ᐅ Finanzierung | Einfamilienhaus | Machbarkeit | 2. Rang

Hallo Zusammen,

wir suchen bereits über 7 Jahre ein Einfamilienhaus und sind endlich fündig geworden. Bei mehreren Finanzierern haben wir uns zuvor beraten, ob unser vorhaben machbar wäre und nun einen beauftragt, Kreditangebote einzuholen. Leider ist aufgrund der aktuellen Umstände (Corona) die Ausfertigung bzw. Bearbeitung etwas verzögert.

Problem:
Nach einem Telefonat hat mich mein Finanzierer nun vorgewarnt, dass mehr Eigenkapital bzw. eine Ablösung eines Privatdarlehens notwendig sein könnte. Daher würde ich gerne einige Eckdaten aufzeigen, um eure kreativen Ideen und Vorschläge zur Stabilisierung unserer Lage zu erbeten.

Eckdaten:
-Kaufpreis: 360.000€
-Nebenkosten: 30.600€ (kein Makler)
-Modernisierungsmaßnahmen: ca. 70.000€
-Geamtkosten: 460.000€

Einnahmen:
-Gehalt 1 (unbefristet): 3200-3800€ Netto
-Gehalt 2 (unbefrsitet): 1800€ Netto
-Kindergeld (2 Kids): 400€
-Nettokaltmiete aus ETW: 616€

Offene Kredite:
-Privatdarlehen (Autos, Studienkredite usw. zusammengeführt):aktuell noch 33.000 / 550€ Rate
-ETW Restdarlehen: 130.000€ / 600€ Rate


Wir hatten vor so wenig wie möglich Eigenkapital (0-20.000€) aufzubringen, da wir Rücklagen bereithalten wollen, falls etwas unerwartetes beim Umbau passiert. Als Ausgleich für den niedrigen Eigenkapital-Anteil wollten wir unsere ETW (Wert laut Finanzierer 250-300k€) als Sicherheit mit in das Kreditkonstrukt aufnehmen.

Nach dem Anruf heute bin ich etwas verunsichert und zweifele natürlich an der Realisierbarkeit unseres Vorhabens. Ich habe immer wieder erwähnt, dass ich wenig Eigenkapital mitgeben möchte aber dafür gerne die ETW mit einbringen möchte.

Wie schätzt Ihr unsere Situation ein und habt Ihr eventuell kreative Ideen, wie und ob wir am Konstrukt etwas ändern sollten?

LG und vielen Dank , ich freue mich auf eure Antworten.

Wohnung verkaufen oder ganz raus lassen. im zweiten Rang bringt dir diese vermeintliche Zusatzsichherheit nichts.

Du wirst mindestens die Kaufnebenkosten Cash hinlegen müssen. Je nach Bank mehr, wenn die Modernisierungskosten nicht nachvollziehbar sind oder nicht zu 100% angerechnet werden.

Aus Sicht der Bank kann ich es verstehen. Also auch ETW verkaufen, Ratenkredit ablösen und los gehts

Das sind erst mal in Summe 623k€ an Verbindlichkeiten. Wie viel ist den schon von der ETW getilgt? Was mich irritiert ist die Gehaltsspanne von 600€ im Monatsgehalt des Mannes. Wenn man von den 3200€ ausgeht, habt ihr 200k€ mehr Schulden als wir und um 400€ geringeres Einkommen und dann versucht Ihr mich kein Eigenkapital einzubringen.

Finde ich alles gewagt ohne Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital hast du denn?
Wie viel Eigenkapital wird für die Kaufnebenkosten ausgegeben und wie viel geht zusätzlich in die Finanzierung des Rests?

Auch ich kann die Bank verstehen. Oder anders herum kann ich nicht so ganz verstehen, wieso ihr nach 7 Jahren Haussuche immer noch einen Schuldenberg von 33.000€ vor euch her schiebt. Sind die "Privatdarlehen" wirklich von Privatpersonen?

Nachtrag: Was sagt die Bank, bei der ihr die ETW schon habt?

Danke für deine Rückmeldung. In meiner Recherche online habe ich ähnliche Einschätzungen erhalten. Alle Finanzierer mit denen ich gesprochen habe, behaupten jedoch das Gegenteil. Das verunsichert mich gerade extrem.

Die Modernisierungsmaßnahmen sind mit einem Architekten besprochen und werden bei Bedarf auch von Ihm unterzeichnet.

Wenn ich die Kaufnebenkosten Cash hinlege, würde ich dann die Wohnung aus dem Konstrukt entfernen und im Zweifel noch mal beleihen, wenn ich später mehr brauche.

ohne Zeitdruck wäre das die beste Idee

Gehalt des Mannes ist 3200 Netto fix und je nach Einsatz nach oben offen. Die wurde damals mit 160k finanziert und übrig sind 130k.

Eigenkapital hätten wir aktuell ca 30k - welches ich nicht einsätzen wollte, da ich mit ungeplanten Kosten rechne. Der Schuldenberg ist durch eine Umschuldung aller Kredite entstanden (Autos, Studienkredit usw.) und wurde "nur" mit 546€ getilgt, weil wir viel von der ETW abzahlen wollten. (Die Rate war bis vor kurzem sehr hoch -> habe ich nun reduziert, um meine Bilanz positiver zu gestalten)