ᐅ Bauvorhaben mit "besonderer" Ausgangslage

Hallo zusammen,

ich brauche Hilfe/Beratung und hoffe hier ein paar Ratschläge zum Vorgehen zu erhalten.

Wir haben 2010 ein Reihenendhaus im nördlichen Berlin in sehr begehrter Lage (120 qm Wohnfläche, 250 qm Garten, auf 3 Etagen, Stellplatz, Top Infrastruktur)
zu einem sehr günstigen Preis (Insolvenzmasse) gekauft.

Dieses Haus soll jetzt für ein neues Bauvorhaben verkauft werden, da sich private Umstände verändert haben und das Haus viele neuen Anforderungen nicht mehr
erfüllt.


Wie gehe ich hier am besten vor?

Wie bekommt man den eigenen Hausverkauf und das neue Projekt überein?

Welche Möglichkeiten hat man hier finanziell möglichst "schlau" Wegzukommen?

Welche Risiken bestehen?

was bedeutet in dem Zusammenhang z.B. "Objekttausch"?


Auf unserem jetzigen Haus lastet noch ein Restkredit von ca. 98.000€.

Der Marktwert beträgt nach unseren Recherchen durchaus um die 200.000€
Ist es richtig, dass 200.000€ Verkaufserlös - 98.000€ Rest - Vorfälligkeitsentschädigung = mein Nettogewinn ist?

Das Objekt war durchgehend von uns selbst bewohnt (keine Spekulationssteuer?).


Zum Bauvorhaben

Wir haben genaue Vorstellungen von dem neuen Haus und auch einen max. Finanzrahmen von 350.000€ abgesteckt für alle anfallenden Kosten.

Monatlich haben wir 4700€ netto zur Verfügung, was schon glaube ich überdurchschnittlich ist. Liege ich mit diesen Annahmen in einem realistischen Bereich?


Es wäre toll, wenn ich hier ein paar Impulse/Ratschläge erhalten könnte.

Hallo,

ductom81 schrieb:

Wie gehe ich hier am besten vor?

Zunächst solltest Du einen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie beauftragen; anschließend weißt Du um den Wert wie um eventuelle Sanierungs-/Reparaturkosten. Des Weiteren bist Du verpflichtet, einem potentiellen Kaufinteressenten einen Energieausweis vorzulegen.

ductom81 schrieb:

Wie bekommt man den eigenen Hausverkauf und das neue Projekt überein?

Durch kluge und vorausschauende Verhandlung mit dem Käufer, welche auch notariell festgehalten werden sollte.

ductom81 schrieb:

Welche Möglichkeiten hat man hier finanziell möglichst "schlau" Wegzukommen?
Welche Risiken bestehen?

Das solltest Du mit der Bank Deines Vertrauens oder einem unabhängigen Finanzierungsmakler und Deinem Steuerberater besprechen.

ductom81 schrieb:

was bedeutet in dem Zusammenhang z.B. "Objekttausch"?

Keine Ahnung, was Du meinen könntest.

ductom81 schrieb:

Das Objekt war durchgehend von uns selbst bewohnt (keine Spekulationssteuer?).

Der Verkauf von ausschließlich privat bewohnten Immobilien ist lt. Steuerzahlerbund steuerfrei.

Grüße, Bauexperte

Zum "Objekttausch": Du kannst Deine bestehende Finanzierung evtl. auf das neue Objekt übertragen (d.h. das Sicherungsobjekt wird getauscht). Ist beim Neubau aber etwas schwieriger, da ja nur ein eingeschränkter "Wert" vorhanden ist (evtl. Grundstück).

Bauexperte schrieb:
Hallo,


Zunächst solltest Du einen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie beauftragen; anschließend weißt Du um den Wert wie um eventuelle Sanierungs-/Reparaturkosten. Des Weiteren bist Du verpflichtet, einem potentiellen Kaufinteressenten einen Energieausweis vorzulegen.


Durch kluge und vorausschauende Verhandlung mit dem Käufer, welche auch notariell festgehalten werden sollte.


Das solltest Du mit der Bank Deines Vertrauens oder einem unabhängigen Finanzierungsmakler und Deinem Steuerberater besprechen.


Keine Ahnung, was Du meinen könntest.


Der Verkauf von ausschließlich privat bewohnten Immobilien ist lt. Steuerzahlerbund steuerfrei.

Grüße, Bauexperte

was genau meinst du mit klugen und vorausschauenden Verhandlungen mit dem Käufer genau?

was kostet ein komplettes gutachten inklu. energiepass ?

ductom81 schrieb:
was genau meinst du mit klugen und vorausschauenden Verhandlungen mit dem Käufer genau?

was kostet ein komplettes gutachten inklu. energiepass ?

Klug , nicht unter Wert. Wenn du mit dem Verkauf auseinandersetzt würde ich einen Makler einschalten. Die Provision zahlt eh der Käufer.


Der "sicherheitentausch" oder "objekttausch" könnte für euch interessant werden um keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Nur diesem muss eure Hausbank zustimmen und es muss sich rechnen. ( VVE gegenüber einem neuen Zins für das Darlehen).

Auf jeden Fall habt ihr ein Handicap, Bauzeit versus Verkauf. Hier solltet ihr in euch gehen welcher Zeitraum interessant ist. Ihr wollt ja nicht im Hotel schlafen. Für den Nettoverkaufserlös könnt ihr euch eine Zwischenfinanzierung bei der Bank anbieten lassen.

Hallo,

ductom81 schrieb:

was genau meinst du mit klugen und vorausschauenden Verhandlungen mit dem Käufer genau?

Denk doch mal nach ...

Du mußt das Haus verkaufen, hast dann aber keine Bleibe mehr; eine Doppelhaushälfte ist jetzt auch nicht gerade dazu angetan, eine temporäre Untervermietung zuzulassen. Du brauchst also eine übergangsweise Bleibe oder aber Du verhandelst mit den Käufern, daß die Immobilie erst nach Fertigstellung übergeben wird. Letzteres werden Käufer, es sei denn, sie betrachten es als Anlageobjekt, nicht so ohne Weiteres hinnehmen; wer kauft, will in aller Regel "gestern" einziehen. Eine Lösung kann auch sein, daß Du Miete zahlst ... und ... und ... und. Es gilt einen tragbaren Kompromiss für beide Seiten zu finden und im Notarvertrag zu finalisieren. Genau so klug mußt Du auch auf Seiten der finanzierenden Bank verhandeln; in Sachen Bereitstellungszinsen.

ductom81 schrieb:

was kostet ein komplettes gutachten inklu. energiepass ?

Ich habe keine Ahnung, was das in Berlin kostet; frage halt mal einen Energieberater/Gutachter Deines Vertrauens. Für Letzteren wirst Du über die Seite der freien Sachverständigen fündig. In NRW würde beides in etwa € 1. bis € 1.500,00 in der Spitze kosten.

Grüße, Bauexperte