Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage in überalterter Stadt

[Bauexperte]

Ich weiß aber auch, dass es 7 % Rendite heutzutage nur mit erheblichen Risiko gibt.

Ausnahme: das Grundstück befindet sich im Besitz _und_ ist bezahlt. Den Rest steuert dann die KfW bei

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Grym]

Wieso soll dann die Rendite besser werden? Das Grundstück ist ja eine Menge Eigenkapital, welches dann bei den Rendite-Betrachtungen ebenso berücksichtigt werden muss.

 

[HilfeHilfe]

Ich würde sagen hier liegst Du falsch. Ich habe folgendes in einem Immobilienbuch gelesen, was sich bei meinen Renditerecherchen bestätigt hat: .

du solltest weniger Theorie büffeln sondern dich mal mit Menschen unterhalten die Vermieter sind und welche sorgen oder aber auch Freuden an ihrem Investments haben.

Ich finde es immer wieder süß das man Bücher heranzieht und das Ei des Kolumbus entdeckt hat. Wenn Vermietung eine Einbahnstrasse und Jakpot wäre , würde es jeder machen und wäre reich.

 

[Musketier]

du solltest weniger Theorie büffeln sondern dich mal mit Menschen unterhalten die Vermieter sind und welche sorgen oder aber auch Freuden an ihrem Investments haben.

Ich finde es immer wieder süß das man Bücher heranzieht und das Ei des Kolumbus entdeckt hat. Wenn Vermietung eine Einbahnstrasse und Jakpot wäre , würde es jeder machen und wäre reich.

Ich denke, dass ist wie bei vielen anderen Unternehmern auch.
Es gibt welche, die haben ein Händchen dafür und kommen groß raus, es gibt welche, die versuchen sich mal daran und scheitern und es gibt welche, die Investieren Zeit und Geld und raus kommt dabei nicht viel.

Ich hab da mal einen ganz interessanten Blog gelesen. Wichtig für den Blogschreiber war der günstige Einkauf des Objekts. Er hatte sich dazu über längere Zeit passende Suchfilter in den Immobilienportalen eingerichtet und sobald ein Schnäppchen reinkam wurde noch am selben Tag angerufen, hat sich Unterlagen zuschicken lassen und einen Besichtigungstermin ausgemacht. Wichtig war hier der Faktor Geschwindigkeit um wirkliche Schnäppchen abgreifen zu können.
So hat er sich dann ein Objekt nach dem anderen gekauft. Damit kann man die Rücklagen reduzieren, weil die Wahrscheinlichkeit, dass an allen Objekten gleichzeitig was kaputt geht, relativ unwahrscheinlich ist. Das reinvestierte Geld erwirtschaftet wiederum Rendite. Und mit der Menge der Objekte tut ein Ausfall einer Miete auch nicht mehr so weh.
Otto-Normal, der mal nebenher eine ETW zur Aufbesserung der Rente kauft, der hat die ganzen Vorteile und Erfahrungen einfach nicht und das dürften dann meist diejenigen sein, die dann über Probleme und Negativ-Renditen bei der Vermietung klagen. Für ihn ist es schön, wenn die vermietete ETW abgezahlt ist, aber eigentlich ist es ein Renditekiller.

 

[DG]

Ich habe folgendes in einem Immobilienbuch gelesen, was sich bei meinen Renditerecherchen bestätigt hat: In Topstädten und/oder Toplagen hast Du weniger Nettorendite als in schlechten Lagen!

Auch wenn bei mir "nur" Vermesser/ÖbVI draufsteht - wir sind in Studium und Referendariat ausgebildet in Wertermittlung.
Dass Du Dich selbst fortbildest, ist natürlich ok - dennoch bezweifle ich, dass Dir das bereits fehlerfrei gelingt.

Egal wo - Du wirst in Deutschland eine Nettorendite (nicht zu verwechseln mit Nettokaltmiete!) von 7% nur dann erzielen, wenn Du äußerst hochpreisig vermietest und zwar so hoch, dass der Mietspiegel nicht mehr greift (doch, das geht) - oder aber Du bewegst Dich im illegalen Bereich. Dann sind auch 100% drin.

Wenn Du 7% Nettorendite erzielen würdest und keinerlei laufende Kosten hättest, dann hieße das, dass Du ca. 14,3 Nettojahres Kaltmieten als Kaufpreis zahlen würdest. Das wäre der untere Wert der Skala (15-25) zur Finanzkrise gewesen, von der Nettojahres Kaltmiete müssen aber noch die laufenden Kosten abgezogen werden, also mit viel Glück 4% - wenn's dumm läuft auch nur 0%. Wenn Du wiederum nach Abzug aller Kosten 7% Nettorendite erwirtschaften willst, dürfte Dein Kaufpreis heute nur bei ca. 10 Jahresnetto Kaltmieten liegen. Das läuft anders herum gerechnet schnell auf mindestens 16€ Kaltmiete, ergo weit über 20€/m² Warmmiete raus - frag' Dich bitte, ob das in der Lage, wo Du Deine Immobilien erwerben höchstes, auch nur ansatzweise zu erzielen ist, wenn das gleichzeitig alles übersteigt, was in München City aufgerufen wird.

Du wirst heute kaum eine neue Immobilie finden, die unter 20 Jahresnetto Kaltmieten zu erwerben ist, in Ballungsgebieten wird's komplett abstrus, dort geht das rauf bis +40. Damit sind 7% nur sehr schwierig bzw. gar nicht erreichbar.

Die Frage ist also bei allem Respekt nicht, ob man die 7% in Herne erreicht - sondern wo der Fehler in Deiner Rechnung steckt.

MfG
Dirk Grafe

 

[MaxPower90]

Ich dank euch allen für eure Antworten und besonders dir, Dirk. Ich habe tatsächlich Verwirrung gestiftet, indem ich Nettokaltmiete mit Nettorendite gleichgesetzt habe. Für mich hatte ich aber schon richtigerweise mit der Rendite gerechnet.

Aber zumindest wenn ich von einer NettoKaltmiete spreche, sind 7 - 8% hier im Ruhrgebiet realistisch. Natürlich sind diese Häuser mindestens 40 Jahre alt. Aber wenn ich ein Haus erstehe, bei dem in den nächsten Jahren voraussichtlich nicht viel zu investieren ist, ist ja meine Nettorendite ungefähr gleich meiner Nettokaltmiete minus 1 %. Davon gehe ich zumindest aus, denn außer einer Instandhaltungsrücklage geht ja nicht viel runter. Natürlich kommen dann noch die Steuern, die ich auf meine Mieteinkünfte zahlen muss. Und nach ziemlich neuen Immobilien schaue ich gar nicht erst. Da hat man zwar wenig laufende Kosten, sprich Reparaturen, aber aufgrund des hohen Kaufpreises nach meiner Beobachtung des Marktes eine schlechtere Nettorendite. Die Mieten steigen nämlich nicht entsprechend. Und den hohen Kaufpreis muss man ja auch erst mal aufbringen.

Interessantes Thema, ich bleibe weiter dran und berichte. Von Herne bin ich übrigens mittlerweile abgekommen. Ich glaube, dass es zukunftsweisendere Städte sogar im Ruhrgebiet gibt.