建筑师成本估算与时间安排 - 经验

大家晚上好，

我试着简要说明我们目前的情况，并希望得到大家的意见和建议。

我们去年开始与建筑师进行规划，并成功完成了包括建筑所需贷款资金在内的所有准备工作，直到十一月。
成本估算已经确定，土地也已购买，1月14日获得了建筑许可，因此我们很有信心能按计划于5月21日开工。

接着进行了结构设计（这花了六周时间）和施工图设计，也就是委托建筑师完成了所有1-8阶段的工作。
这一过程拖了很久，招标也于五月初开始。对于我们这些外行来说，在当前市场环境下还能获得合理的施工报价，实在令人怀疑。

结果也是如此。毛坯工程价格不断飙升，但他难道不应该在时间规划中预见到这一点吗？
现在部分设计简化了，开工时间推迟到九月初，等等……
这对我们来说不是大问题，但贷款的备用利息从十一月开始产生。

最好的应对方式是什么？虽然还处于早期阶段，但我必须开始收紧控制了。

1. 之后产生的备用利息可以作为费用计入账单吗？
2. 唯一的成本估算是给银行的，那建筑师根据HOAI是否还需要提供更详细的估算？
3. 我们还能从各阶段获得哪些服务？
4. 他在建筑师合同中提到的金额可以超出多少？如果超过，会发生什么？

我们可以应对超支，但我不想因为错误估算和糟糕的时间安排而被迫出售我的产权公寓。

也许你们有一些建议可以在不激化矛盾的情况下，让事情回到正轨。

此致，

Jan

我几乎可以说，这都属于与建筑师合作时的一般风险。我们那边也没有什么不同。

什么时候哪些成本估算/更新“到期”，应该写在HOAI里。我大致记得，成本估算（LPH 1）和成本确定（LPH 8？）之间的偏差允许在20%以内。中间还有根据施工图设计的成本计算。这个一般在20%之内，我记得是10%左右，至少是分阶段的。这里还很有趣的是，哪些算作“特殊服务”，这些是不影响最初估算20%偏差范围的。

至于是否以及在多大程度上能根据时间进度提出赔偿要求，我不清楚。你们的建筑师合同里有写各个阶段的截止时间吗？如果没有，我觉得从中找出“案件”可能会有些困难。毕竟，建筑师合作从委托到入住往往会有两年时间。

别误会我，我也很烦这事，但我已经接受了。我觉得最聪明的做法，应该是在招标开始时再和银行搞融资，这样可以最大限度利用贷款期限。但我们因为缺乏经验，也没这么做。或者让建筑师合同里明确写清楚，提交方案设计、施工图设计、招标文件发送和合同签订的截止时间。建筑师会不会答应，我觉得有个大问号。部分原因也是可以理解的，因为这涉及审批机构等会影响时间顺序的因素。结构工程师和能源顾问也常常会拖延，所以我能理解建筑师害怕给出时间承诺。如果结构工程师或能源顾问是业主聘请的，却没按时完成，他能怎么办呢？

我肯定会关注这里的讨论，也许还能找到一些思路——对我来说也是。[emoji4]

是的，这很烦人，但通常可以通过交付阶段，不仅是与建筑师，还包括总承包商。利息方面应该计划一个缓冲。我希望你们已经准备好了。产生的费用你不能抵扣。

在时间安排上，你们应该在截止日期临近时才确定解除租房合同。在建筑师施工中可能会花费更多时间，在结构化的总承包施工中也可能有自有劳务。

终止租赁合同的时间最好设定在最后一刻之前。

我们的建筑师说，通常从铺设找平层开始算起，大约十周后可以搬入。根据你的经验，这现实吗？

到那时，所有工种的工作应该都已经分包出去，并且有了开始/结束时间和赔偿规定。虽然，如果已经通知退租并且必须搬出去，这也只能起到有限的作用。

但是我们计划安排一到半个月的时间重叠，以缓解搬家的压力。

与此同时，这里和其他地方对出租住房的需求都非常高，也就是说，找到接手租客应该很容易……而且上一个因为新建筑搬走的邻居，感兴趣的人排起了长队。这也进一步说明最好安排在最后一刻之前[emoji4]

大家好，

经验至少方向上是一致的。虽然暂时没有改善，但至少让人放心，我们仍然处于正常流程中。

预留利息和额外费用本来就宽裕计算，因此现在不必紧张。但最后我仍然认为，选择与建筑师合作建造，也是寄希望于获得透明度。

目前我并没有感受到这种透明度，尤其是在对建筑师工作的监督方面。我很难接受招标阶段从一月开始，到现在还在进行，二月份的施工计划早已被打乱。
HOAI这本书已经买了，但作为外行，怎么从中推断出具体能向建筑师要求什么，同时又不破坏共同的工作基础呢？

作为IT项目经理，我对客户在时间和预算方面负有透明的责任，也许这就是我对建筑师有一定要求的原因。

此致，敬礼

HOAI作为一本书已经买了，但是作为外行人，如何从中具体推导出可以向建筑师索要什么，而不破坏共同的工作基础呢？！

我觉得你本可以省下这笔钱[emoji6]我更建议咨询专家，以解决HOAI相关的问题。毕竟它很有法律性质。

你提出的问题正是关键所在。我的印象是，许多建筑师缺乏洞察力、批判能力和自我反省。

作为IT项目经理，我在时间和预算方面对客户负有透明度责任，也许这就是我对建筑师的某种期望。

欢迎加入这个圈子。每一个经过扎实项目管理培训的人，如果了解建筑行业的惯例，都会感到近乎疯狂。但这没用，你可以选择纠结，或者选择接受。你实际上能改变的很少。

守时、透明度、（主动的）沟通，甚至仅仅是接受业主有一定（较高）信息需求，这些都不是建筑行业的核心能力。这真的是另一个世界……