作为资本投资购买ET公寓

大家好，
这里肯定有些人可以给我一些建议/提示。
我正准备购买一套小型一居室公寓作为投资（带阳台、车位、地下室、电梯）（约41平方米，价格89千欧，状态良好，暂不需要装修，无中介，已出租，位置优越），目前租金为340欧净租金加110欧杂费，物业费38欧。
考虑事项：
A- 投入大量自有资金，以避免贷款
B- 投入少量自有资金，以利用低利率，并在未来几年将自有资金用于其他用途（我们想买独栋住宅或带花园的公寓），并将部分资金投资于例如基金定投计划。
该地块89千欧的总价是合理的，但我无法判断一居室是否值这个价，或者这类公寓的收益是否值得，考虑到投入和成本。
如果我要贷款，贷款额度是否应以净租金额（加上预备金）为基准，这样房产“基本能自我维持”？

关于我个人：
正式员工，净收入约2600欧（仅供参考：有第13和第14个月工资及年度奖金）
已婚，有一个孩子，我妻子目前在育儿假，我暂时不打算把她纳入贷款计划（仅供参考：育儿假结束后净收入约2600欧）

这是我们第一次接触这个领域，因此我们计划在接下来的几天内预约不同银行，了解情况。

谢谢大家的建议，问候大家

简单算算，你在纯租赁期满25年后才能收回你的资本。除此之外，还有维护、修理、租户更换、空置以及不可忽视的收入税。如果你有贷款，利息可以减少税负。

我不是这个领域的专家，但这听起来对我来说不划算。更何况你其实自己需要钱，既然短期内没有预期收益，为什么还要把钱绑在那里呢？

难道以前没有一个经验法则是净冷租金的20倍吗？

我不是这方面的专家，但这听起来对我来说不值得。况且你自己实际上还需要这笔钱，如果不是近期能期待那里的收益，为什么还要绑定资金呢？

是的，所以我想尽可能少投入自有资本，最好能以1.2%-1.5%的利率，在10-15年内连本带利还清。
我知道“一个”公寓是一个集中风险，但我想建立另一个支柱（我们已经长期投资于基金，并把钱存入活期储蓄账户，加上3个建筑储蓄合同）。

无论如何，你的资金都已经被占用，要么用于购买，要么作为每月负担。这两者都会明显影响你的一户建房屋的贷款。

如果是在慕尼黑市中心买一套公寓，银行当然会拍手叫好，但你的数字听起来并非如此。否则，我的经验是，这些“租金收入”并不会真正让银行感到乐观。

在这里论坛的多数人都适用：我们不能用零花钱支付一套好的[ETW]和一栋好的独栋住宅，必须两者都贷款。如果其中一个已经“不可能轻易做到”，为什么还要同时承担两个负担。

在你的情况下，我会优先考虑那些在投资期限内能够获利且中期内能解冻资金的投资类型。

如果你已经有一栋快还清贷款的房子，而且其他条件也合适，我会建议你买房。但你必须要么投入自有资金，要么支付利息。你要绑定20年甚至更长时间，而且没有为将来的独栋房子积累任何资产，只有债务。
每月物业费38欧元：是哪个建筑年代的房子？有多少个单位？

编辑：现在的收入作为投资并不是最理想的，即使条件不错。