ᐅ Dachinnendämmung falsch ausgeführt - großer Schaden entstanden

Hallo!

Ich muss mich hier mal an das Schwarmwissen wenden.

Wir haben 2017 ein Haus aus 1921 gekauft, das Dach ist aus 1993 und hat eine diffusionsdichte (!) Unterspannbahn, was damals so üblich war. 2017 haben wir das Dachgeschoss ausgebaut und von einem Trockenbauer neu dämmen lassen. Dafür wurde aufgedoppelt, die Dämmwolle wurde press an die Unterspannbahn gedrückt, dann kam eine Untersparrendämmung und dann kam die Dampfbremsfolie und dann der Trockenbau.

So weit so gut. Nun hatten wir Weihnachten 2023 einen Sturm/Regenschaden, weil der Anschluss von Schornstein zu Dach undicht wurde. Der Dachdecker hat im Zuge dessen dort mal Ziegel aufgenommen und überall Wasser gesehen. Am gesamten Dach steht Schwitzwasser zwischen Dämmung und Unterspannbahn, er hat an allen Dachseiten mal von außen unter die Ziegel geschaut. Daraufhin haben wir einen Teil von innen geöffnet, alles nass (weit außerhalb des Schornsteinbereiches - im Bereich des Schornsteinschadens war die Dämmung klatschnass vom Regenwasser, im restlichen Dach ist es "nur" Schwitzwasser zwischen Dämmung und Unterspannbahn).
Der Dachdecker sagte uns, die Innendämmung sei falsch ausgeführt worden. Man hätte die Dämmung niemals direkt an die dichte Unterspannbahn pressen dürfen sondern hätte es mit einigen Zentimetern Hinterlüftung realisieren müssen. Es muss nun die gesamte feuchte Dämmwolle entfernt werden, riesiger Aufwand, große Kosten. Das Leck am Schornstein wurde abgedichtet und dort muss im Frühjahr noch eine ordentliche Reparatur erfolgen, das ist hier aber klar zu trennen von dem Schwitzwasserschaden. Der Schwitzwasserschaden wäre vermutlich erst bemerkt worden, wenn der Trockenbau gegammelt hätte.

Wie seht ihr das? Kennt sich jemand damit aus und hat Tipps/Ideen/Anregungen? Kann man den Trockenbauer dafür zur Rechenschaft ziehen? An den Balken ist schon leichter schwarzer Schimmel entstanden und die gesamte Dämmung plus Trockenbau muss raus und weggeworfen werden und erneuert werden. Kostenpunkt schätze ich um die 10-15.000 EUR grob. Lediglich die dünneren Dämmwollmatten der Untersparrendämmung sind trocken und können ggf. wiederverwendet werden. Auf Kulanz des Trockenbauers wird man nicht hoffen können. Wir wollen ihn gerne belangen wenn möglich; schließlich haben wir damals ein Fachunternehmen beauftragt, damit genau sowas nicht passiert. Wir haben damals nicht wenig Geld bezahlt und das ist gerade mal 6 Jahre her.

Sofern du keine gesonderte Gewährleistung vereinbart hast, ist (je nach Vertragsart) nach 4 bzw. 5 Jahre Schluss, kannst prinzipiell nichts mehr machen. Es sei denn, du kannst arglistig verschwiegenen Mängel nachweisen - was aber hier eher unwahrscheinlich klingt. Kannst prüfen was dir damals angeboten bzw. in Rechnung gestellt worden ist.

Die Geschichte mit dem Dach und der Dämmung ist auch eigentlich schon länger. Erstmalig hatten wir 2019 einen Verdacht und hatten dann auch Trockenbauer und Dachdecker da. Am Ende waren die sich aber einig, dass es nur ein begrenzter Schaden wäre weil da 2 Tackernadelöffnungen nicht abgedichtet waren. Wir hatten es abtrocknen lassen und wieder zugemacht. Der Dachdecker ist trotz ewigem Hinterhertelefonierens zur versprochenen Dachinspektion nie erschienen und wir dachten dann es sei ok und abgetrocknet und haben es dann dabei belassen. Damals war es also erst 2 Jahre her - spielt das irgendeine Rolle?

Das Problem ist: Wenn man sich auf Fachleute verlässt, ist man verlassen. Nur woher sollen wir als Laien uns damit auskennen? Man hat doch gar keine Chance sowas zu bemerken - und wenn dann zu spät.

Das ist wirklich tricky. Ich würde wohl erstmal einen Sachverständigen beauftragen. Wenn dieser dem Trockenbauer attestiert gegen damals schon geltende Vorschriften (Normen, ARdT, etc.) den Bau ausgeführt zu haben, ist das im Bereich arglistig/vorsätzlich und du könntest mit etwas Glück auch juristisch(en Teil)Erfolg haben. Wenn der Sachverständige dir da wenig Hoffnung macht bleibt dir nur das Pokern und den Trockenbauer zu versuchen dazu zu bewegen sich an den Kosten der Sanierung zu beteiligen um seinen Ruf zu wahren. Trockenbau ist das Problem, dass das kein Beruf ist für den ein Meisterbrief notwendig ist um ein Gewerbe anzumelden. Sprich, es tummeln sich viele Pfuscher in dem Gewerk.

Der beauftragte Trockenbauer arbeitet hier allerdings auch teilweise für öffentliche Projekte. Also der ist eigentlich seriös, so dachten wir.
Nachdem ich mich ein wenig über arglistig verschwiegene Mängel belesen habe, werde ich zunächst einmal eine Erstberatung bei einem Fachanwalt suchen. Da wir eine diffusionsdichte Gitterfolie haben, war die Hinterlüftung eigentlich unumgänglich, jedenfalls steht das überall. Lediglich bei einer diffusionsoffenen Unterspannbahn hätte man die Hinterlüftung weglassen können. Insofern war der Schaden erwartbar.
Je nach dem was der Anwalt sagt, sprechen wir mit dem Trockenbauer. Der wird natürlich nicht sagen, klar, war mein Fehler, ich mache euch das nochmal ordentlich. Dann muss man weitersehen. Nun warten wir erstmal ab was der Anwalt sagt.

aber nun hast du dich belesen und hast festgestellt das es nicht richtig ausgeführt wurde. Warum hast du das nicht vor bzw. bei der Erstellung des Gewerkes gemacht? So viel Zeitaufwand war es ja doch nicht zu googlen?

Klar, Fachleute sollten ihr Gewerk richtig machen. Aber du bist nicht mehr 20 und hattest doch auch schon einiges an Lebenserfahrung?

Versucht habe ich zumindest zur Bauzeit jedes Gewerk grob zu verstehen und eine Plausibilitätsprüfung für mich zu machen ob es so richtig sein kann wie ausgeführt. Zudem war der Meister vor Ort des Rohbauer mit uns verwandt und hat penibel bei vielen Gewerken auf korrekte Ausführung geachtet. Trotzdem will ich auf keinen Fall sagen das bei mir / uns alles perfekt gelaufen ist.

Warum holen "Laien" sich nicht einen bezahlten Sachverständigen für die Aufsicht hinzu der für den Bauherrn bzw. Bauherrin spricht? (ich schließe mich da trotz Bauzeichnerausbildung (Tief- und Straßenbau ;-) und einem halben BauIng Studium ausdrücklich mit ein)
Ohne meinem Bruder (Bauing. FH) und den Meister vor Ort und Rücksprachen mit unserem Architekten (teilweise Leistungsphase 5) hätten wir sicherlich auch so jemanden beauftragt.