ᐅ Boden-Marktpreis vs BodenRichtWert

stfn_86 schrieb:

Ich bin mir nicht sicher, ob das stimmt. Der BRW gibt den Wert eines unbebauten Grundstücks an, aber in die Ermittlung werden denke ich auch Verkäufe von bebauten Grundstücken einbezogen. Bei diesen wird dann halt der geschätzte Gebäudewert abgezogen. Ansonsten würden in viele BRW überhaupt keine stattgefundenen Transaktionen einfließen können (z.B. in Innenstädten, wo die Bebauung seit Jahrzehnten konstant ist).

Ich kann nur für den Bereich sprechen in dem ich tätig bin und wir ziehen keine bebauten Grundstücke heran. Für z.b. die Innenstadtbereiche gibt es eine ganz andere Herangehensweise. Es mag sein das andere Gutachterausschüsse das anders machen, aber tendenziell glaube ich dies eher nicht bzw. müsste sonst mal in der Vorgaben nachgucken ob das überhaupt "erlaubt" ist. Da eben die Bebauung ja sehr individuell bepreist wird durch den Käufer.

cschiko schrieb:

Ich kann nur für den Bereich sprechen in dem ich tätig bin und wir ziehen keine bebauten Grundstücke heran. Für z.b. die Innenstadtbereiche gibt es eine ganz andere Herangehensweise. Es mag sein das andere Gutachterausschüsse das anders machen, aber tendenziell glaube ich dies eher nicht bzw. müsste sonst mal in der Vorgaben nachgucken ob das überhaupt "erlaubt" ist. Da eben die Bebauung ja sehr individuell bepreist wird durch den Käufer.

Ah cool, wusste nicht, dass Du vom Fach bist. Wie werden denn BRW bestimmt in Gebieten, auf denen alle Grundstücke bereits bebaut sind? Dies trifft ja auf viele Bereiche zu, also nicht nur die Innenstädte, sondern auch 10-20 Jahre alte Neubaugebiete etc.

cschiko schrieb:

Ich kann nur für den Bereich sprechen in dem ich tätig bin und wir ziehen keine bebauten Grundstücke heran. Für z.b. die Innenstadtbereiche gibt es eine ganz andere Herangehensweise. Es mag sein das andere Gutachterausschüsse das anders machen, aber tendenziell glaube ich dies eher nicht bzw. müsste sonst mal in der Vorgaben nachgucken ob das überhaupt "erlaubt" ist. Da eben die Bebauung ja sehr individuell bepreist wird durch den Käufer.

Sehr gut. Einer vom Fach :-) Könntest Du mir erklären wie in einem Gebiet (Nähe Berlin) der BRW fallen konnte, obwohl die Marktpreise nach oben katapultieren? Auch letztes Jahr wurden Grundstücke (laut den üblichen Verkaufsapps) für 200 - 250 € / qm verkauft. Laut BORIS ist der BRW jedoch von 120 € / qm auf 100 € / qm gefallen. Es reicht völlig eine rein spekulative Antwort, das Du es nicht genau wissen kannst, ist mir klar 😎

Acof1978 schrieb:

Sehr gut. Einer vom Fach 🙂 Könntest Du mir erklären wie in einem Gebiet (Nähe Berlin) der BRW fallen konnte, obwohl die Marktpreise nach oben katapultieren? Auch letztes Jahr wurden Grundstücke (laut den üblichen Verkaufsapps) für 200 - 250 € / qm verkauft. Laut BORIS ist der BRW jedoch von 120 € / qm auf 100 € / qm gefallen. Es reicht völlig eine rein spekulative Antwort, das Du es nicht genau wissen kannst, ist mir klar 😎

Vorsicht, die Verkaufsapps bilden ja erstmal nur die Angebotswerte ab, die sie online finden. Natürlich ist es dennoch etwas komisch, allerdings weiß man nie was aus den Angebotspreisen wird bzw. was da noch hintersteckt. Ein Faktor der aber sicher bei BRW mit reinspielt ist, das einzelne sehr hohe oder sehr niedrige Preise erstmal oft gerne rausgenommen werden. Wenn der Gutachterausschuss den BRW verringert ist aber schon davon auszugehen, dass dort Verkäufe vorlagen die eben in diese Richtung zeigten! Fakt ist nämlich der Ausschuss kennt die wirklichen Preise, die Verkaufsapps höchsten die Angebotswerte. Die Gutachterausschüsse haben einzig das Problem das oft nur wenige Verkäufe vorliegen, das heißt man hat jahrelang nix und plötzlich nen deutlich höheren Preis in einer Zone und dann sind die Ausschüsse oft eher zurückhaltend was deutliche Anpassungen angeht.

stfn_86 schrieb:

Ah cool, wusste nicht, dass Du vom Fach bist. Wie werden denn BRW bestimmt in Gebieten, auf denen alle Grundstücke bereits bebaut sind? Dies trifft ja auf viele Bereiche zu, also nicht nur die Innenstädte, sondern auch 10-20 Jahre alte Neubaugebiete etc.

Also bei uns läuft das über eine Art Mietpreismodell, zumindest für den Innenstadtbereich. Das ist vor längerer Zeit entwickelt worden und dann an der damals "besten Ecke" aufgehängt worden. Die BRW werden seitdem im Grunde über die Veränderung der Mieten und ggf. der Nutzung abgebildet. Da es faktisch keine Verkäufe gibt.

In alten Neubaugebieten, Dorflagen etc. ohne Verkäufe ist man mittlerweile dazu übergegangen zumindest die generelle Marktentwicklung aus den Käufen die man dort in der Gemeinde hat mitzunehmen. Also bei ich sag mal +12% in den Kauffällen die man im Gebiet hat würde man ggf. den BRW dort um 10% erhöhen, das ist dann immer etwas dem sachverständigen "Gefühl" überlassen.

danke für Euer feedback einstweilen.

Die genannten Vorbehalte it depends sind natürlich richtig.

Aber ich ging davon aus, dass die Bodenrichtwerte aus realen Verkäufen (Grunderwerbsteuer-Anmeldung?)
anonymisiert erfasst wurden. Damit sollten die Vorbehalte Lage, Qualität, Popolarität der Gegend usw
ja bereits beinhaltet sein. Dennoch bleibt eine Diskrepanz.

Weiterhin werden die Werte zu jeweils unterschiedlichen Stichtagen erfasst worden sein,
sodass da durchaus fast 1 Jahr Erfassungs-Versatz zwischen den Werten benachbarter Flurstücken drin sein könnte.

Weiterhin mag das Erfassungs-Schema und die Korrekturen landesspezifisch unterschiedlich zu sein.

Dennoch scheint der Marktpreis (fast) immer deutlich über Bodenrichtwert zu liegen.

Vermutlich müsste man schon sehr viele Werte zum Vergleich vorliegen haben, um
eine klare Tendenz zu erkennen.

Es wäre dennoch nett, wenn weitere Leser hier Ihre Werte nennen könnten
(bevorzugt mit Nennung des Bundeslandes).

Mein Eindruck von zunächst ca 1.2 scheint aber deutlich zu niedrig zu liegen.
Es sieht eher nach 1.4 .... 1.5 aus.

Bin gespannt, wann die Blase platzt, ähnliches gab's zB noch bis vor ca 8 Jahren in Spanien.

Also bei mir ist nördliches BaWü. Neuestes Inserat: Mini-Baulücke für Doppelhaushälfte (geplant) für über 1.100 €/qm im Angebot. In dem Ort war ein Neubaugebiet ab 330€/qm erst Ende letzten Jahres zum Verkauf. Bauplätze mit Höchstgebotverfahren lagen wohl um die 600€

Aber das hat hier echt den Vogel abgeschossen. Da kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen, wer das zahlen will.