ᐅ Bauvoranfrage ungeteiltes Grundstück vor Grundstückskauf

Hallo zusammen,

wir warten schon seit Jahren auf die Gelegenheit ein Baugrundstück kaufen zu können und nun haben wir vor ein paar Tagen eins angeboten bekommen. Gerne wollen wir nun zeitnah zuschlagen, weil es uns wirklich richtig gut gefällt. Nun stehen wir aber schon vor dem ersten Problem……..
Das Grundstück liegt im Ortskern eines 2.500 Einwohner-Dorfes. Es handelt sich um eine Teilfläche (ca. 762 Quadratmeter) eines Flurstücks (gesamt ca. 1446 Quadratmeter). Das Grundstück wurde noch nicht geteilt/vermessen.

Von der unteren Bauaufsichtsbehörde wurde mir erläutert, dass das Grundstück im Gebiet eines einfachen Bebauungsplanes -nicht qualifizierten Bebauungsplan- im Mischgebiet liegt. Wenn ich es richtig verstanden habe, muss wohl immer, wenn ein einfacher Bebauungsplan vorliegt, genauer geprüft werden, ob ein Grundstück in einer bestimmten Art und Weise bebaut werden kann oder nicht, weil er keine vollumfänglichen Regelungen enthält. Der für uns gültige Bebauungsplan enthält für einen einfachen Bebauungsplan zwar viele Vorgaben, die wir bei der ersten telefonischen Durchsprache wohl auch alle einhalten würden, jedoch sind -wenn ich es richtig verstanden habe- die überbaubaren Flächen (Baufenster) und die Baulinie nicht festgelegt. In diesem Fall orientiert sich die Genehmigung wohl im Innenbereich in der Regel an der Nachbarbebauung und ist in gewisser Weise eine Auslegungssache der Genehmigungsbehörde und es wird auch eine Sitzungsvorlage geben, die zur Abstimmung in die Gemeindevertretung gegeben wird. Damit wir nun nicht ein Grundstück kaufen, auf dem wir gar nicht unser „Wunschhaus“ an unserem „Wunschplatz“ bauen dürfen, wurde uns empfohlen, eine Bauvoranfrage zu stellen. Dies ist laut des Herren von der Bauaufsicht aber nur möglich/sinnhaft, wenn die genauen Quadratmeter feststehen und schon Lageplan und Skizzen von dem gewünschten Bauvorhaben vorliegen. Das würde in unserem Fall bedeuten, dass die Grundstücksteilung schon vor dem Kauf durchgeführt werden müsste, danach die Bauvoranfrage gestellt werden müsste und erst danach überhaupt der Grundstückskaufvertrag geschlossen werden könnte. Da wir als Käufer zumindest anteilig -wenn nicht sogar die Gesamtkosten- der Grundstücksteilung tragen müssen, wäre uns die Reihenfolge: Erst Bauvoranfrage und dann Kaufvertrag über ein noch zu vermessendes Grundstück natürlich deutlich lieber.

Wir haben auch darüber nachgedacht, ob vielleicht ein Grundstückskaufvertrages mit aufschiebender Wirkung (Baugenehmigung) eine Option wäre. Nur dann hätten die Eigentümer im Falle der Nichtgenehmigung ein geteiltes Flurstück, aber im schlimmsten Fall keine Interessenten mehr.
Ich würde mich sehr über Euer Feedback zu meinem Fall freuen. Vielleicht habt ihr ja Ideen und es gibt eine Möglichkeit, den Kaufvertrag über das noch zu vermessende Grundstück zeitnah zu schließen, ohne Gefahr zu laufen, dass uns keine Baugenehmigung für unser „Wunschhaus“ an unserem „Wunschplatz“ auf dem Teilstück erteilt wird.

Vielen Dank und viele Grüße aus dem schönen Schleswig Holstein
Vivien

Hallo Vivien männlich 29,
ich frage mich gerade, wie gigantisch ein Wunschhaus wohl sein mag (bzw. wie einschränkend die Größe und/oder Lage des Baufensters), daß es auf 762 qm Baugrund nicht unterzubringen sein sollte. Dementsprechend sind mir Ängste, auf das Grundstück passe das Wunschhaus evtl. nicht drauf, schwer nachvollziehbar. Da sind wir hier weit härteres gewöhnt.

Scar969 schrieb:

Nur dann hätten die Eigentümer im Falle der Nichtgenehmigung ein geteiltes Flurstück, aber im schlimmsten Fall keine Interessenten mehr.

Für 1446 qm Baugrund sehe ich im Forendurchschnitt sogar vier Interessenten (ungefähr gleichgroße Kuchenstücke vorausgesetzt).

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Scar969 schrieb:

auf dem wir gar nicht unser „Wunschhaus“ an unserem „Wunschplatz“ bauen dürfen,

Bei einer Baugenehmigung (BG) nach § 34 muss es sich "in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen". Halten also die Nachbargebäude eine fiktive Bauline ein, dann solltet ihr euch daran orientieren. (vll hast du ja die Möglichkeit uns ein Lufbild und einen Katasterauszug mit Bebauungsplan zu zeigen, zur besseren Beurteilung. Da dann gleich die Lage eures geplanten Vorhabens einzeichnen)
Eine Befreiung liegt im Ermessen der unteren Baurechtsbehörde. Inwieweit die Behörde und auch die Gemeinde (muss zustimmen) zugänglich dafür sind. DIe Baurechtsbehörde kann sich über die Gemeinde hinwegsetzen. Allerdings muss hier schon ein Grund vorliegen, weshalb euch die Befreiung zusteht.
Alles nicht so einfach. Kommt viel aufs Ermessen der Behörde an.

Scar969 schrieb:

Dies ist laut des Herren von der Bauaufsicht aber nur möglich/sinnhaft, wenn die genauen Quadratmeter feststehen und schon Lageplan und Skizzen von dem gewünschten Bauvorhaben vorliegen.

So nicht ganz korrekt. Um eine Bauvoranfrage zu stelllen genügen auch sehr gute Skizzen. Zudem dürfte es kein Problem sein einen "amtlichen" Lageplan erstellen zu lassen, von einem Vermesser. Ihr einigt euch mit dem Eigentümer, wie viel Grundstück ihr kaufen möchtet und der Vermesser misst euch das dann raus und macht einen Lageplan. In diesem ist das geplante Baugrundstück dargestellt. Das Grundstück muss noch nicht mal in eurem Eigentum sein, um eine BG zu bekommen, geschweige denn eine Antwort auf eine Bauvoranfrage.
Die Pläne / Skizzen müssen so aussagekräftig sein, dass eure ganz konkret gestellte Frage beantwortet werden kann.

P.S. Hab mich jetzt nicht in die Bauordnung von S-H eingelesen. Sollte hier was anders sein als in BaWü bitte ich um Korrektur.