ᐅ 300 m², Hanglage, Bj. 1963 kaufen oder nicht?

Hallo zusammen,

meine Frau und ich kreisen seit einigen Wochen um das Objekt mit der Scout-ID 155185823.

Eckdaten:

• Einfamilienhaus in Hanglage
• Grundstück 2.342 m²
• Baujahr 1963 mit Anbau (Schwimmbad) von 1973
• ca. 300 m² Wohnfläche + 120 m² Schwimmhalle
• Dachgeschoss ausgebaut, Erdgeschoss, Untergeschoss
• Ausstattung größtenteils aus Baujahr, Ölzentralheizung
• Energieeffizienz 258,9 kWh/m²/a

Das Haus steht in der Beethovenstraße 10, 37154 Northeim. Der aufgerufene Kaufpreis liegt bei 480.000 €. Die Anzeige ist erstmals am 12.02.2024 online gegangen, ob schon zu diesem Preis, kann ich nicht nachvollziehen.

Ich überschlage Sanierungskosten von rund 300.000 €, um einen einzugsbereiten Zustand zu erreichen.

• 60.000 € Heizungsanlage (Wärmepumpe) und Flächenheizungen / Fußbodenheizung
• 40.000 € Fenster
• 50.000 € Dämmung
• 30.000 € Elektrik (mit Eigenleistung, mein Vater ist Elektriker)
• 30.000 € Bäder
• 20.000 € Wasserleitungen
• 15.000 € Innenausbau (Böden, Wände, Eigenleistung)
• 5.000 € Schwimmbad außer Betrieb nehmen
• 10.000 € Bauleitung
• 40.000 € Reserve (z. B. Dachstuhl, Perimeterdämmung)

Mit KfW 458 und BAFA-Förderungen für Maßnahmen an der Gebäudehülle habe ich etwa 40.000 € Zuschüsse berechnet. Damit kratzen wir an unserer Budgetoberkante. Das Schwimmbad ist bei dieser Betrachtung natürlich außen vor. Die Dacheindeckung sieht auf den Bildern ok aus.

Ich finde das Haus und seine Lage wunderschön, aber ich habe erhebliche Bauchschmerzen. Das Haus ist schließlich seit fast zwei Jahren inseriert.
Was mir besonders im Kopf herumgeht:

• Schadstoffe (Asbest, PCB)
• Dämmung der Bodenplatte, das Untergeschoss ist ja Wohnraum
• Erreichbarkeit mit Baumaschinen (das Haus steht weit oben auf einem Hanggrundstück)
• Erreichbarkeit im Alter

Durch den Sanierungsbedarf relativiert sich der niedrige Quadratmeterpreis natürlich oder müsste noch einmal deutlich geringer werden. Eigentlich suchen wir gerade eher nach guten Argumenten, das Thema schon vor der Besichtigung ad acta zu legen.

rasudiger schrieb:

Ich überschlage Sanierungskosten von rund 300.000 €

Für 300k gibt es keine Sanierung. Das ist nur eine Renovierung - bei der Hausgröße wird eine ordentliche Sanierung eher bei einer Mio. liegen. Es ist alles alt.

rasudiger schrieb:

Was mir besonders im Kopf herumgeht:

431qm müssen sinnvoll fürs Leben sein, unterhalten (auch das Grundstück) und beheizt werden. Bei Baujahr ist quasi alles alt und muss angefasst werden - außer, man steht drauf.

Würde ich nur anfassen, wenn mein Portemonnaie DEUTLICH größer als Deins wäre. Was meinst denn Du, warum diese "Villa" niemand bisher gekauft hat?

P.S. Wie kommst Du auf die Kalkulation? Alleine das Material für z.B. 300qm Wohnfläche Böden und/oder 1.200qm Wand/Deckenflächen wird Dein dafür vorgesehenes Budget so was von explodieren lassen.
Und Zeit hast Du auch für das alles?

Das ist kein Marktobjekt und wird es auch nie wieder. Aus der Zeit gefallen, und auch das Grundstück wird in absehbarer Zeit nicht entwickelbar sein. Mit der Stilllegung des Schwimmbades allein wird sich hier der Unterhaltungsaufwand nicht kappen lassen. Besäße ich es, würde ich es abstoßen wollen. Im Grunde ist das ein Lost Place ohne eingeschlagene Scheiben. Eine Kulisse für einen Film über die Verhältnisse wohlhabender Leute vor einem halben Jahrhundert, mehr nicht. Selbst einem Von-Makler taugt so ein Objekt nur zu ich sachma psychologischen Zwecken. Vergeßt es.

11ant schrieb:

Eine Kulisse für einen Film über die Verhältnisse wohlhabender Leute vor einem halben Jahrhundert, mehr nicht. Selbst einem Von-Makler taugt so ein Objekt nur zu ich sachma psychologischen Zwecken. Vergeßt es.

Da könnte man einen schönen 70er Jahre Film drehen 🙂

Ich finds mega cool, aber ich glaube das du teilweise deine kalkulierten Kosten mit dem Faktor 1,5-2 multiplizieren musst.

Das ist ein schönes Haus auf einem schönen Grundstück mit einem schönen Blick. Die Bauherren in den 60igern wussten was sie da tun und haben den Traum aus dieser Zeit erfüllt. Ich verstehe den Reiz sofort. Was für eine Schande, das leer stehen zu lassen und was für ein Aufwand es in eine moderne Zeit zu überführen. Und das Schwimmbad gehört - modern oder nicht - zentral zum durchdacht gestalteten Arrangement und damit ebenfalls saniert. Wärmepumpe dran, Gegenstromanlage rein.

Fürs unvernünftige "sich in die Tasche lügen" und das Projekt wider Vernunft angehen gibt es genug Strategien. Ich würde das verstehen, da ich Vernunft oft überbewertet und einen Traum leben unterbewertet finde.

Der Ölverbrauch für das Haus dürfte bei rund 12.000l p.a. liegen, mit Schwimmbad das ganze Jahr nutzbar vielleicht bei dem Doppelten. Das macht bei einem angenommenen Ölpreis von 1€ (hoch) 24.000€ p.a. Wenn Du durch Sanierung 75% dieser Kosten einsparen kannst, erwirtschaftest Du einen rechnerischen Vorteil von 18.000€ pro Jahr.

Überschlage ich Deine Aanierungsrechnung mit diesen 18.000€ Einsparung, bist Du schon am Rand des wirtschaftlich Sinnvollen bei einem angenommenen Zins von 3% und einem Betrachtungshorizont von 25 Jahren - , bitte korrigigere diese Plausibilisierung, falls ich völlig daneben liegen sollte. Nun kannst Du Dich noch mit Wertsteigerung und Opportunitätskosten (was würde denn ein 430qm Neubau kosten...) selbst überlisten.

Nun erscheint auch mir - kein Baufachmann Dein Ansatz zur Sanierung eher optimistisch.

Wer das Selbstbewusstsein (andere sprechen von Hybris) besitzt, seinen Willen über die Vernunft zu setzen kann sowohl für andere Unvorstellbares auf die Beine stellen, als auch grandiose Bruchlandungen fabrizieren, bei dennen alle laut werden, die zuvor schon den Kopf schüttelten.

Wille und Zweifel vertragen sich nicht gut. Wille und ein klarer Blick auf die Herausforderungen, die sich immer wieder stellen schon. Was für ein Typ bist Du?

Es stellt sich die Frage, welche Familie ein Einfamilienhaus von 300m2 Wohnfläche benötigt. Man sollte sich nur eine Immobilie zulegen/bauen, deren Größe dem tatsächlichen Bedarf entspricht. Der restliche Gebäudebetand verursacht nur Betriebs- und Instandhaltungskosten - siehe Schwimmbad.

Bei einem solchen Objekt bleibt im Zusammenhang mit dem Kauf vordringlich zu prüfen, ob alles, was zum Kauf angeboten wird, auch baugenehmigt worden ist.
Aus einer Vielzahl von Kaufberatungen folgt die Erkenntnis :

• Dachgeschosse sind zu fast 100% nicht genehmigt oder anders gebaut worden als genehmigt
• auch EG/OG können vom genehmigten Stand abweichen. es ist anders oder größer gebaut worden
• gelegentlich werden in Hanglage auch ganze Untergeschosse zusätzlich und ohne Genehmigung gebaut

Diese Punkte müssen an Hand der genehmigten Bestandspläne -mit grünem Stempel und AZ- aus dem Archiv des Bauamtes im Zuge der Kaufberatung geprüft werden. Bei nur einem der Punkte 1-3 erlischt die Baugenehmigung.

• Gebäude in Hanglage sind bei Feuchtebelastungen nur sehr aufwändig/gar nicht von der Bauwerksabdichtung zu sanieren. Was eine Vorbedingung für eine energetische Sanierung (Innendämmung) wäre
• Grundstücke in Hanglage sind ggf. nur schwer zu erreichen (Anfahrt Baustelle(/Materialtransport/Kranstellung) und verursachen bei der späteren Außengestaltung hohe Kosten (Treppen/Rampen/Böschungsmauern/Entwässerung/Drainage)

Der 60er-Jahre Bau muss für eine ernstzunehmende (energetische) Sanierung bis auf den Rohbau zurück- und dann neu aufgebaut werden. inkl. des Dachstuhls. Die dafür aktuell anzusetzenden Baukosten liegen mit 1 Mio. eher am unteren Ende des Kostenrahmens. Genaueres kann erst nach einer Bestandsaufnahme ermittelt werden, da auch Bauschäden/Feuchteschäden bei einem solchen Objekt eine Rolle spielen werden.

Vermutlich ein schönes Objekt, aber nur für einen Käufer mit einer sehr gut gefüllten Baukasse, die auch Überraschungen finanzieren kann.