ᐅ Baunebenkosten vorab nicht kalkulierbar?
Erstellt am: 20.01.26 17:24
K
Katrin57-220.01.26 17:24Wir möchten ein 780m² Grundstück in Schleswig-Holstein kaufen. Es ist teilerschlossen (oder doch voll?), "alles" soll bereits an der Straße liegen.
Es gibt Bodenuntersuchungen und div. Unterlagen, die wir einsehen können. Ein entfernter Bekannter ist Bauunternehmer und hat beim Überfliegen gesagt: Damit könnt ihr nichts falsch machen" - es scheint, dass der Boden nicht sonderlich auffällig ist.
Es ist eine alte Hofstelle, die jetzt zum Baugebiet für 5 Grundstücke wurde.
Wir haben ganz viel verglichen, im Internet recherchiert und eine Aufstellung gefertigt. Ein Haus haben wir uns bei einem Massivhausbauer "ausgeguckt" und auch von dem eine Baunebenkosten-Kalkulation erhalten - aber will der nicht sein Haus verkaufen und setzt die Preise niedrig an? Das Haus selbst und der Preis sagt uns zu. Angst habe ich vor den unerwarteten Kosten. Die tatsächlichen Kosten würde man uns erst nach Vertragsunterschrift benennen und nachdem nochmal 4 Bohrungen an den geplanten Häuserecken gemacht wurden. Sicherlich können wir auch eine Baufirma gesondert beauftragen, die uns das alles ausrechnet aber ist das sinnvoll?
Ich habe versucht, alles zusammen zu tragen, passt es? Woran muss ich denken, was anpassen?
Die Begrifflichkeiten sind für Laien schwer zu übersetzen und auch zu verstehen (siehe teilerschlossen :-) ). Mag mir jemand erläutern?
LG Katrin
Es gibt Bodenuntersuchungen und div. Unterlagen, die wir einsehen können. Ein entfernter Bekannter ist Bauunternehmer und hat beim Überfliegen gesagt: Damit könnt ihr nichts falsch machen" - es scheint, dass der Boden nicht sonderlich auffällig ist.
Es ist eine alte Hofstelle, die jetzt zum Baugebiet für 5 Grundstücke wurde.
Wir haben ganz viel verglichen, im Internet recherchiert und eine Aufstellung gefertigt. Ein Haus haben wir uns bei einem Massivhausbauer "ausgeguckt" und auch von dem eine Baunebenkosten-Kalkulation erhalten - aber will der nicht sein Haus verkaufen und setzt die Preise niedrig an? Das Haus selbst und der Preis sagt uns zu. Angst habe ich vor den unerwarteten Kosten. Die tatsächlichen Kosten würde man uns erst nach Vertragsunterschrift benennen und nachdem nochmal 4 Bohrungen an den geplanten Häuserecken gemacht wurden. Sicherlich können wir auch eine Baufirma gesondert beauftragen, die uns das alles ausrechnet aber ist das sinnvoll?
Ich habe versucht, alles zusammen zu tragen, passt es? Woran muss ich denken, was anpassen?
Die Begrifflichkeiten sind für Laien schwer zu übersetzen und auch zu verstehen (siehe teilerschlossen :-) ). Mag mir jemand erläutern?
LG Katrin
P
Papierturm20.01.26 18:23Okay.
Also:
Ich würde dringend empfehlen selbst ein Bodengutachten in Auftrag zu geben, sofern nicht schon eins vorliegt. Das wird man eh brauchen, und danach weiß man mehr.
Da würde ich nicht auf das Bauunternehmen warten.
(Das ist das, wo die Bohrungen gemacht werden.)
Hauptproblem dieses Angebots ist folgendes:
- vieles davon fällt sowieso an (Behördenkosten, Gebühren Baugenehmigung, Baustrom + Gerät, Vermessen nach Fertigstellung; Erschließungskosten sind ganz oft kommunal für die Zuleitung, und die Entwässerungsleitung dann durch den Erdbauer. Bodengutachten.), und ist (mit Ausnahme der Entwässerung) völlig unabhängig vom Anbieter.
- bei den Erdarbeiten spielt die Frage der Gründung (wie viel Erde muss durch Schotter ausgetauscht werden?) und der Erdentsorgung eine Rolle. Fürs erstere braucht es das Bodengutachten, für das zweite sowohl das Bodengutachten als auch die Mengen.
Ohne Mengenangaben sind Angebote nicht einschätzbar.
Sind da 100m³ Erdentsorgung drin? 300m³?
Müssen da 30cm Boden durch Schotter ersetzt werden? 100cm?
Wie tief müssen etwaige Frostschürzen sein?
Für all das braucht es das Bodengutachten.
Erschlossen heißt, vereinfacht gesagt: Da liegen direkt an der Grundstücksgrenze Versorgungsleitungen. Dazu gehört auch: Zugang zum Kanalsystem befindet sich an der Grundstücksgrenze. Und direkt an der Grundstücksgrenze ist eine Straße.
Nicht erschlossen: Beides fehlt (= wird oft sehr teuer)
Teilerschlossen: Irgendwo dazwischen. Vielleicht noch kein Anschluss an Kanalsystem. Vielleicht fehlt noch ein direkter Straßenzugang (bei Grundstücksteilungen möglich!).
Also:
Ich würde dringend empfehlen selbst ein Bodengutachten in Auftrag zu geben, sofern nicht schon eins vorliegt. Das wird man eh brauchen, und danach weiß man mehr.
Da würde ich nicht auf das Bauunternehmen warten.
(Das ist das, wo die Bohrungen gemacht werden.)
Hauptproblem dieses Angebots ist folgendes:
- vieles davon fällt sowieso an (Behördenkosten, Gebühren Baugenehmigung, Baustrom + Gerät, Vermessen nach Fertigstellung; Erschließungskosten sind ganz oft kommunal für die Zuleitung, und die Entwässerungsleitung dann durch den Erdbauer. Bodengutachten.), und ist (mit Ausnahme der Entwässerung) völlig unabhängig vom Anbieter.
- bei den Erdarbeiten spielt die Frage der Gründung (wie viel Erde muss durch Schotter ausgetauscht werden?) und der Erdentsorgung eine Rolle. Fürs erstere braucht es das Bodengutachten, für das zweite sowohl das Bodengutachten als auch die Mengen.
Ohne Mengenangaben sind Angebote nicht einschätzbar.
Sind da 100m³ Erdentsorgung drin? 300m³?
Müssen da 30cm Boden durch Schotter ersetzt werden? 100cm?
Wie tief müssen etwaige Frostschürzen sein?
Für all das braucht es das Bodengutachten.
Erschlossen heißt, vereinfacht gesagt: Da liegen direkt an der Grundstücksgrenze Versorgungsleitungen. Dazu gehört auch: Zugang zum Kanalsystem befindet sich an der Grundstücksgrenze. Und direkt an der Grundstücksgrenze ist eine Straße.
Nicht erschlossen: Beides fehlt (= wird oft sehr teuer)
Teilerschlossen: Irgendwo dazwischen. Vielleicht noch kein Anschluss an Kanalsystem. Vielleicht fehlt noch ein direkter Straßenzugang (bei Grundstücksteilungen möglich!).
Wir sind im November gerade in unseren Neubau Bungalow eingezogen, ebenfalls Schleswig-Holstein. Daher mal ein paar Positionen von uns.
Bodengutachten: 2.268,00 Euro
Baugenehmigung: 1.760,00 Euro
Einmessung nach Fertigstellung: 1.331,04 Euro (Die Kosten orientieren sich an den Herstellungskosten. Bei den genannten 900,00 Euro dürftet Ihr nur Herstellungskosten bis einschließlich 150.000,00 Euro haben. Hab das Merkblatt hier noch liegen.)
Anschluss Strom: 790,00 Euro
Anschluss Wasser: 1.130,64 Euro
Anschluss Abwasser und Regenwasserversickerung: 9.782,99
Wir haben allerdings auch abgerissen und neu gebaut, daher lagen die Leitungen schon auf dem Grundstück.
Aber wie Papierturm schon geschrieben hat, sind die Erdarbeiten die größte Unwägbarkeit. Trotz Bodengutachten hatten wir eine unerwartete "nasse Stelle" nach Aushub, so dass hier auf einmal Mehrkosten in Höhe von zum Glück nur ca. 6.000,00 Euro uns erfreuten.
Bodengutachten: 2.268,00 Euro
Baugenehmigung: 1.760,00 Euro
Einmessung nach Fertigstellung: 1.331,04 Euro (Die Kosten orientieren sich an den Herstellungskosten. Bei den genannten 900,00 Euro dürftet Ihr nur Herstellungskosten bis einschließlich 150.000,00 Euro haben. Hab das Merkblatt hier noch liegen.)
Anschluss Strom: 790,00 Euro
Anschluss Wasser: 1.130,64 Euro
Anschluss Abwasser und Regenwasserversickerung: 9.782,99
Wir haben allerdings auch abgerissen und neu gebaut, daher lagen die Leitungen schon auf dem Grundstück.
Aber wie Papierturm schon geschrieben hat, sind die Erdarbeiten die größte Unwägbarkeit. Trotz Bodengutachten hatten wir eine unerwartete "nasse Stelle" nach Aushub, so dass hier auf einmal Mehrkosten in Höhe von zum Glück nur ca. 6.000,00 Euro uns erfreuten.
Papierturm schrieb:
Also: [...]
Ohne Mengenangaben sind Angebote nicht einschätzbar.vorläufig auf diesem Wege: Like !
https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/
Katrin57-2 schrieb:
Die tatsächlichen Kosten würde man uns erst nach Vertragsunterschrift benennen und nachdem nochmal 4 Bohrungen an den geplanten Häuserecken gemacht wurden. Sicherlich können wir auch eine Baufirma gesondert beauftragen, die uns das alles ausrechnet aber ist das sinnvoll?Das ist vernünftig. Ein separates Bodengrundgutachten garantiert Dir die Standhaftigkeit des Hauses auf Eurem Grund und Boden.
Wer es in Auftrag gibt, ist egal. es macht eine gesonderte Firma (Geologen). Allerdings kann es sein, dass die Beschaffung des Gutachtens in der Bauleistungsbeschreibung mit drin ist.
Die Kostenaufstellung kann stimmen, muss aber nicht. Erdarbeiten sind erfahrungsgemäß teurer.
K
Katrin57-221.01.26 12:02Ich danke Euch schonmal für Eure Mühe!
Eine - ich nenne es mal - allgemeine Baugrunduntersuchung mit 16 Bohrstellen gibt es. Ich kann es zwar lesen, verstehe es aber nicht so richtig :-). Daraus geht hervor, dass die Schichten 1 und 2 durch Kies ausgetauscht werden sollten. Bei den Bohrstellen in unmittelbarer Nähe unseres Baufensters ist kein Wasser bis 5m Tiefe. Wobei bei den Schichten 1 und 2 "unsere" beiden Bohrstellen erst bei Schicht 2 erwähnt werden.
Es gibt bei diesem Gutachten zwei Bohrstellen, die fast an unseren Hausecken gemacht wurden, aber es sollten lt. Baufirma alle vier Ecken beprobt werden.
In der Zusammenfassung steht (in den ersten Absätzen):
Es wurden relativ einheitliche Baugrundverhältnisse im Gründungsniveau ermittelt. Es wird davon
ausgegangen, dass für die Neubauten Flachgründungen ausgeführt werden. Auf Grundlage der
vorhandenen Informationen ergibt sich die geotechnische Kategorie GK 2 gem. DIN 4020.
Die Auffüllungen (Schichten 1 und 2) sind setzungsempfindlich und für die Überbauungen nicht
geeignet. Diese Böden sind vollständig im Bereich der Bauflächen auszukoffern und gegen
verdichtungsfähigen Kiessand zu ersetzen. Hierbei ist die Druckausbreitung von 45° unter UK
Außenkante Randfundamente zu berücksichtigen.
Mindestens die oberen 0,50 m des Kiessandes müssen kapillarbrechend (kf-Wert ≥ 1 x 10-4 [m/s])
sein. Ausreichend sickerfähiger Sand ist auch in den Arbeitsräumen einzubauen.
Die unterlagernden gewachsenen Geschiebelehm /-mergel (Schichten 3 und 5) und Sande
(Schicht 4) sind relativ gering zusammendrückbar und grundsätzlich als ausreichend tragfähig für
eine Wohnbebauung (Einfamilien-/Doppelhäuser) zu bezeichnen.
Sollten im Zuge der Erdarbeiten bindige Böden mit weicher Konsistenz direkt im Gründungsbereich
angetroffen werden, sind diese gegen verdichtungsfähigen Kiessand auszutauschen.
Insgesamt neigen die bindigen Böden bei Zulauf von Wasser, in Verbindung mit dynamischen
Belastungen aus dem Aushub zu Aufweichungen und damit zum Verlust der Tragfähigkeit. Die
Erdarbeiten müssen im Rahmen einer ausreichend dimensionierten Wasserhaltung, rückschreitend
in der Baugrube mit glatter Baggerschaufel erfolgen.
Der einzubauende Kiessand dient zur Entwässerung der Arbeitsebene und zur Verbesserung der
Tragfähigkeit.
Die Auffüllungen (Schichten 1 und 2) sind außerdem im Bereich der Zufahrten, Parkflächen und
Stichstraßen vollständig gegen verdichtungsfähigen Kiessand bis UK Tragschicht zu ersetzen.
Und leider weiß ich nun nicht mehr - ist das "guter Boden" und die Erdarbeiten damit im Verhältnis günstig oder können da doch hohe Kosten auf uns zukommen? Kann ein Tiefbauunternehmen anhand des Gutachtens die Kosten annähernd einschätzen?
Liebe Grüße!
Eine - ich nenne es mal - allgemeine Baugrunduntersuchung mit 16 Bohrstellen gibt es. Ich kann es zwar lesen, verstehe es aber nicht so richtig :-). Daraus geht hervor, dass die Schichten 1 und 2 durch Kies ausgetauscht werden sollten. Bei den Bohrstellen in unmittelbarer Nähe unseres Baufensters ist kein Wasser bis 5m Tiefe. Wobei bei den Schichten 1 und 2 "unsere" beiden Bohrstellen erst bei Schicht 2 erwähnt werden.
Es gibt bei diesem Gutachten zwei Bohrstellen, die fast an unseren Hausecken gemacht wurden, aber es sollten lt. Baufirma alle vier Ecken beprobt werden.
In der Zusammenfassung steht (in den ersten Absätzen):
Es wurden relativ einheitliche Baugrundverhältnisse im Gründungsniveau ermittelt. Es wird davon
ausgegangen, dass für die Neubauten Flachgründungen ausgeführt werden. Auf Grundlage der
vorhandenen Informationen ergibt sich die geotechnische Kategorie GK 2 gem. DIN 4020.
Die Auffüllungen (Schichten 1 und 2) sind setzungsempfindlich und für die Überbauungen nicht
geeignet. Diese Böden sind vollständig im Bereich der Bauflächen auszukoffern und gegen
verdichtungsfähigen Kiessand zu ersetzen. Hierbei ist die Druckausbreitung von 45° unter UK
Außenkante Randfundamente zu berücksichtigen.
Mindestens die oberen 0,50 m des Kiessandes müssen kapillarbrechend (kf-Wert ≥ 1 x 10-4 [m/s])
sein. Ausreichend sickerfähiger Sand ist auch in den Arbeitsräumen einzubauen.
Die unterlagernden gewachsenen Geschiebelehm /-mergel (Schichten 3 und 5) und Sande
(Schicht 4) sind relativ gering zusammendrückbar und grundsätzlich als ausreichend tragfähig für
eine Wohnbebauung (Einfamilien-/Doppelhäuser) zu bezeichnen.
Sollten im Zuge der Erdarbeiten bindige Böden mit weicher Konsistenz direkt im Gründungsbereich
angetroffen werden, sind diese gegen verdichtungsfähigen Kiessand auszutauschen.
Insgesamt neigen die bindigen Böden bei Zulauf von Wasser, in Verbindung mit dynamischen
Belastungen aus dem Aushub zu Aufweichungen und damit zum Verlust der Tragfähigkeit. Die
Erdarbeiten müssen im Rahmen einer ausreichend dimensionierten Wasserhaltung, rückschreitend
in der Baugrube mit glatter Baggerschaufel erfolgen.
Der einzubauende Kiessand dient zur Entwässerung der Arbeitsebene und zur Verbesserung der
Tragfähigkeit.
Die Auffüllungen (Schichten 1 und 2) sind außerdem im Bereich der Zufahrten, Parkflächen und
Stichstraßen vollständig gegen verdichtungsfähigen Kiessand bis UK Tragschicht zu ersetzen.
Und leider weiß ich nun nicht mehr - ist das "guter Boden" und die Erdarbeiten damit im Verhältnis günstig oder können da doch hohe Kosten auf uns zukommen? Kann ein Tiefbauunternehmen anhand des Gutachtens die Kosten annähernd einschätzen?
Liebe Grüße!
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