ᐅ Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen? Entscheidung in Krisenzeit?

Das ist doch erfreulich! Bei uns auch alles bestens…was habe ich mir Gedanken gemacht 🙄

Ja. Vermieten ist größtenteils eine problemlose und sichere Geldanlage. Man sollte sich nich von den wenigen Horrostories abschrecken lassen. Wer jetzt hier nach Aktien geschrien hat kann sich mal die diesjährige Rendite bei der Börse anschauen (mindestens -15% Rendite). Wo schafft man das schon in so kurzer Zeit? Dann lieber Betongold und “nur“ 4% sichere Rendite.

Welche Mietwohnung erwirtschaftet 4% Rendite auf den Marktwert nach Zins und Rücklagen? Da müssten die Mieten aber deutlich steigen.

Aktien und Immobilien sind halt Äpfel und Birnen. Aktien haben eine niedrige Einstiegsschwelle, niedrige Transaktionskosten und sind über Indexfonds sehr leicht und billig zu streuen. Immobilien (im Sinn von Direktinvestitionen, nicht Fonds) lassen sich dagegen leicht hebeln, brauchen aber auch einen gewissen Hebel, damit die Eigenkapitalrendite vernünftig ist. Streuung ist schwierig, entsprechend verheerend ist ein Totalausfall. Transaktionskosten sind hoch, dafür gibt es diverse steuerliche Vorteile, angefangen bei der Abschreibung bis hin zum steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren. Du kannst mit Eigenleistung einiges rausreißen, auf der anderen Seite hast du den Mieter an der Backe, wenn der Wasserhahn tropft oder eine Ecke im Schlafzimmer schimmelt.
Nüchtern betrachtet leben Immobilien vor allem vom Hebel und den Steuervorteilen, Aktien von der Streuung und der Möglichkeit günstig und ohne großes Eigenkapital anzufangen.

Bis 2020 im Speckgürtel einer Großstadt war es ohne Probleme möglich eine Immobilie für 350.000€ zu erwerben, die für 1200 im Monat zu vermieten war. Und deine angesprochene ETFs haben letztes Jahr auch -13% verlorenen. Manche Einzel Aktien ganz -60,70%. Das passiert dir bei einer Immobilie nicht.

Momentan liegt man zumindest in der Kölner Gegend bei dem 30fachen der JRM, und dann ist es als Vermieter uninteressant. Auf die Wertsteigerung würde ich nicht unbedingt setzen, zumal eine Wohnung auch „abgewohnt“ wird.

Das Schöne an Immobilien ist ja, dass man den Preis nur genannt bekommt, wenn man sich darum bemüht. Zwischendrin kann man sich einreden, dass die Immobilie nicht an Wert verliert. Das böse Erwachen kann aber kommen, wenn man das auf immoscout einstellt und nach 3 Monaten 10% mit dem Preis runtergehen muss. 😉

Die Werte für 2022 waren natürlich eher mäßig, mittel und langfristig sieht es aber eigentlich ganz gut aus. Die Entwicklung ist halt deutlich volatiler, wenn man den Preis mehrfach pro Sekunde anhand echter Transaktionen neu bestimmt und nicht nur alle drölfzig Jahre über ein Gutachten. Langfristig gleicht sich so etwas aber aus.

PS: Ich weiß ja nicht, wo du 2020 noch was zu 24 Jahreskaltmieten gefunden hast. Die Regel war eher deutlich jenseits von 30 Jahresmieten, viele Regionen auch bei 40