अपने घर के साथ विनाश की ओर

फाइनेंशियल टाइम्स जर्मनी का एक दिलचस्प लेख, जिसे शायद कई संभावित घर बनाने वाले जो कम या बिल्कुल भी अपनी पूंजी नहीं रखते, उन्हें पढ़ लेना चाहिए...

अपने घर के साथ विनाश की ओर 07.09.2012, 14:38 बजे | फाइनेंशियल टाइम्स जर्मनी



दिन-ब-दिन अधिक नागरिक मकान बनाना चाहते हैं, लेकिन जोखिम भी बढ़ रहे हैं (स्रोत: डीपीए)

घर खरीदने वालों को वित्तपोषण के लिए अब कम से कम अपनी पूंजी खर्च करनी पड़ती है। उनकी ऋण राशि नाटकीय रूप से बढ़ रही है - और इससे कर्ज के डूबने का जोखिम भी बढ़ रहा है।

उच्चतर कर्ज जोखिम
रियल एस्टेट बूम ने अपार्टमेंट और अपने घर के खरीदारों के साथ-साथ बैंक और बचत संस्थानों को भी अधिक जोखिमपूर्ण ऋण लेने के लिए प्रोत्साहित किया है। यह बाजार के खिलाड़ियों और पर्यवेक्षकों के नए अध्ययनों से पता चला है। "बैंक और उधारकर्ताओं के लिए डिफॉल्ट जोखिम स्पष्ट रूप से बढ़ गया है, क्योंकि रियल एस्टेट खरीदारों को अब कम से कम अपनी पूंजी लानी पड़ती है," कहते हैं राल्फ वेइट्ज़, इंटरनेट दलाल इम्मोबिलिएन्स्काउट24 के भवन वित्तपोषण विभाग के प्रबंधक। "यह विकास चिंताजनक है," पुष्टि करते हैं स्टीफन शार्फेनोर्थ।

पूंजी की हिस्सेदारी लगातार घट रही है
इम्मोबिलिएन्स्काउट24 द्वारा 12,000 ऋण अनुरोधों के विश्लेषण के अनुसार, पिछले कुछ वर्षों में, अपार्टमेंट और एकल परिवार के घर के खरीदारों की अपनी बचत से खरीदी गई कीमत का हिस्सा लगातार घटा है।

मिसाल म्यूनिख: बवेरिया की राजधानी में 2010 के दूसरे तिमाही में अपार्टमेंट खरीदार अभी भी खरीद मूल्य का 27 प्रतिशत अपनी उपलब्ध पूंजी से चुका रहे थे। "इस वर्ष जून में, अपनी पूंजी सामान्यतः केवल 17 प्रतिशत तक के रियल एस्टेट मूल्य को कवर करने के लिए काफी थी," कहते हैं वेइट्ज़। बेर्लिन बाजार में लेन-देन में खरीदारों की औसत पूंजी हिस्सेदारी 2011 की शुरुआत से 23 से घटकर बारह प्रतिशत हो गई है।

रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ रहीं हैं
एक ही समय में, रियल एस्टेट की कीमतें भारी मात्रा में बढ़ीं हैं। म्यूनिख में, मार्च 2007 से जुलाई 2011 तक, अपार्टमेंट की कीमतें औसतन हर साल चार प्रतिशत बढ़ी। इसके बाद कीमतें बारह प्रतिशत बढ़ीं। "गतिविधि ने पिछले वर्ष के भीतर त्रिगुणित वृद्धि की है," कहते हैं वेइट्ज़। बेर्लिन में 2007 से पिछले वर्ष की गर्मियों तक कीमतें केवल 14 प्रतिशत बढ़ीं। लेकिन पिछले बारह महीनों में उन्होंने 15 प्रतिशत की छलांग लगाई।

इसके बाद, इस वर्ष फरवरी से जुलाई तक खरीदी गई संपत्तियों का औसत मूल्य 5.6 प्रतिशत बढ़कर 187,658 यूरो से 198,753 यूरो हो गया। इसके अतिरिक्त, निजी रियल एस्टेट खरीदारों की पूंजी हिस्सेदारी इस वर्ष जून में औसतन केवल 13 प्रतिशत रह गई।

जबर्दस्ती की नीलामी की लहर आ सकती है
"रियल एस्टेट बूम और कम ब्याज दरों के कारण अब कम आय वाले परिवार भी कम बचत के बावजूद संपत्ति खरीदने के लिए प्रोत्साहित हो रहे हैं," कहते हैं प्रबंध निदेशक शार्फेनोर्थ। यह खरीदारों और वित्तपोषण करने वाले बैंक और बचत संस्थानों दोनों के लिए उच्च जोखिम पैदा करता है। "जब ब्याज दरें समय के साथ बढ़ेंगी, तो इन सीमांत परिवारों के लिए पुनर्वित्त संकट में आ जाएगा," कहते हैं शार्फेनोर्थ।

यह, पहले अमेरिका, ब्रिटेन, आयरलैंड और स्पेन में हुआ जैसा, जबरदस्ती की नीलामी की लहर में समाप्त हो सकता है। इन देशों में, 2001 से 2007 तक घरों और अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि ने कम बचत वाले और अधिक खरीदारों को बाजार में आकर्षित किया। जब ब्याज दरें बढ़ीं, तो वे अपनी वित्तपोषण व्यवस्था कायम नहीं रख सके। ज़बरदस्ती की बिक्री और जबरदस्ती की नीलामी ने सट्टा बुलबुले फोड़ दिए। बैंक लगातार संकट में पड़े, जो अंततः 2008 के पतझड़ में वैश्विक वित्तीय संकट में तब्दील हो गया।

बेटनधन बूम वित्तीय संकट का परिणाम था
जर्मनी में, ठीक उस समय विदेशी रियल एस्टेट बाजारों में आए क्रैश ने वर्तमान बेटीगोल्ड बूम को जन्म दिया। संपन्न निजी निवेशक पहले खरीदारों की लहर बनाए। उन्होंने वित्तीय संकट के प्रकोप के बाद अपने पैसे शेयर और बॉन्ड से निकालकर अपार्टमेंट्स में निवेश किया। इससे हुई कीमतों की वृद्धि ने अब उन निवेशकों को आकर्षित किया है जिनके पास कम बचत है। इसका एक कारण बैंकों और वितरकों के विज्ञापन भी है, कहते हैं वेइट्ज़। "मार्केटिंग जोखिमों में वृद्धि के बावजूद रियल एस्टेट और ऋण लेने को प्रोत्साहित करती है।"

हाँ, कोई Eigenkapital नहीं, कम ब्याज दर, 1% Tilgung और - या बहुत ज्यादा क्योंकि - 10 साल की Laufzeit, इसका मतलब बाद में कई लोगों के लिए होगा: friss oder stirb। जो ब्याज बाजार को औसत रूप से नहीं देखते और इस औसत को लगभग भी पूरा नहीं कर सकते या कर पाएंगे, उन्हें आज भी खरीदना / बनाना नहीं चाहिए।

वर्तमान ब्याज दर के बावजूद, आदर्श का होना चाहिए: मापक Eigenkapital के साथ मध्यम Darlehenshöhe, लंबी Laufzeiten (भले ही इसके कारण ब्याज अधिक हो), उच्च Tilgung (सर्वोत्तम स्थिति में ब्याज प्रतिबंध के बाद कोई Restschuld न हो)।

बिना सोच समझ के केवल इसलिए खरीदना / बनाना कि ब्याज अच्छा है, से बचना चाहिए। दुर्भाग्यवश इस लेख से पता चलता है कि कई लोग अपना दिमाग बंद कर देते हैं जब वे सुनते हैं कि कथित तौर पर एक Einfamilienhaus प्रति माह 1000€/महीना से कम और बिना Eigenkapital के खरीदा जा सकता है।

30 वर्षों की अवधि बहुत दिलासा देने वाली है।

कुछ हद तक बेवकूफाना लेख.....

मुझे गलत मत समझो, साफ है कि 1% किश्त और 10 साल की अवधि के साथ कोई संपत्ति वित्तपोषित करना सही नहीं है, क्योंकि सिर्फ इतना ही मासिक किस्त वहन कर सकता है...

लेकिन इसका इक्विटी से क्या लेना देना है, यह मेरे दिमाग में ठीक से नहीं आता...

पहले लोगों के पास 27% इक्विटी होती थी आज केवल 17%... साथ ही लिखा जाता है कि कीमतें पिछले कुछ वर्षों में बढ़ गई हैं... हाँ, स्पष्ट है अगर निर्माण 10% महंगा होता है प्रति वर्ष तो इक्विटी अनुपात कम होगा... या यहाँ कोई 10% वार्षिक ब्याज पा रहा है?

इक्विटी सच में ऐसी गणना में लगभग मायने नहीं रखती... चाहे मैं 70% ऋण लूं या 90% कोई नहीं कह सकता कौन बेहतर स्थिति में है... जिसने 70% ऋण लिया था उसे तब 7% ब्याज देना पड़ा, जो अब 90% ऋण लेकर केवल 3% ब्याज देता है...

किसका डिफॉल्ट जोखिम अब ज्यादा है?

जो आज ज़ोर देकर इक्विटी जमा करने की कोशिश करता है जबकि वह अपनी आय से निर्माण के लिए पर्याप्त कमाता है, उसे सबसे बड़ी संभावना है कि वह बस पैसा खोएगा... लोग मुद्रास्फीति और तेजी से बढ़ती निर्माण लागत से लड़ रहे हैं जबकि वे केवल कम ब्याज बचत पर पा रहे हैं...

मुख्य बात है कि आप कितना कमाते हैं और कितना ऋण लेते हैं, किस ब्याज दर और किस अवधि के साथ... यह सब मेल खाना चाहिए!

जब एक घर खरीदने/बनाने की लागत बढ़ती है, तो अधिक से अधिक लोगों के लिए एक स्वामित्व वाला घर खरीदना महंगा हो जाता है। इसके विपरीत, आजकल हमेशा अधिक लोग जो वास्तव में ऐसा घर वहन नहीं कर सकते, खरीदते/बनाते हैं। यही समूह, जिसे लेख में Schwellenhaushalte कहा गया है, आमतौर पर वित्तपोषण में समस्याओं का सामना करता है, यदि वे 1% की किस्त के साथ लगभग कुछ भी नहीं कर पाते हैं और 10 वर्षों के बाद उच्च ब्याज भुगतान झेल नहीं पाते। दोष हमेशा लोगों का ही होता है। अरे नहीं, वो बुरे बैंक हैं, जो गरीब ग्राहक को गलत उत्पाद थोपते हैं...

घर खरीदने/बनाने की बढ़ती लागत के कारण अधिक से अधिक लोगों के लिए अपना घर खरीदना महंगा हो जाना चाहिए।

यदि एक ही समय में ऋण ब्याज दरें अत्यधिक गिरती हैं तो नहीं... और ठीक यही स्थिति थी/है...

पहले भी 70% से अधिक वित्तपोषण होता था... यदि अब वह 80-90% है तो यह ऋण ब्याज दरों के आधे होने से अधिक से अधिक पूरा हो जाता है...

समस्या यह है कि कई लोग सबसे बड़े घर के सिद्धांत के आधार पर निर्माण करते हैं... यानी वे वित्त बाजार की सस्ती शर्तों का उपयोग करके "अधिक" घर खरीदने की कोशिश करते हैं बजाय इसे जल्द भुगतान करने के...

कि ये "सीमांत घर" ऐसी वित्तपोषण पाते हैं जो वास्तव में केवल पीछे की ओर जा सकती है, इसका दोष मेरी राय में बैंकों का है... वे ऐसा उत्पाद उन्हें क्यों बेचते हैं? यह निश्चित है कि यह परेशानी में बदलना है... लेकिन इसका कोई संबंध इक्विटी आदि से नहीं है जिस पर लेख में इतना ज़ोर दिया गया है...