ᐅ Wohnfläche auf einmal nur noch Nutzfläche?

Hallo zusammen,

Wir möchten eine Immobilie in Baden-Württemberg erwerben, Kaufpreis nach erster Verhandlung 420.000 mit 150qm Wohnfläche / 550qm Grundstück aus Baujahr 1973. Zu der Wohnfläche kommt nochmal eine Garage und 80qm Nutzfläche mit 2,4m Höhe Rohbau und nicht ausgebautem Schwimmbad (das schreckt wohl viele ab...), d.h. nicht ausgebauter Raum.

Das Haus ist nach Stand erster Verhandlung sanierungsbedürftig
- Vorrausraum eine Fließe abgesprungen -> Feuchtigkeit
- in einem anderen Kellerraum sieht man Feuchtigkeit auf der abgehängten Decke (Terrasse ist darüber)
- Dach muss neu gedeckt / isoliert werden
- Hauswand / Kellerwand muss isoliert werden
- Heizungsanlage
- Elektrik
- Bäder (klar, uralt..)
- ...

Nach der ersten Verhandlung (mit Mängeln oben, Schwager kommt aus der Baubranche und hat sie beurteilt) stellt sich bei der Einsicht in die Bauakte folgendes heraus:
Zwei Räume und der Dachstuhl wurden bei der Wohnfläche dazugezählt. Dies ist aber nicht zulässig ist da Wohnfläche ein Aufenthaltsraum ist und laut Landesbauordnung die Höhe von 2,3m für Aufenthaltsräume und 2,2m für Aufenthaltsräume im Dachrraum nicht eingehalten wird. Dadurch reduziert sich die Wohnfläche von 150qm auf 100qm und Nutzfläche ist logischerweise um 50qm höher. Zusätzlich hat die fehlende Höhe die Konsequenz, dass der Dachstuhl zwar ausgebaut ist aber nicht hätte zu Wohnraum ausgebaut werden dürfen. Im Normalfall ist so eine Nutzungsänderung ohne die Behörde möglich (verfahrensfrei), wenn die Regeln / das Gesetz eingehalten wird, aber da die Höhe eine Voraussetzung ist, ist es ein Dachausbau ohne Baugenehmigung. Bei der Einsicht in die Bauakte ist die Behörde darauf aufmerksam geworden und hat gemeint "jetzt müssen wir eigentlich aktiv werden", d.h. Nutzungsuntersagung / Bußgeld / Rückbau / ...

Bei dem Gespräch mit dem Makler, war dieser sehr überrascht und sagte, dass er dies nochmal mit dem Besitzer besprechen will. Hinweis: die Verhandlung über den Preis wird ebenfalls vom Makler gemacht. Im Gespräch wurde ein preislicher Gegenvorschlag gemacht, der Makler hatte eher gelacht.

Da wir ein enorm hohes Risiko eingehen (z.B. zwingende Aufstockung beim Dach anstelle von Dachisolierung / neue Ziegel), würde mich folgendes für die finale Verhandlung interessieren:

- Ist es eigentlich normal, dass eine Bank für ein Darlehen immer eine Wohnflächenberechnung vom Verkäufer haben will? Sie sollte doch etwas stutzig werden, wenn auf einmal 400.000 für ein Einfamilienhaus mit 100qm verlangt werden. Oder kann der Käufer eine Wohnflächenberechnung einfach selbst aufstellen und es gibt genug Idioten die nicht genau hinschauen?
- Welchen preislichen Faktor kann man eigentlich in den Raum stellen, wenn man zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterscheidet? Wohnfläche doppelt soviel wert die Nutzfläche?
- Wir hatten einfach den Kaufpreis 440.000 minus Grundstückswert 100.000 (bei Bodenrichtwert=180€) gerechnet und dann 33% der Immobilienwertes (33% der qm)abgezogen. Ergo ca. 326.000 inklusive Grundstückswert. Unser Gegenangebot war 350.000€, worauf der Makler geschmunzelt hatte. Will der Makler hier einfach nur verhandeln oder ist der Bodenrichtwert wirklich eine falsche Kennzahl (auch wenn z.B. überall bei Wertermittlungen danach gefragt wird)?

Über euer Feedback würde ich mich freuen.
Viele Grüße

h0nIg2k schrieb:
Nach der ersten Verhandlung (mit Mängeln oben, Schwager kommt aus der Baubranche und hat sie beurteilt) stellt sich bei der Einsicht in die Bauakte folgendes heraus:
Zwei Räume und der Dachstuhl wurden bei der Wohnfläche dazugezählt. Dies ist aber nicht zulässig ist da Wohnfläche ein Aufenthaltsraum ist und laut Landesbauordnung die Höhe von 2,3m für Aufenthaltsräume und 2,2m für Aufenthaltsräume im Dachrraum nicht eingehalten wird.

Wer hat was wie auf welcher Grundlage festgestellt?
1. Was steht in der Bauakte und in der Baugenehmigung?
2. Wie wurde gemessen?
3. Was kam bei der Messung genau raus?
4. Ihr habt die Landesbauordnung vom 20.06.1972 zugrunde gelegt?

Das erst einmal meine Fragen.

Nun zum Thema "Objektwert". Dafür gibt es keine klaren Vorgaben. Das regelt der Markt alleine. Das Haus hat den Wert, den ihm ein Interessent beimisst.
Wenn jetzt ein potentieller Käufer kommt und sagt " Ist mir doch egal, welche cm irgendein Fuzzi misst", dann bezahlt er den geforderten Preis. Wenn ich als Käufer nicht noch groß mit der Immobilie rumhampeln will, kaufe ich sie einfach und nutze sie so, wie sie seit fast 50 Jahren genutzt wurde.

Ihr sucht nach einem Grund, den Preis nach unten zu korrigieren. Als Verkäufer würde ich Euch bereits jetzt wegschicken und die Gespräche einfach abbrechen, da mir die Diskussion "zu doof" wäre. Habe ich mit meiner Ex-Frau auch mit unserem letzten Haus gemacht. Da kam fürs DG jemand und meinte, die Fenster wären 2cm zu klein für die Feuerwehr. Diskussion war schnell beendet...
... und das Haus wurde an den nächsten Interessenten verkauft.

Da ist schon was dran. Das angebotene Haus ist wie es ist. Ihr kennt es, ihr kennt den Fragpreis. Bietet was oder lasst es. Diskutiert nicht das Haus, es ist wie es ist.

Den Bodenrichtwert kannst du nicht heranziehen ... er hinkt den Marktpreisen weit hinterher ...nicht mal die Gemeinde selber hat uns für diesen Wert Grund und Boden verkauft ...

Und zur Frage mit der
Bank : denen ist egal wenn du ein Haus kaufst für 500K das nur 300K Wert ist ... leider .

Hier zählt nur ob du die 500K zurückzahlen kannst ...Beim letzten Haus das wir gekauft haben , haben die einen Sachverständigen von der Bank geschickt ... der hatte 0 Ahnung hat eigentlich nur geschaut ob da überhaupt ein Haus steht ....

Snowy36 schrieb:

Und zur Frage mit der
Bank : denen ist egal wenn du ein Haus kaufst für 500K das nur 300K Wert ist ... leider .

Das kann man so meiner Meinung nach nicht sagen. Für die Beleihung ist es schon entscheidend, welchen Wert die Bank dem Objekt beimisst.
Zahlst du 500k und die Bank sieht nur einen Gegenwert von 300k, bist du mit 200k Eigenkapital gerade bei einer Beleihung von 100% und entsprechend sind die Konditionen...
Also die gucken schon (war zumindest bei mir auch so), ob der Gutachter dann wirklich Ahnung hat - das mag verschieden sein ;-)

Na ja aber wie gesagt je Bank kann da was ganz anderes rauskommen .... eine Beraterin hatte damals das Haus das wir kaufen wollten einfach nur Adresse eingegeben , Baujahr und Größe u kam dann 100K unter eigentlichem Wert raus ... denn die luxuriöse Ausstattung von Energiewerten über 3 gemauerte Öfen , bis hin zu Pool war der bei der Berechnung irgendwie Latte ...von daher Beleihung kann so oder so ausgehen ....

Das
Gleiche jetzt beim Neubau ... ich sage das Haus das ich da hinstelle wird 800K wert sein ( Beispiel ) also nehme ich 350K Kredit auf , Rest Eigenkapital ... Bank sagt super machen wir .... ob ich dann da hinterher eine massivhütte mit schnick u Schnack oder eine billigere Fertighütte hinstelle , das weiß die Bank ja leider auch nicht ... die kommen erst vorbei wenn Haus fertig , was machen sie dann wenn das nicht zusammen passt ? nix .