与住房储蓄合同相关的年金贷款或只付利息贷款

大家好，

我们即将做出关于建筑贷款的最终决定。
目前我们有两种融资方案。
融资需求约为520000欧元。
其中30000欧元来自自有资金。

方案一：通过我们的主银行：

120000欧元通过KFW节能建筑贷款
200000欧元通过建筑积蓄银行的预借贷款 + 新的建筑积蓄合同作为还款工具
200000欧元通过主银行的预借贷款 + 新的建筑积蓄合同作为还款工具
KFW贷款利率固定期限为10年

另外两笔贷款的利率固定期限为30年
总的有效利率为1.76%
整个贷款期限内的总支付额为649000欧元。
月均还款额约为2061欧元。最后6年约为每月715欧元。
唯一的利率风险是在10年后，KFW贷款剩余66000欧元欠款。届时我们可以通过自有资金来覆盖。

方案二：通过Sparkasse银行：

300000欧元年金贷款，利率1.57%，期限20年，剩余欠款36000欧元
120000欧元KFW节能建筑贷款，利率0.95%，期限10年，剩余欠款68000欧元
100000欧元KFW住房产权贷款，利率0.9%，期限10年，剩余欠款64000欧元
月还款额为2099欧元。

我们每月净收入约为7200欧元。

对于采用建筑积蓄合同的方案，我有点担心债务拖得比较长。另一种方案由于两个KFW贷款，利率风险明显更高。

目前我有些犹豫，不知道哪种更合适。
如果能给我一些建议，我将不胜感激。

不用计算。住房储蓄合同几乎总是没用。[TA bei Vermietung] 还可以（签约费用可税前扣除），但以当前的利率，等额本息贷款几乎总是更划算。

全部有效利率1.76%？如果你把补贴算进去，KfW大概是接近0%。这是不是意味着你在这两家银行的利率都超过了2%？这对我来说似乎太高了。

关于住房储蓄合同的问题，现在已经不再是“总是”糟糕的——过去是这样，但目前为了锁定低利率，经常会采用这种方式。你可以制作Excel表格，并计算两种方案的总成本。在我们的情况下，如果第一阶段结束后，我们的后续利率达到3.8%或更高，住房储蓄合同模式会更划算。我们认为这种情况不太可能，所以选择了等额本息贷款。

在你的情况下，剩余债务只有36,000，我可能无论如何都会倾向于等额本息贷款。或许你还能获得特别还款的机会。

我只能同意 的观点。使用住房储蓄合同的不同方案，你总是要对全部金额支付利息，同时你又在储蓄一笔不会产生利息的钱。只有在极少数情况下，这样做比直接还款更划算。
我自己也有一个预先融资的住房储蓄合同，储蓄期和贷款期的利率听起来非常优惠，但即使如此，一个利率是它两倍或三倍的分期贷款（储蓄期/贷款期）在总成本上其实更便宜。我选择住房储蓄合同只是因为我能稍微延长期限，让每月还款压力更小。金额也比较小，贷款期内我随时可以进行特别还款。
用非常精确的计算来判断住房储蓄合同是否更划算是必须的。另外，我也有不偿还贷款的那种不安感。
至于剩余债务……嗯，总体来看数字是可以接受的，而且以你们的收入，未来十年大概还能存点钱。我不会对此过于担忧。
所以我的首选是：方案2。

感谢您的意见。目前我更倾向于年金贷款的方案。对于第一种方案，我也不太清楚在各种不同利率的子产品中，整体有效利率是如何计算的。