土地基准价评估与银行评估

大家好，

我们目前正在看地块，遇到了一个有趣的报价。由于建筑结构非常差（70年代的装配式房屋），问题是如何以及必须如何单独评估土地价值。基本上很清楚，价值不一定等于价格，但我想了解银行在融资时会如何看待这个问题，以及这些差异是如何产生的。



土地利用规划将区域划分为一般住宅区（620+）、村庄区/混合区（520-560）和工业区（180）。住宅区的价值在调整后的容积率相近的情况下大致相当，但北部的新建区却完全不同。

1. 基本上我能理解这里的差异，该区域大约在2020年开发。由市政府以700出售，由于低利率期，价格肯定是毫无讨价还价余地地卖出的。但为什么这几乎没有影响到相邻区域？这些价值来自2022年，2024年的数据尚未发布。

2. 对于530区域，我可以理解因为靠近工业区而价值略低于旁边的560区域。但价值相关的容积率是0.8（530）和1.4（560）。这是否应该根据换算系数调整？

3. 当整个混合区仅用于住宅用途时，银行如何评估混合区与住宅区交界处的地块（下中部530-700）？如果单纯按数值看，差价几乎是十万欧元。这会明显影响贷款成数，但同时也不合逻辑。那么是否应考虑该区域的微观位置，并在估价时给予±15%的调整？

4. 会不会是我想太多了？（并不完全认真）谁有水晶球，可以告诉我这个报价可以多厚脸皮？我讨厌这种不透明！

1. 基本上我会理解那里有偏差，该地区大约在2020年开发。由市政府以700出售，经过低利率时期，价格肯定是没有谈判就成交了。可是这为什么对邻近区几乎没有影响呢？这些数值来自2022年，2024年的数据遗憾还未发布。

因为各自区域的价格据估价委员会和/或现有购房合同来看，应该没有变化。

2. 关于530区域，由于靠近工业区，我能够理解其价值比旁边的560区域略低。但关键的容积率是0.8（530）和1.4（560）。按换算系数，这样是否不应该是这样？

单户住宅的容积率可以忽略不计。

银行如何评价处于混合区与住宅区交界处（下面中部530-700）的土地，当该混合区完全被用作住宅用途时？如果单纯按数值计算，差异几乎是10万欧元。这会明显影响抵押放贷比，但同时也不合理。那是不是应根据该区的微观地段采用±15%的评估因子？

土地指导价按具体地块。

是不是我想太多了？（不太严肃）谁有水晶球，能告诉我报价能有多大胆吗？我讨厌这种不透明！

是的，你想多了。估值几乎完全是自动进行的。小额贷款领域没有人员介入，而是一个系统根据门牌号访问土地指导价来确定价值。

由于建筑物状况很差（70年代的预制房屋），问题是土地该如何单独进行评估和必须如何评估。

如果建筑确实到了拆除阶段，评估就简化为：土地指导价减去拆除费用。否则进行正常评估，带有较高的折旧率（虽然50年并不算长）。

非常感谢！那么我不得不使用贷款中介的服务，以便从银行的角度进行评估。

贷款中介未能提供有意义的结果。银行表示比基准地价高出37,000欧元。这比我预期的少了100,000欧元，远比预期严重。

或许你可以试着向不同的银行咨询，我们这里有一家银行的评估结果与另一家银行完全不同。根据银行A的评估，我们的土地价值为5万欧元，而银行B接受了13万欧元的购买价，并全额贷款融资。

信贷中介没有提供有意义的结果。银行说比基准地价高出37,000欧元。这比我预估的低了100,000欧元，远比预期的严重。

大概就是我对一栋破房子的预期那样……