ᐅ Strategien bei überteuerten Angeboten

Hallo Freunde,

seit längerer Zeit bin ich auf Suche nach einer Bestandsimmobilie (Einfamilienhaus). Den Markt würde ich im deutschlandweiten Vergleich als "mittelheiß" bezeichnen: Bodenrichtwerte zwischen 200 und 600 €/m². Einige Gemeinden liefern sogar Immobilienrichtwerte, die dann für durchschnittliche Einfamilienhaus meist zwischen 2500 und 3500 €/m² liegen.
Erweiterte Rheinschiene, Richtung Ruhrgebiet.
Während für andere Regionen hier im Forum gelegentlich die Losung ausgerufen wird "Es wird jeder Preis gezahlt", gilt das hier nicht zwangsläufig. Es gibt tatsächlich immer wieder Immobilien, die monatelang inseriert sind. Teils mit Unterbrechungen, teils durchgehend. Häufig wird dann der Preis alle paar Wochen um ein paar Prozent reduziert. Immer sind das Objekte, die von Beginn an sehr deutlich über den o.g. Immobilienrichtwerten liegen (teils mehr als das doppelte).

Hat jemand von euch Erfahrungen, wie man am besten vorgeht, wenn man ein überteuertes, langinseriertes Objekt vorfindet?

Ist der Makler in einem solchen Fall eher dem Käufer zugeneigt und hilft beim Preisdrücken?
Oder steht er unter Zugzwang, weil er dem Eigentümer den Mund wässrig gemacht hat mit einem viel zu hohen Verkaufspreis, der dann am Ende nicht marktgerecht ist?

Falls man das Objekt aufgrund des Inserates (ohne Abschluss eine Maklervertrags) lokalisieren kann: Lieber direkt den Eigentümer ansprechen? Oder wäre bei dem eh kein Blumentopf zu gewinnen, weil der noch die hochschwebende Preisschätzung seines Maklers im Kopf hat?

Habt ihr noch weitere Tipps, wie man am besten daran geht?

Es dankt euch
der Pröter

Proeter schrieb:

Es gibt tatsächlich immer wieder Immobilien, die monatelang inseriert sind. Teils mit Unterbrechungen, teils durchgehend. Häufig wird dann der Preis alle paar Wochen um ein paar Prozent reduziert. Immer sind das Objekte, die von Beginn an sehr deutlich über den o.g. Immobilienrichtwerten liegen (teils mehr als das doppelte).
Hat jemand von euch Erfahrungen, wie man am besten vorgeht, wenn man ein überteuertes, langinseriertes Objekt vorfindet?

Ignorieren !
Gegenfrage: weshalb beschäftigst Du Dich überhaupt mit "überteuerten, langinserierten" (und zudem noch "verbrannten") Objekten ? - das ist keine zielführende Strategie, um an ein Haus zu kommen, aber leider hoch effektiv, wenn man viel Zeit mit Spinnern verschwenden will. Du gewinnst dabei nur viele Abenteuergelegenheiten, kaufunwerte Objekte zu besichtigen und an den Geisteszuständen der Verkäufer und der Mitbieter zu zweifeln. "Gewinner" solcher Schlachten wirst Du nur unter hohem Einsatz viel vernichteten (geliehenen ?) Geldes. Kaufe lieber vor und neben dem Markt. Meide solche Objekte konsequent !

Proeter schrieb:

Falls man das Objekt aufgrund des Inserates (ohne Abschluss eine Maklervertrags) lokalisieren kann: Lieber direkt den Eigentümer ansprechen?

Lokalisiere Objekte, aber nicht solche aus Inseraten. Eigentümer direkt anzusprechen ist gut - aber eben nicht bei inserierten Objekten: die sind ihren ersten Schritt in die falsche Richtung ja offenbar schon gegangen.
A) mache Dir klare Vorstellungen
1. wo das Objekt stehen soll
2. welches Objekt Du suchst
3. was für ein Typ der Abgeber sein könnte
B) und wenn Du dabei nicht fündig wirst, dann suche weiter - eher sogar mit verschärften, aber auf keinen Fall mit aufgeweichten Profilkriterien !
Überlege Dir aber ggf. ein zweistufiges Vorgehen (mit Zwischenhaus statt gleich das Dauerhaus anzuvisieren).

Haha, . Als ich meinen Ursprungsbeitrag formuliert habe, habe ich schon insgeheim auf eine Antwort von dir (u.a.) gehofft. Deshalb schon einmal vielen Dank!
Eine denkwürdige Position habe ich dabei erwartet, aber dann doch nicht eine so deutliche:

11ant schrieb:

Ignorieren !
Gegenfrage: weshalb beschäftigst Du Dich überhaupt mit "überteuerten, langinserierten" (und zudem noch "verbrannten") Objekten ?

Nun, die Tatsache, dass ein unfähiger Makler und naiver Eigentümer hinter einem Verkauf stecken, bedeutet ja noch nicht, dass das Haus dahinter auch schlecht ist. Irgendwann reift bei einem oder beiden ja die Erkenntnis, dass man zu hoch hinaus wollte und dann wird der Preis reduziert. Die "Verbrennungstheorie" muss auch nicht unbedingt greifen, denn durch die Senkung des Angebotspreises erscheint das Objekt ja dann bei einigen Interessenten erstmalig.

11ant schrieb:
Kaufe lieber vor und neben dem Markt. Meide solche Objekte konsequent !

Diese Position kenne ich natürlich und bin auch schon mit den Barthel-Tipps durch die Straßen gezogen. Die gemachten Erfahrungen sind gemischt. Darüber werde ich später noch berichten, um den Thread hier nicht thematisch umzuleiten. Dem Kaufen "vor und neben dem Markt" gebe ich eine Chance, muss aber feststellen, dass dieses Vorgehen bisher rein zahlenmäßig deutlich weniger potentielle Objekte gezeitigt hat, als die Suchaufträge auf diversen Portalen.

11ant schrieb:

Lokalisiere Objekte, aber nicht solche aus Inseraten. Eigentümer direkt anzusprechen ist gut - aber eben nicht bei inserierten Objekten: die sind ihren ersten Schritt in die falsche Richtung ja offenbar schon gegangen.

Nicht jeder Eigentümer ist glücklich mit seinem Makler. Tatsächlich habe ich mal einen Eigentümer direkt angesprochen - und der war gleich sehr froh darüber. Der hatte sich nämlich von einem Makler nötigen lassen, für gewisse Zeit sein eigenes Inserat zu löschen. Einen qualifizierten Alleinauftrag hatte der Makler aber nicht. Und mir wurde das Haus nach einiger Zeit schon 20% billiger angeboten. Am Ende habe ich es wegen der zu großen Risiken aus Bauschäden ausgeschlagen. Verkauft wurde es einige Monate später dann für einen Preis zwischen jenem im Inserat und dem Angebot an mich.

Proeter schrieb:

Haha, @11ant . Als ich meinen Ursprungsbeitrag formuliert habe, habe ich schon insgeheim auf eine Antwort von dir (u.a.) gehofft. Deshalb schon einmal vielen Dank!

Das brauchst Du nicht insgeheim zu hoffen, mit mir zu reden kann man auch ganz direkt haben, schließlich heiße ich bekanntlich bei gmx (de) genauso wie hier.

Proeter schrieb:

Eine denkwürdige Position habe ich dabei erwartet, aber dann doch nicht eine so deutliche:

Doch, die Empfehlung "ignorieren !" kann man nicht weniger klar geben, dann nützte sie nicht. Das hat schon Otto Waalkes gesagt, daß eine Schmerztablette schon beim Schlucken weh tun müsse ;-)

Proeter schrieb:

Nun, die Tatsache, dass ein unfähiger Makler und naiver Eigentümer hinter einem Verkauf stecken, bedeutet ja noch nicht, dass das Haus dahinter auch schlecht ist. Irgendwann reift bei einem oder beiden ja die Erkenntnis, dass man zu hoch hinaus wollte und dann wird der Preis reduziert. Die "Verbrennungstheorie" muss auch nicht unbedingt greifen, denn durch die Senkung des Angebotspreises erscheint das Objekt ja dann bei einigen Interessenten erstmalig.

Natürlich kann nicht jedes ungeschickt und/oder überhöhtpreisig angebotene Objekt auch eine Bruchbude sein. Dennoch erscheint es mir als Zeitverschwendung, darauf zu warten, daß ein überhöhter Preis schon irgendwann an Luft verliert. Denn dadurch wird der Verkäufer ja nicht besser. Und meine Überzeugung bleibt, daß man mit dummen Menschen keine klugen Geschäfte machen kann.

Proeter schrieb:

Diese Position kenne ich natürlich und bin auch schon mit den Barthel-Tipps durch die Straßen gezogen. Die gemachten Erfahrungen sind gemischt. Darüber werde ich später noch berichten, um den Thread hier nicht thematisch umzuleiten.

Das interessiert mich natürlich sehr, detaillierter zu erfahren, mit welchen Tipps Du welche Erfahrung gemacht hast. Ich biete dazu ja auch Coachings an, weil die Tipps vom Lesen allein oft nur begrenzt verstanden werden (können).

Proeter schrieb:

Dem Kaufen "vor und neben dem Markt" gebe ich eine Chance, muss aber feststellen, dass dieses Vorgehen bisher rein zahlenmäßig deutlich weniger potentielle Objekte gezeitigt hat, als die Suchaufträge auf diversen Portalen.

Die quantitativ geringere Ausbeute ist ja auch nur eine Seite der Medaille ;-)
Mit "Suchaufträgen" meinst Du wohl Benachrichtigungsfilter (?)

11ant schrieb:

Lokalisiere Objekte, aber nicht solche aus Inseraten. Eigentümer direkt anzusprechen ist gut - aber eben nicht bei inserierten Objekten: die sind ihren ersten Schritt in die falsche Richtung ja offenbar schon gegangen.
A) mache Dir klare Vorstellungen
1. wo das Objekt stehen soll
2. welches Objekt Du suchst
3. was für ein Typ der Abgeber sein könnte
B) und wenn Du dabei nicht fündig wirst, dann suche weiter - eher sogar mit verschärften, aber auf keinen Fall mit aufgeweichten Profilkriterien !
Überlege Dir aber ggf. ein zweistufiges Vorgehen (mit Zwischenhaus statt gleich das Dauerhaus anzuvisieren).

oft, sehr oft denke ich: der 11ant, der rät vieles, aber hat anscheinend keine eigenen Erfahrungen in Sachen Haussuche gemacht. Würde ich mich an Deinen Punkten halten, dann würde ich noch im Hotel Mama wohnen 😉

Proeter schrieb:

Ist der Makler in einem solchen Fall eher dem Käufer zugeneigt und hilft beim Preisdrücken?
Oder steht er unter Zugzwang, weil er dem Eigentümer den Mund wässrig gemacht hat mit einem viel zu hohen Verkaufspreis, der dann am Ende nicht marktgerecht ist?

Weder noch. Der Preis wird schon seit Jahren vom allwissenden und gierigen Eigentümer gemacht, die denken, ihr Haus ist die Perle unter allen Häusern. Der Makler führt durch, nichts weiter. Für ihn ist ein (schnell) verkauftes Haus das verdiente Geld. Eine nicht verkaufte Immo ist für ihn (nur) Arbeit, kein Gewinn.

Diese Datenbank-Leichen an Immobilien sind ja nicht aus irgendwelchen Grund immer wieder inseriert. Nicht nur ist der Preis zu hoch sondern meistens auch ein kompletter Sanierungsfall, Erbpacht oder noch viel schlimmer der bisherige Eigentümer will eine Lebensrente für die nächsten 40 Jahren von dir.