ᐅ Finanzierungsmachbarkeit Einfamilienhaus Kauf

Tom197680 schrieb:

Der Eigentümer möchte gerne mit dem Geld verreisen. Wieso kommt Ihr darauf das es eine Abzocke ist, wenn vom Partner der Vater sich mit 50.000 Euro einbringt? er hat doch am Ende die Schulden wenn was schief geht?

Top Investition für ihn. Immerhin hat er sich mit dem relativ wenigen Geld die Hälfte der Immobilie gesichert.
Er kann sich in den 2. Rang ins Grundbuch eintragen lassen mit den 50k.
Mit als Eigentümer bedeutet, er hat bei allem Mitbestimmungsrecht, kann kommen und gehen wann er will, kann den Rasen mähen, oder auch nicht, und und und.
Da würde ich mal GANZ schnell von Abstand nehmen. Vom Hauskauf an sich auch. Also vor allem von diesem Haus.

Musketier schrieb:

Sehe ich auch so. Ein potentieller Vermieter kauft kein Haus mit Wohnrecht. Ein Eigennutzer müsste erstmal eine Eigenbedarfskündigung gegen Euch durchführen, hätte aber immer noch das Thema Erbbaurecht und ein lebenslanges Wohnrecht.

Der aktuelle Eigentümer kann vom Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 573 a Baugesetzbuch gebrauch machen und danach eine "leere" Wohnung verkaufen. Das sollte man im Hinterkopf behalten!

Ich würde es so auch nicht kaufen wollen. Vielzuviel Nachteile und Fallstricke.

Aber trotzdem wird es Zeit für ein Gegenangebot!

Wie wäre es mit 168.000€, was ca. 20 Jahreskaltmieten entspricht?
Oder noch weniger, weil das Haus anderweitig äußert schwer bis unverkäuflich ist. Selbst für 100.000€ und Wohnrecht kann man gut und lang reisen. Wie steht es um die Gesundheit bzw. Lebenserwartung des Verkäufers?

Zur Bewertung wäre wichtig (nachdem wir das Alter kennen)
- Verkehrswert des Hauses. In erster Näherung reicht da mal Baujahr, Größe (insgesamt) und Ausstattung (einfach/mittel/hoch) --> Wertbestimmung nach Sachwertverfahren
- Miete einer Vergleichbaren Wohnung zu der, der bestehenden Eigentümer
--> Abzug durch die zu erwartende statistische Restlebensdauer
Dann kann man den "Wert" mal so einigermaßen taxieren. Kommen dann natürlich so Details dazu, wie die Nebenkosten aufgeteilt werden, etc.

Ganz grob gehe ich davon aus, dass das Wohnrecht einen Wert von ca. 150T€ hat (25 Jahre, 500€ Miete). D.h. das Gebäude (ohne Grund) müsste einen Wert von 460T€ haben (ja, ich weiß, bei Erbpacht kann es in beliebten Lagen auch einen Grundstückswert geben). Gehen wir mal von 70 Jahren wirtschaftlicher Nutzungsdauer bei einem Einfamilienhaus aus, davon sind 30 Jahre rum dann hätte das Haus Normherstellungskosten (2021) von 805T€. Mit den NHK 2010 ergeben sich 877€/m2 BGF bei mittlerer Ausstattung (also Fläche inkl. Keller und volles DG (keine Berücksichtigung von Dachschrägen). NHK 2020 wären (130%) also 1140€, d.h. es müsste eine BGF von ca. 700m2 vorhanden sein, also 230m2 je Etage (Keller/EG/OG).

Auf den ersten Blick sind die 310T€ etwas sehr hoch gegriffen, wenn nicht in oder um München/Frankfurt/Hamburg/... gelegen ...

RomeoZwo schrieb:

Auf den ersten Blick sind die 310T€ etwas sehr hoch gegriffen, wenn nicht in oder um München/Frankfurt/Hamburg/... gelegen ...

Bei guten 6€/qm Miete, der der TE zahlt, liegt das Objekt eher in der Pampa 😉 im Vergleich zu Großstädten.

In Google lässt sich auch ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswert eines Erbbaurechts an einem Einfamilienhausgrundstück finden. Zur Berechnung braucht es:
- Bodenrichtwert
- Größe des Grundstücks
- Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags
- jährlich erzielbarer Erbbauzins
- Liegenschaftszinssatz des unbelasteten Grundstücks (kann man mit 3% ansetzen)