ᐅ Lösungsansätze nach unverheirateter Trennung.

Erstellt am: 28.07.20 16:19

Einen Wunderschönen wünsche ich!

Ich habe mich mal in diesem Forum angemeldet, da ich mit meiner Partnerin vor einem großen Haufen Mist stehe, dessen wir nun Herr der Lage werden müssen. Kurzum gesagt: "Das Bauchgefühl kam zu spät"...

Zu uns: Unverheiratet, 32 und 31 Jahre jung, Seit dem 01.05.2020 Besitzer eines freistehenden Einfamilienhaus. Sie hat nach ein paar Monaten für sich entschieden, dass ich doch nicht der richtige Partner bin. Im Grundbuch sind wir beide eingetragen: 75%/25% (Ich/Sie), das Annuitätendarlehen haben wir beide unterschrieben.
Eigenkapital lediglich 8000,- € und eine Wohnung meiner Eltern mit 100.000,- € im Grundbuch als Sicherheit zzgl. zum Haus, eingetragen mit 293.000,- €.
Kaufpreis 345.000,- € zzgl. Sanierungsmaßnahmen etc. mit insgesamt 393.000,- € als Gesamtdarlehen. Tilgung round about 1400,- €/Monat (3%) bei 1,3% Zinsen über 20 Jahre. Tilgungswechsel ist zulässig, aber nur nach oben.

Sie möchte raus, wir möchten beide, dass es nicht zum Verkauf der Bude oder zur Zwangsversteigerung kommt bzw. die Wohnung meiner Eltern darunter leidet. Ich weiß, dass die Stimmung immer die Richtung wechseln kann, aber momentan ziehen wir beide an einem Strang und möchten da höchstens mit blauen Flecken durchkommen. Geplant ist, wenn ich das Haus halten kann, dass ich mir zwei Mitbewohner dazuhole (Mieteinnahmen würden bei ca. 900-1000,-€ warm liegen).

Folgende Ideen haben wir bisher gesammelt:

Ich übernehme den Kredit direkt, Vorfälligkeitsentschädigung zur Zeit ca. 30-35.000,- € plus Notarkosten (und Grunderwerbsteuer für die 25%?).

Ich übernehme den Kredit in 2-5 Jahren, Vorfälligkeitsentschädigung dann ca. 20-25.000,- € plus Notarkosten (und Grunderwerbsteuer für die 25%?)

Das Haus für mind. 430 - 440.000,- € verkaufen (der Markt müsste das hergeben) und hoffen, dass die Kohle reicht, um alles auf einen Schlag zu bezahlen. Bei dem ganzen Schweiß und Blut, der dort rein geflossen ist und mich Jahres meines Lebens gekostet hat und kosten wird, mal ganz abgesehen...
Ihr seid gefragt. Was gibt es noch für Möglichkeiten. Muss ich Steuern zahlen, wenn Sie mir Ihre 25% überschreibt? Kann ich bei der Bank "WG Mitbewohner" bzw. Mieteinnahmen als "Sicherheit" angeben (keine getrennten Mieteinheiten)? Die Bude ist für zwei Personen schon zu groß, geplant war ja auch eigentlich die Gründung einer Familie... Außerdem kommt Sie nicht aus der Gegend und wir mussten noch ein zusätzliches Gästezimmer haben. Ich habe jeglichen monetären Einsatz erbracht, Sie hatte nichts oder wollte nichts dazusteuern.

Das ganze klingt nach der klassischen Geschichte, wie es NICHT geht, das ist mir bewusst. Aber vielleicht hat ja eine/-r bereits ähnliche Erfahrungen gesammelt und hat noch eine Idee, die wir nicht betrachtet haben. Mal davon abgesehen, dass die Bank mir eine derart hohe Summe zutrauen muss...

Vielen lieben Dank vorab, falls ihr bis hier hin gelesen habt und evtl. hilfreiche Praxistipps habt.

Viele Grüße,

Jan

pagoni202031.07.20 10:44

#37

Svala87 schrieb:

Auch wenn ich es irgendwann doch verkaufen muss, dann habe ich wenigstens die Möglichkeit, wieder etwas Eigenkapital aufzubauen.

Über AirBnb hatte ich auch nachgedacht, aber dann habe ich tatsächlich ständig wechselnde "Mieter" und keine gesicherte Miete. Bei einer "WG" könnte man sich auf relativ regelmäßige Mieteinnahmen verlassen. Ich weiß nur nicht, ob ich bei der Steuererklärung dann die Miete mit angeben muss, bzw ob diese ab 400,- € versteuert wird, obwohl ich ja noch das Haus abbezahle.

Deine Mieteinnahmen wirst Du, wie andere Einnahmen auch, wohl steuerlich melden müssen. Ich hatte seinerzeit bewusst NICHT über Airbnb vermietet und durch gewissen Parameter kannst Du auch Dir unliebsame Dinge verhindern. Ein schickes Haus, auffallend besonders ausgestattet (bei uns seinerzeit mit wirklich schicken, jedoch gebrauchten Möbeln, professionell fotografiert und vorgestellt, wird sich besser vermieten, als Du Dir das jemals vorstellen kannst. Dennoch hast Du eben keine sicher kalkulierbare Einnahme. Ich würde es jederzeit wieder so machen, denn bei Leerstand kannst Du ja auch immer selbst drin sein. Mir hatte das Nichts ausgemacht und so hatten wir unsere eigene Ferienwohnung aber das muss man eben wollen (evtl. ein abschließbares Zimmer für Deine Sachen). Für mich kein Problem, sondern eher Luxus und eine Option das Chaos finanziell zu "überleben" und das Haus zu halten. Zuvor hatte ich feste Mieter, wobei meine Ferienwohnung-Einnahmen wirklich deutlich höher waren.
Durch angemessene Gestaltung/Ausstattung/Bepreisung würdest Du auch eiun Kundenklientel bekommen, die Dir keinerlei Probleme machen. Ich hatte wirklich NULL Probleme !
Wichtig aber: Du brauchst vor Ort Jemanden, der das Haus betreut, Reinigung üebrnimmt etc., eine Art "gute Fee" (ja, es gibt auch männliche Feen!), ohne das geht es definitiv nicht !

Tolentino31.07.20 10:56

#38

Er will ja anscheinend doch nicht das ganze Haus vermieten, sonder "nur" ein bis zwei Zimmer.
Ob Ferienzimmervermietung sich bei dir lohnt musst du recherchieren, das hängt sicher sehr von der Lage ab.
Wenn es keine absolut typisch touristische Gegend oder in der Nähe von einem Flughafen ist würde ich auch eher WG / bzw. Untermietverhältnis machen.
Du kannst nicht nur die Zinskosten abschreiben, sondern auch die Herstellungskosten. Steuerberater oder gute Software ist da nützlich.
Ich vermiete gerade einen Teil meiner von mir mit bewohnten ETW und habe eben die Steuererklärung für 2019 gemacht. Da wurde mein Ansatz von 70% für die Kosten (da ich 30% der Wohnfläche selbst bewohne) anstandslos akzeptiert.
Aber der Stress mit Nebenkostenabrechnung etc.
Mit Verkauf hast du halt einen sauberen Schnitt.
Kannst dein Haus dochmal bei den Bucht Minianzeigen für einen höheren Preis reinstellen (so dass du die kompletten Kosten +x raus hast) und schauen wie das Interesse ist.

Tassimat31.07.20 11:37

#39

Tolentino schrieb:

Kannst dein Haus dochmal bei den Bucht Minianzeigen für einen höheren Preis reinstellen (so dass du die kompletten Kosten +x raus hast) und schauen wie das Interesse ist.

Finde ich eine sehr sinnvolle Sofortmaßnahme die aktuelle Lage besser einzuschätzen. Gleiches könnte man mit Zimmern zur Miete ausprobieren, ob da schon Resonanz kommt, oder nicht.

�

Ötzi Ötztaler31.07.20 11:45

#40

Tassimat schrieb:

Finde ich eine sehr sinnvolle Sofortmaßnahme die aktuelle Lage besser einzuschätzen. Gleiches könnte man mit Zimmern zur Miete ausprobieren, ob da schon Resonanz kommt, oder nicht.

Obacht, durch unbedachte mehrfache Angebote einer Immobilie verbrennt man diese womöglich auf dem Markt. Macht Käufer misstrauisch wenn sich dann noch nachträglich der Preis ändert etc.

Wenn du inserierst, sollte das ernsthaft sein.

Tolentino31.07.20 11:55

#41

Deswegen nur auf der Minibucht. das ist nicht ganz so transparent. Aber im Grundsatz hast du schon recht.

nordanney31.07.20 12:13

#42

Svala87 schrieb:

Ich habe jahrelang in einer WG gewohnt, so schlimm finde ich das nun nicht.

Und das willst Du im eigenen Haus wieder haben? Rede Dir den Mist doch nicht schön!

Svala87 schrieb:

Auch wenn ich es irgendwann doch verkaufen muss, dann habe ich wenigstens die Möglichkeit, wieder etwas Eigenkapital aufzubauen.

Jetzt kannst Du ein neues Haus verkaufen. In zwei Jahren ein „verwohntes“ Haus. Wofür bekommst Du wohl mehr Geld?

Svala87 schrieb:

Wie ist das eigentlich, wenn ich/wir das Haus zum "Selbstkostenpreis" verkauft bekommen, also ohne Verlust (inkl. VE) und evtl. sogar noch etwas "Gewinn" machen würden. Muss ich das nicht versteuern, weil das ja fast einer Spekulation gleicht?

Spekulationssteuer nur auf Gewinne. Ist doch gut, wenn man Gewinne macht.