第34条的规定，建筑的可建性必须始终通过与建筑主管部门的建设预先审批程序进行协商。由于这里没有明确的B计划规定，建筑物应当在规模、体量和比例上融入周围环境。我假设容积率/建筑面积比为0.2/0.4，因此你所期望的200平方米、两层高的房屋规模在土地利用方面应该没有问题。

但由于“融入”具有较强的解释空间，且主管部门也很清楚如今的建筑风格与过去几十年有所不同，因此应通过使用研究/初步方案向主管部门申请建设预先审批，以获得业主期望的基本解决方案。口头咨询不具备法律效力。

通常，事先与相关负责人进行面对面交流，详细讨论具体情况并展示可能的解决方案是非常有帮助的。为此，需要做好论证准备，包括环境分析（照片、计算）和上述使用研究。这样会有更多可能实现的方案。

举例来说：一位买家希望在Euskirchen市中心建造一栋多户住宅，计划拆除现有建筑，并新建一栋3.5层高的建筑。投资者对土地的利用有特定设想，但根据现有的规划要求暂时无法实现。通过研究周边环境（近年批准的建筑和扩建项目）、B计划及其文字说明，我在建设预先审批的初次会议中已获得审批部门的认可，批准增大土地利用率和改变屋顶形式，因为该规划已有35年历史，现今的需求等已有变化。投资者将购买该土地，并提出建设预先审批申请。

我记得你在去年十二月曾就该土地提出过相关问题。从那时起没有进展吗？
如果你显然对该土地非常感兴趣，应该走正规程序。

我在十二月份时就已经把这块地列入计划。但我的出价不是最高的。几天前中介打电话说，出价更高的开发商在公证预约前三天退出了，因为他的多户住宅项目最终未能获得建筑管理局批准，对他来说这笔事就没有经济效益了。

我是第二高出价者，现在可以以当时的报价购买。

当然，在对方放弃后我什么也没做。但之前我和建筑管理局有联系。他们说；除了告诉我可建两层平屋顶之外，事先不能说更多。市里只有在我带着建筑师设计图时才做建筑咨询。而我当然没做那个。

我正在和一个总承包商（Artos公司）联系，我们正在商量方案。