ᐅ Finanzierungscheck - Realistisch oder Spinnerei?

Hallo zusammen,

wir planen aktuell unser Herzensprojekt Hausbau, und ich bin hinsichtlich unserer finanziellen Situation und Planung hin- und hergerissen zwischen "einigermaßen machbar" und "absolut unmöglich". Wenn ich die reinen Zahlen betrachte scheint es zu funktionieren, aber mein Bauch sagt trotzdem dass das eine sehr enge Kiste ist, insbesondere nachdem ich hier schon einige vergleichbare Anfragen gelesen habe. Daher wäre ich für euren Input sehr dankbar. Können wir das so stemmen oder sollten wir lieber ein kleineres Haus planen (was absolut möglich ist! Ich möchte ein Gefühl dafür bekommen)?
Ich freue mich auf euer Feedback.

Wer seid ihr?	Wir sind eine Familie mit Wachstumspotenzial 😉 Also Ehepaar, noch ohne Kinder. Wir wollen ein Zweifamilienhaus (Einfamilienhaus mit ca. 40qm Einliegerwohnung für spätere Unterbringung ggf. pflegebedürftiger Eltern) auf einem Hanggrundstück bauen. Wir planen aktuell relativ groß (knapp 200qm) um zu sehen was überhaupt geht. Wir könnten aber auf ca. 160qm reduzieren indem wir auf den Luxus verzichten (Gästezimmer, eigenes Büro für jeden von uns). Wir müssen sinnvollerweise mit Keller bauen, damit wir zum Garten hin - in Südrichtung - mit dem Wohnbereich ebenerdig zum Garten sind. Aktuell planen wir 3 Geschosse, aber auch 2 wären möglich.
Wie alt seid Ihr?	36 / 28
Gibt es Kinder?	Nein
Sind Kinder geplant?	Ja, 1-2
Was macht Ihr beruflich?	IT-Manager in Festanstellung / Hausfrau
Wie viele Stunden arbeitet Ihr?	40 / 0
Einkommen- und Vermögenssituation:
Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?	Ich verdiene 3600/mon netto plus ca. 6000/Jahr Bonus netto. Meine Frau verdient mit ihrer Hundezucht (Hobby) ca. 10.000€ pro Jahr. Mit diesem Geld wollen wir nicht fest rechnen (kann auch mal schiefgehen), sondern es ggf. für Sondertilgung verwenden. Daher habe ich es nicht in den Einnahmen unten einkalkuliert.
Wie viel Kindergeld gibt es?	-
Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...?	-
Wie viel Eigenkapital habt ihr?	ca. 160.000€. 50T€ haben wir selbst, 110 bekommen wir von unseren Eltern dazu. Weitere 20 könnten wir noch bekommen, sollte es irgendwo eng werden.
Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?	Alles bis auf einen “Notgroschen” für größere Anschaffungen, also ca. 150.000€
Ausgabensituation:
Wohnkosten:	Summe 1595
aktuelle Kaltmiete	1200
aktuelle Warmmiete	1400
Strom	70
Gas	75
Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung	ist aktuell in Nebenkosten enthalten
Telefon, Internet, Mobilfunk	50
Mobilitätskosten:
Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!)	0
Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto)	0
Versicherung	0 (Firmenwagen – Steuerabzug ist oben bereits eingerechnet)
Steuern	0
Kraftstoff	0
Reparaturen	0
Sonstiges	0
Gibt es ein zweites Auto, Motorrad, Roller? Bitte alle Punkte erneut angeben!	0
Versicherungskosten:	145 (Summe)
Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.)	0
Haftpflichtversicherung (auch Tiere)	10 PHV, 30 Tierhaftpflicht
Kapital- oder Risikolebensversicherung	70
Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...)	0
Berufsunfähigkeitsversicherung	0
Unfallversicherung	15
Hausratversicherung	20
Rechtsschutzversicherung	0
Sonstige Versicherungen (wie z.B. Reiseversicherung, Sterbegeldversicherung)	0
Lebenshaltungskosten:	1580 (Summe)
Lebensmittel	650
Restaurantkosten	50
Pflege/Drogerie	100
Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten)	200
Medikamente / Gesundheit	150
Kleidung	200
Möbel	100
TV/Video/Audio/CDs/DVD	10
Spenden	20
Sonstiges	100
Sparleistungen:	750 (Summe)
Urlaub	200 (wir fahren nicht wirklich größer weg, ggf. mal eine Woche Camping)
Haus	500
Altersvorsorge	0
Hobbys/Geschenke	50
Sonstiges	0
Sonstige Ausgaben:	0
Wurde was vergessen? Dann spätestens hier noch angeben!	Ich hoffe nicht 🙂
Einnahmen- und Ausgabensummen:
Einnahmen gesamt	4100 (ohne Hundezucht, mit Bonus)
Ausgaben gesamt	4070
Saldo	30
davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus)	1700 Hierzu eine Frage an die KfW-40Plus-Bauherren: Aktuell wohnen wir in einem KfW-55-Haus. Wie viel von den Strom- und Gaskosten kann ich hier noch einkalkulieren? Wir werden mit Wärmepumpe und Photovoltaik bauen. Erzeugen wir damit wirklich mehr Energie als wir für Strom, Heizung und Warmwasser brauchen? Ich kann das irgendwie nicht ganz glauben. Falls doch, könnte ich hier 1850 kalkulieren.
Allgemeines zur Immobilie:
Wie groß ist das Grundstück?	1650qm
Welche Maße hat es?	ca. 22*75m
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?	55€/m2 → 90.750€
Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp?	Neubau, Fertighaus, aktuell peilen wir ein Kfw 40 Plus mit zwei Wohneinheiten an.
Garagen?	0 - Carport ist in den Kosten für die Außenanlagen eingeplant
Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche)	ca. 200
Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung?	aktuell ca. 650.000€
Bau- oder Kaufkosten:
Grundstückskosten	99.000€
Erschließungskosten	0
Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler)	9.000€
Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker)	450.000€
Renovierungs- und oder Sanierungskosten
Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.)	20.000€
Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc...	100.000€ - durch das große Grundstück haben wir hier recht hoch gegriffen. Wir könnten aber vermutlich auch mit 50k€ hinkommen, wenn wir Abstriche beim Garten machen.
Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)	0
Gesamtkosten	678.000€
sonstige Kosten:
Küchenkosten	10.000€
Möbel, Lampen, Deko	2000 (wir wohnen in einem gemieteten Einfamilienhaus und haben fast alles)
Sonstige "nicht Erwerbs-, Erwerbsneben-, Bau oder Baunebenkosten" – Umzug!	5000€
Kostenzusammenstellung:
Gesamtkosten	695.000€
abziehbares Eigenkapital	150.000€
KfW-Tilgungszuschuss – 2x KfW 40 Plus	75.000€
KfW-Zuschuss Baubegleitung	5000€
Finanzierungssumme	465.000€
Notwendige Kreditangaben:	Hinweis: Diese Rechnung ist mit “schlechteren” Konditionen gerechnet (nur 1 KfW-Kredit über 100.000€) - in der Realität werden wir den günstigen Kredit über 150.000€ zweimal bekommen. Die Interhyp hat ihren Rechner noch nicht aktualisiert ;-)
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):	Komponente 1: 365.000 Darlehen ING Komponente 2: 100.000 Förderkredit KfW
Kreditbetrag	465.000€
Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...)	Annuitätendarlehen
Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv)	1,45% Mischzins
Zinsbindungsdauer	10 Jahre (KfW) / 20 Jahre (Bankkredit)
Restschuld bei Ende der Zinsbindung	65.800€ (KfW, nach 10 Jahren, nach Abzug Tilgungszuschuss noch 28.300€) 130.000€ (Bank, 2041)
fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung	29 Jahre, also abgezahlt bevor ich in Rente bin
anfänglicher Tilgungssatz	3.00%
monatliche Rate	1.700€
Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben)	Ja, 5% pro Jahr → Wir wollen nicht fest damit kalkulieren, können aber vermutlich ca. 5000€/Jahr durch die Einnahmen aus der Zucht sondertilgen
Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben)	Ja, 2 kostenlos, danach 100€ Bearbeitungsgebühr

Hallo :-)

ich bin kein Finanzierungsprofi, aber die Hasukosten kommen mir doch sehr gering vor. Wie kommt ihr denn auf den Betrag?
Es gibt auch die Möglichkeit, im UG das Schlafgeschoss zu haben. Da muss also nicht zwingend Keller hin, wenn ihr den nicht braucht.

Das ist das, was wir aktuell in den Gesprächen mit den Fertighausfirmen diskutieren. Bisher klang das nicht unrealistisch (Gespräche hatten wir bisher mit Bien-Zenker, Hanse, Finger und Gussek Haus). Meint ihr, das ist zu niedrig gegriffen?

200 qm Wohnfläche plus Einliegerwohnung 40 qm plus Keller und das ganze auf einem Hanggrundstück? Ich glaube da reichen die geschätzten Kosten nicht mal annähernd... wobei es hier ja einige im Forum gibt, die da sicherlich was grob zu den zusätzlichen Kosten sagen können...

Aber diese vermeintliche Finanzierungssumme von wohl eher gesamt gen 600k abzüglich des Eigenkapital willst du mit einem Haushaltseinkommen von 3.6k stemmen? Das finde ich ehrlich gesagt nahezu wahnsinnig...

465k ist eine große Summe an Kredit für 3,8k kalkulierbares Einkommen.
Ist der Bonus fix oder abhängig vom Unternehmenserfolg?
Kann/wird deine Partnerin irgendwann etwas zum Kredit beitragen?

Ansonsten finde ich sieht das sehr eng aus. Und ich bin selber jemand der eher auf der "engen" Seite finanziert hat.
Was ihr nicht bedacht habt soweit ich sehe: Auch nach dem Bau könnt ihr Sparraten nicht völlig außer acht lassen. Die Möglichkeiten sich was wegzulegen für: Instandhaltung des Hauses, größere Anschaffungen, Altersvorsorge wären bei eurem gegebenen Einkommen nicht mehr besonders gegeben.

Das mit der nicht eingerechneten Hobby-Hundezucht die, so vermute ich mal, an der Steuer vorbei läuft lasse ich mal unkommentiert. Bis auf die Bedenken, dass sowas gerne früher oder später auffällt und richtig teuer werden kann. Spätestens dann wär' das Häuschen sowieso bei den nächsten Besitzern.

200qm Wohnfläche + Keller?
Baunebenkosten viel zu niedrig, da scheinen mir die Erdarbeiten geschweige denn Deponiekosten vergessen worden zu sein. Insgesamt sind die Kosten wohl deutlich zu niedrig angesetzr