土地购买 - 直接分割？

你好，

我们现在正在研究建房的话题，正如我在另一个帖子中已经写过的。从十月份开始，一个新的建设区的地块可以被预订/购买。现在情况是，我的父母想要建一个新的适合老年人的房子。妹妹搬出去之后，现有的房子大约大了50平方米，而且带有游泳池的花园工作太多。因为我们住在乡下（28000名居民），这里的地块通常至少有600到1300平方米。但他们希望地块最大为400平方米 -> 因为花园工作 ;) 。我们自己也想要一个小一点的地块，所以想法是也许购买一个较大的地块，然后实际分割。

这样我有以下几个问题：

1. 当然，地块必须继续符合建设规划或建筑法（建筑法规，下萨克森州建筑条例）。这里重要的是建设规划（很遗憾要到九月底才有）——建筑基础系数、容积率、每栋房屋可能规定的最小地块面积、建筑边界框。同样还有关于建筑法的距离规定。此外，两个地块都必须接通基础设施。我的调研得出了这些结论，有没有我遗漏的重要事项？

2. 如果建筑法没有反对意见——我有权利分割地块吗？还是说我必须依赖建筑管理部门的同意？

非常感谢大家提前牺牲你们宝贵的时间来回复 =)

你好 ，

如果在建筑法规上没有反对意见，那么分割是无法阻止的。;)

在北莱茵-威斯特法伦州（NRW）（我认为在下萨克森州（NDS）也是如此）情况甚至更“严重”。对于未开发的土地，分割肯定会通过，因为在NRW只有在已有建筑的土地上才需要申请分割许可。

从地籍的角度来看，因此最初可以通过一个在建筑法规上完全没有意义的分割，因为建筑管理部门根本不会注意到这一点。

作为测量师——鉴于他理解分割的意义并看到潜在的风险——在这种情况下，一定会与建筑师进行沟通。然后向建筑管理部门提交建筑申请（这是建筑师的任务），包括计划中的新界限，建筑申请将根据未来分割后的状态进行审查并进行建筑法规审核。分割可以同时进行，以确保在开工前完成。

这也是一种标准流程，如果规划许可中没有规定最小地块面积和/或不允许建双拼房，并且你们计划的建筑适合新的分割地块，可以提前快速审核。

如有需要，我可以通过私信推荐你当地（韦泽马尔施）的测量师联系方式。

此致
敬礼
Dirk Grafe

我一直在读[Grundsteuer] :-) 但我觉得他说的是[Grundstück]。

: 是的，这里的“Grundstück”不是指房产税的意思，而是指土地 ;)

: 首先，非常感谢您的回复！是的，几年前下萨克森州已经不再需要分割许可了。如果我理解正确的话：理论上我总能拿到分割声明——无论它多么（不）合理。为了考虑建筑法规，避免不合理的分割，我或者建筑师必须提交包含两个建筑及分割的建筑申请（或者是两个建筑申请？！）。如果建筑管理部门有异议，我会在分割之前得知，对吗？

对我们/我来说，问题在于购买一块大地皮后才发现建筑无法进行，这对我们来说是适得其反的。那样的话，我们或者我的父母比如会有一块900平方米的地，而不是400平方米和500平方米的两块地。我们可以询问建筑师，但不能100%确定？如果建筑师懂行，我们能否有90%的把握它能行？

Dirk Gräfe 是我们关于 Grundstücke 的专家。 我作为一个 Niedersächsische Laien 有点困惑，因为我知道这些 Grundstücke 只能进行 ideell 分割，因为一个独立的 Grundstück 必须有它的 650 平方米。你们那里应该也是这样吧？

你好 ypg - 根据你的帖子，我刚刚查阅了《下萨克森建筑条例》中关于650平方米最低面积的规定，但没有找到相关条款。我只知道在B规划中会设定最低面积。这样的话，650平方米可能也会成为汉诺威和不来梅地区再开发时的问题？

但由于我还是个更大的外行，所以这也可能没什么意义 ;)

如果之前没有收到回复，我会问我们的建筑师，并把答案发布在这里。