ᐅ Gewerbeimmobilie zu Wohn- & Geschäftshaus ändern
Erstellt am: 22.09.21 14:50
Hallo! Ich hoffe, ich bin im richtigen Unterforum gelandet 🙂
Wir stehen am Anfang unserer Häusersuche und haben bald die ersten Besichtigungen.
Ganz oben auf unserer Liste steht ein Haus, das sehr viele unserer Wünsche abdeckt und sich augenscheinlich auch in unserem finanziellen Rahmen bewegt.
Der Haken: das Objekt ist als Gewerbeobjekt gelistet.
Eine ehemalige Gaststätte mit Saal und einer Betreiberwohnung. Es steht in einem Mischgebiet.
Da mein Partner und ich auch zwei verschiedene Gewerbe betreiben, kommt uns das Mischgebiet gelegen und wir würden weiterhin einen Teil des Hauses für unsere Gewerbe nutzen. Allerdings würden wir aufgrund der Größe des Hauses gerne eine weitere Wohnung ausbauen für ein späteres Mehrgenerationen-Wohnen und diese bis dahin (ca. 6-10 Jahre lang) vermieten. Dies wäre bei einer Gewerbeimmobilie ja nicht möglich, wenn ich das richtig verstehe?
Wie stehen die Chancen, ein Gewerbeobjekt zu einem Wohn- und Geschäftshaus umzuändern und kann man schon im Vorfeld anfragen, ob dies aussichtsreich ist? Kann man sich hierfür einfach mal beim Bauamt melden und nachfragen oder benötigt man konkrete Unterlagen für eine vorläufige Auskunft?
Falls für die Nutzungsänderung aufgrund der anderen Gewerbeart und der Wohnraumerweiterung vorgeschriebene Umbaumaßnahmen nötig sind, könnten wir im Zuge der Sanierung gleich die nötigen "öffentlich-rechtlichen Anforderungen" nachrüsten - ich gehe aber davon aus, dass die Anforderungen an eine Gaststätte vergleichbar sein müssten, wie Wohnraum oder Lagerräume? Zu den genauen Anforderungen konnte ich leider noch nichts finden, kann mir Jemand einen Tipp geben wo ich hier Details finde?
Der Großteil der Gewerbefläche würde als Lager für den online-Versand betrieben werden, was ja im Mischgebiet zulässig sein sollte. Zudem fertigen wir im kleinen Rahmen Produkte an, deren Herstellung allerdings keine Lärmbelästigung o.ä. darstellt (3d-Drucker, Lasercutter).
Wir haben von einer Bank bereits eine grobe Finanzierungsbestätigung um einschätzen zu können, welche Häuser in Frage kommen. Wird aber eine Gewerbeimmobilie anders bewertet?
Falls eine positive Auskunft der möglichen Nutzungsänderung erfolgt wäre die ja nicht verbindlich und würde letztlich erst nach Kauf beantragt werden können. Spielen Banken hier mit?
Wir würden uns sehr über Antworten & Tipps freuen
Wir stehen am Anfang unserer Häusersuche und haben bald die ersten Besichtigungen.
Ganz oben auf unserer Liste steht ein Haus, das sehr viele unserer Wünsche abdeckt und sich augenscheinlich auch in unserem finanziellen Rahmen bewegt.
Der Haken: das Objekt ist als Gewerbeobjekt gelistet.
Eine ehemalige Gaststätte mit Saal und einer Betreiberwohnung. Es steht in einem Mischgebiet.
Da mein Partner und ich auch zwei verschiedene Gewerbe betreiben, kommt uns das Mischgebiet gelegen und wir würden weiterhin einen Teil des Hauses für unsere Gewerbe nutzen. Allerdings würden wir aufgrund der Größe des Hauses gerne eine weitere Wohnung ausbauen für ein späteres Mehrgenerationen-Wohnen und diese bis dahin (ca. 6-10 Jahre lang) vermieten. Dies wäre bei einer Gewerbeimmobilie ja nicht möglich, wenn ich das richtig verstehe?
Wie stehen die Chancen, ein Gewerbeobjekt zu einem Wohn- und Geschäftshaus umzuändern und kann man schon im Vorfeld anfragen, ob dies aussichtsreich ist? Kann man sich hierfür einfach mal beim Bauamt melden und nachfragen oder benötigt man konkrete Unterlagen für eine vorläufige Auskunft?
Falls für die Nutzungsänderung aufgrund der anderen Gewerbeart und der Wohnraumerweiterung vorgeschriebene Umbaumaßnahmen nötig sind, könnten wir im Zuge der Sanierung gleich die nötigen "öffentlich-rechtlichen Anforderungen" nachrüsten - ich gehe aber davon aus, dass die Anforderungen an eine Gaststätte vergleichbar sein müssten, wie Wohnraum oder Lagerräume? Zu den genauen Anforderungen konnte ich leider noch nichts finden, kann mir Jemand einen Tipp geben wo ich hier Details finde?
Der Großteil der Gewerbefläche würde als Lager für den online-Versand betrieben werden, was ja im Mischgebiet zulässig sein sollte. Zudem fertigen wir im kleinen Rahmen Produkte an, deren Herstellung allerdings keine Lärmbelästigung o.ä. darstellt (3d-Drucker, Lasercutter).
Wir haben von einer Bank bereits eine grobe Finanzierungsbestätigung um einschätzen zu können, welche Häuser in Frage kommen. Wird aber eine Gewerbeimmobilie anders bewertet?
Falls eine positive Auskunft der möglichen Nutzungsänderung erfolgt wäre die ja nicht verbindlich und würde letztlich erst nach Kauf beantragt werden können. Spielen Banken hier mit?
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Ob der Makler das Objekt als Gewerbeobjekt bezeichnet, würde mich nicht jucken. Die Umnutzung sollte unproblematisch sein, wenn dem nicht entgegensteht, wo sich die Räume befinden. Bestandsschutz fällt ja weg, also auch für ggf. zu grenznahe Aufenthaltsräume. Auch brandschutztechnisch rechne ich mit einer Bewertung des Umnutzungsjahres gleichgesetzt einem Baujahr, also quasi jetzt virtuell als Neubau. Grundsätzlich sehe ich das größte Hindernis nicht gegeben, das hätte in der Wohn-Mischnutzung in einem GE bestanden, aber Du sprichst ja von einem Mischgebiet (MI oder MD ?). Hoffentlich liegt es darin nicht am Rand - nicht daß die Gemeinde noch auf die Idee käme, es einem benachbarten GE oder WA/WR zuzuschlagen.
https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/
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KiraMon schrieb:
Wie stehen die Chancen, ein Gewerbeobjekt zu einem Wohn- und Geschäftshaus umzuändernWüsste man, wie Eure Gemeinde wirtschaftlich gestellt ist? Oder wie das Bauamt sich so macht...Sicherlich nicht mit anderen Gemeinden vergleichbar. Oder doch?
Bei uns ist man froh, wenn an älteren größeren Objekten überhaupt jmd Interesse findet, außer dort gleich Zimmer für Flüchtlinge herzurichten. Bei uns hättest Du wohl grünes Licht. Aber bei uns ist nicht bei Euch 😉
Vielen lieben Dank für die Antworten!
Danke für die Einschätzung, das ist schonmal beruhigend zu hören. Wir würden die bereits vorhandenen Lagerräume übernehmen und auch als Lagerräume nutzen, nur eben für anderes Lagergut. Die neue Wohnung würde im EG aus den ehemaligen Speisesälen, Restaurant-Küche und Bädern entstehen und räumlich klar durch den Treppenflur von Gewerbeflächen getrennt sein.
Laut den infos die ich bisher online aus der Liegenschaftskarte entnehmen konnte, befindet sich das Grundstück in "gemischter Baufläche" (M), ob jetzt MI oder MD kann ich hier leider nicht herauslesen.
Nach Westen hin liegen noch 3 weitere Grundstücke, bevor eine Wohnbaufläche (W) anfängt, in die anderen Richtungen sind es noch deutlich mehr Grundstücke. Die Einteilung bleibt also hoffentlich bestehen
Bei der Nutzung ist "Nutzungsart: Industrie- und Gewerbefläche | Beschreibung: Handel und Dienstleistung" angegeben, was auf unsere Gewerbe ja zutreffen würde. Ich vermute aber, das sind nicht die einzigen "hinterlegten" Angaben und wir müssen mehr Details einreichen zur Nutzungsänderung der Gewerbeart.
Wir ziehen leider von weiter weg her, also habe ich da noch nicht viele Informationen. Am Wochenende geht's erstmal zur Besichtigung, mal sehen was wir da in Erfahrung bringen können.
Wenn das Objekt tatsächlich so gut passt wie auf dem Papier melden wir uns dann mal beim Bauamt und fragen nach. Das Objekt ist jedenfalls eher günstig für die Größe, aber es wird auch einiges zu sanieren sein.
11ant schrieb:
Die Umnutzung sollte unproblematisch sein, wenn dem nicht entgegensteht, wo sich die Räume befinden.
Danke für die Einschätzung, das ist schonmal beruhigend zu hören. Wir würden die bereits vorhandenen Lagerräume übernehmen und auch als Lagerräume nutzen, nur eben für anderes Lagergut. Die neue Wohnung würde im EG aus den ehemaligen Speisesälen, Restaurant-Küche und Bädern entstehen und räumlich klar durch den Treppenflur von Gewerbeflächen getrennt sein.
11ant schrieb:
Grundsätzlich sehe ich das größte Hindernis nicht gegeben, das hätte in der Wohn-Mischnutzung in einem GE bestanden, aber Du sprichst ja von einem Mischgebiet (MI oder MD ?). Hoffentlich liegt es darin nicht am Rand - nicht daß die Gemeinde noch auf die Idee käme, es einem benachbarten GE oder WA/WR zuzuschlagen.
Laut den infos die ich bisher online aus der Liegenschaftskarte entnehmen konnte, befindet sich das Grundstück in "gemischter Baufläche" (M), ob jetzt MI oder MD kann ich hier leider nicht herauslesen.
Nach Westen hin liegen noch 3 weitere Grundstücke, bevor eine Wohnbaufläche (W) anfängt, in die anderen Richtungen sind es noch deutlich mehr Grundstücke. Die Einteilung bleibt also hoffentlich bestehen
Bei der Nutzung ist "Nutzungsart: Industrie- und Gewerbefläche | Beschreibung: Handel und Dienstleistung" angegeben, was auf unsere Gewerbe ja zutreffen würde. Ich vermute aber, das sind nicht die einzigen "hinterlegten" Angaben und wir müssen mehr Details einreichen zur Nutzungsänderung der Gewerbeart.
ypg schrieb:
Wüsste man, wie Eure Gemeinde wirtschaftlich gestellt ist? Oder wie das Bauamt sich so macht...
Wir ziehen leider von weiter weg her, also habe ich da noch nicht viele Informationen. Am Wochenende geht's erstmal zur Besichtigung, mal sehen was wir da in Erfahrung bringen können.
Wenn das Objekt tatsächlich so gut passt wie auf dem Papier melden wir uns dann mal beim Bauamt und fragen nach. Das Objekt ist jedenfalls eher günstig für die Größe, aber es wird auch einiges zu sanieren sein.
KiraMon schrieb:
Laut den infos die ich bisher online aus der Liegenschaftskarte entnehmen konnte, befindet sich das Grundstück in "gemischter Baufläche" (M), ob jetzt MI oder MD kann ich hier leider nicht herauslesen.
Nach Westen hin liegen noch 3 weitere Grundstücke, bevor eine Wohnbaufläche (W) anfängt, in die anderen Richtungen sind es noch deutlich mehr Grundstücke. Die Einteilung bleibt also hoffentlich bestehen
Bei der Nutzung ist "Nutzungsart: Industrie- und Gewerbefläche | Beschreibung: Handel und Dienstleistung" angegeben, was auf unsere Gewerbe ja zutreffen würde. Ich vermute aber, das sind nicht die einzigen "hinterlegten" Angaben und wir müssen mehr Details einreichen zur Nutzungsänderung der Gewerbeart.Deine Beschreibung klingt nun, als sei sie keinem Bebauungsplan, sondern lediglich einem Flächennutzungsplan entnommen, und das Gebiet weder der Geltungsbereich eines Bebauungsplanes für ein WR/WA noch für ein MI/MD, sondern ein "nicht überplanter Innenbereich" (§34). Möglicherweise hast Du also in das "falsche" Dokument geschaut und es gibt einen Bebauungsplan (der wenn Du Pech hast, die Mischnutzung nicht mehr fortzuentwickeln wünscht), möglicherweise gibt es aber auch garkeinen Bebauungsplan und ist ein solcher auch nicht zu erstellen beabsichtigt. Am besten fragst Du erst´mal bei der Wirtschaftsförderung des Landkreises, ob die einen "einheitlichen Ansprechpartner" haben: wenn ja, können sie mit dem Begriff auch etwas anfangen (wohlgemerkt die Wirtschaftsförderung, nicht unbedingt auch die Telefonzentrale der Kreisverwaltung); wenn nein, dann viel Spaß mit den unterschiedlichen Wissens- und Glaubensständen der dann vielzähligen zu fragenden Sachbearbeiter/innen.https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/
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