इस क्षेत्र में नई निर्माण के लिए कौन सा NW राज्य निर्माण नियम लागू होता है?

नमस्ते,
हम NRW में एक संपत्ति पर निर्माण करने पर विचार कर रहे हैं, जिसके लिए 1966 में एक नियोजन योजना बनाई गई थी। यह नियोजन योजना 2006 में संशोधित की गई थी, जिसमें अन्य बातों के अलावा यह अतिरिक्त था

"Dieser Plan enthält Festsetzungen nach § 9 Baugesetzbuch in der Neufassung vom 23.09.2004 und der Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990."

इस क्षेत्र में नए निर्माणों के लिए कौन सी NW निर्माण नियमावली लागू होती है? वह जो 1966 में भी लागू थी, या संशोधन के कारण 2006 में लागू हुई?

शुभकामनाएँ,
कात्रिन

नमस्ते Katrin,

हम NRW में एक जमीन पर निर्माण करने की सोच रहे हैं, जिसके लिए 1966 में एक Bebauungsplan तैयार किया गया था। यह Bebauungsplan 2006 में बदला गया था,

क्या तुम जानती हो कि विशेष रूप से क्या बदला गया?

सहारे के लिए "Dieser Plan enthält Festsetzungen nach § 9 Baugesetzbuch in der Neufassung vom 23.09.2004 und der Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990." अब इस क्षेत्र में नए निर्माणों के लिए कौन सा Bauordnung NW लागू होता है? वह जो 1966 में लागू था, या बदलाव के कारण जो 2006 में लागू हुआ था?

मेरे अंतर्ज्ञान के अनुसार मैं कहूँगा: दोनों ही। इसे तुम्हारे लिए भरोसेमंद रूप से स्पष्ट करना, लेकिन भवन कार्यालय में संबंधित अधिकारी/अधिकारिणी से बातचीत में आता है, क्योंकि परिणाम काफी विचित्र हो सकता है और अक्सर संबंधित अधिकारी के दिन के मूड पर निर्भर करता है।

एक समान उदाहरण: हम अभी Mettmann में एक निर्माण आवेदन पर काम कर रहे हैं, जहां Bebauungsplan 1970 का है, Baunutzungsverordnung 1968 को लागू करना पड़ता है और Baugesetzbuch की कानूनी आधार 1960 की है। आसपास बहुत कुछ 1970 के बाद बनाया गया है; अधिकांश कुछ भी एक या दूसरे नियमों में फिट नहीं बैठता।

इसे तुम्हारे निर्माण कार्य पर लागू करें तो इसका मतलब यह है कि उदाहरण के लिए, Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl Baunutzungsverordnung 1990 के अनुसार गणना करनी होगी; मूल रूप से Bebauungsplan 1966 लागू होता है, जिसमें 2006 के B-Plan परिवर्तन के अपवादों को ध्यान में रखा गया है। इसलिए मैंने शुरुआत में पूछा था कि क्या बदला गया।

शुभकामनाएँ, Bauexperte

नमस्ते,

बेबाउंग्सप्लान प्रारंभ में वैसे ही मान्य होता है जैसा कि उसे मंजूर किया गया है, वहां की निर्धारित शर्तें वैध हैं। इसके साथ ही वर्तमान नियम/कानूनी स्रोत भी लागू होते हैं - जो कि भवन मालिक के लिए अधिक अनुकूल भी हो सकते हैं।

मूल रूप से कानूनी स्रोत जैसे कि भवन कानून पुस्तक और राज्य भवन नियम स्वयं सामान्य होते हैं, यानी वे उदाहरण के लिए पूरे राज्य को भवन नियमों के तहत कवर करते हैं। इन मोटे निर्देशों के आधार पर बेबाउंग्सप्लान बनाए गए हैं, जो एक छोटे क्षेत्र को सामान्य रूप से कवर करते हैं। भवन आवेदन फिर किसी विशेष भवन परियोजना पर आधारित होता है और अनुमति देते समय यह जांचा जाता है कि क्या भवन आवेदन किसी कानूनी स्रोत या निर्देश का उल्लंघन करता है।

लेकिन इससे ज्यादा चिंता करने का कोई खास अर्थ नहीं है - यदि आप 1990, 2004 और 2006 में उस क्षेत्र में एक घर बना सकते थे, तो 2015/16 में भी निश्चित ही बना सकते हैं।

सादर
Dirk Grafe

हुई, तेज़ जवाबों के लिए धन्यवाद!

परिवर्तनों के कारण में कहा गया है कि अनचाही निर्माण अनुमति प्राप्त हो गई है। इस बस्ती में मूल रूप से मुख्य रूप से एकल मकान बने हुए हैं, कभी-कभी डुप्ली मकान। बिक्री आदि के माध्यम से कुछ बिल्डर ने काफी बड़े भूखंड खरीदे और आवेदन दिए, जो कि एक पुराने एकल भूखंड पर पांच तक टाउनहाउस बनने का प्रस्ताव रखते थे। मूल B-परियोजना के आधार पर इन आवेदनों को मंजूरी देनी पड़ती थी, जिसके कारण निम्नलिखित परिवर्तन किए गए:

a) अब केवल एकल और डुप्ली मकान ही अनुमत हैं
b) प्रत्येक आवासीय भवन में अधिकतम दो अपार्टमेंट अनुमत हैं

मेरा मुख्य ध्यान मंजिलों की संख्या पर है, क्योंकि मैं एक विकसित तिपाई मंजिल चाहता हूँ, कम से कम एक जिसे आवासीय उपयोग के लिए विकसित किया जा सके। साथ ही केवल एक पूर्ण मंजिल ही अनुमत है, हालांकि व्यक्तिगत मामलों में अपवाद स्वीकार्य हैं, यदि निर्माण उपयोग की मात्रा (जोकि क्षेत्र योजना में अधिकतम मंजिल क्षेत्र अनुपात 0.4 से अधिक नहीं होनी चाहिए) पार न की जाए। 1962 का भवन कानून 2/3 नियम के साथ 1990 के 3/4 नियम से खराब है - या क्या मैं यहाँ कोई गलती कर रहा हूँ?

फिर भी यह बस्ती अव्यवस्थित लगती है... निकट ही Düssel नदी बहती है, उसके पास के मकान ऊंचे बने हैं और बाहर से दिखने में वे दो पूर्ण मंजिलों जैसे लगते हैं। पूरी बस्ती में हाल के वर्षों में कई नए निर्माण हुए हैं, जैसे कि हमारी पसंदीदा जमीन के ठीक बगल में एक डुप्ली मकान जिसमें छत की ओर सबसे ऊपर खिड़की है, जो मेरे लिए संकेत है कि तिपाई मंजिल का उपयोग किया जा सकता है। मैं इस तरह के अवसर दो कारणों से पहले समझना और समझना चाहता हूँ:

a) मैं विक्रेताओं के साथ बातचीत में अच्छी तरह से तैयार रहना चाहता हूँ
b) मैं जमीन तभी खरीदना चाहता हूँ जब मैं उस पर वह निर्माण कर सकूँ जो मैं मोटे तौर पर सोचता हूँ (यह सभी चार पक्षों के लिए सबसे महत्वपूर्ण है)।

आपकी सहायता के लिए एक बार फिर धन्यवाद!
कैट्रिन

नमस्ते Katrin,

तुम्हारा Vorgehensweise बिल्कुल सही है। मैं तुम्हारी जगह पर (शायद आर्किटेक्ट के साथ या आर्किटेक्ट से एक प्रारंभिक बातचीत के बाद) Sachbearbeiter के साथ एक मुलाकात करूँगा, ताकि Geschossigkeit के मुद्दे को स्पष्ट किया जा सके, यानी पता लगाया जा सके कि Bauamt उस इलाके में क्या सोचता है या सोच सकता है। चूंकि तुम Reihenhaus नहीं बनाना चाहती, इसलिए विरोध शायद सीमित रहेगा।

उसके बाद तुम्हें पता चलेगा कि वहां शायद बिना किसी बड़ी समस्या के क्या बनाया जा सकता है और तुम्हें Verkäufern के साथ बातचीत करने में आसानी होगी। यदि तुम्हें संदेह हो, तो तुम Bauvoranfrage भी दे सकती हो, लेकिन मैं इसे हमेशा AR के साथ करने की सलाह दूंगा, यानी: सभी महत्वपूर्ण सवालों को स्पष्ट किया जाना चाहिए और जांचा जाना चाहिए, वरना Bauvoranfrage देना बेकार हो सकता है।

इसके आधार पर तुम बाद में हमेशा एक अलग Bauantrag भी दे सकती हो, जो सभी Planungsvorgaben की जटिलताओं को अधिकतम तक उपयोग करता है और जिसे सभी कानूनी तरकीबों के साथ कई सालों तक आगे बढ़ाया जा सकता है - क्या तुम ऐसा करना चाहती हो और क्या यह लाभकारी होगा, यह तुम्हें खुद तय करना है।

सादर
Dirk Grafe

हैलो कट्रिन,

मूल B-योजना के आधार पर इन अनुरोधों को मंजूरी दी जानी थी, इसलिए निम्नलिखित बदलाव किए गए हैं:

a) अब केवल एकल और डबल हाउस ही अनुमति प्राप्त हैं
b) प्रत्येक आवासीय भवन में अधिकतम दो अपार्टमेंट अनुमत हैं

मैं कुछ ऐसे शहर के हिस्से सोच सकता हूँ जहाँ इस हस्तक्षेप का तर्कपूर्ण कारण होगा। कल्पना करो कि तुमने वहाँ सालों पहले महंगे दामों पर एक ज़मीन खरीदी और अचानक एक BT तुम्हारे सामने टाउनहाउस ब्लॉकों को रख देता है। ऐसा कुछ इसी तरह से अंगर्मुंड में हो रहा है, एक बहुत पुरानी सड़क की शुरुआत में, जो असली गाँव के केंद्र के पास है।

मेरी मुख्य चिंता मंजिलों की संख्या के बारे में है, क्योंकि मैं एक विकसित अटारी चाहता हूँ, कम से कम एक ऐसा जो आवासीय उद्देश्यों के लिए विकसित किया जा सके। साथ ही केवल एक पूर्ण मंजिल की अनुमति है, हालांकि कुछ मामलों में छूट दी जा सकती है यदि भवन उपयोग के मापदंड (Bebauungsplan में अधिकतम 0.4 जीएफएफएल) से ऊपर न जाएं।

यह अनुमति प्राप्त छत की ऊँचाई (TH) और छत की ढाल (DN) पर भी निर्भर करता है, जरूरी नहीं कि मंजिलों की संख्या पर!

1962 का एक निर्माण नियम 1990 के 3/4 नियम से खराब है - या क्या मैं कोई सोचने में गलती कर रहा हूँ?

असल में बहुत सरल है: 100 ./. 3 * 2 = 66.666 वर्गमीटर और 100 ./. 4 * 3 = 75 वर्गमीटर

हालाँकि यह बस्ती कहीं-कहीं अव्यवस्थित लगती है... नज़दीक में डसेल नदी बहती है ...

मैंने कई साल गेर्रेसहाइम में बिताए हैं; यह तेरे वर्णन से मेल खा सकता है पोस्टसिड्लुंग के बारे में

a) मैं विक्रेताओं के साथ बातचीत के लिए अच्छी तरह तैयार रहना चाहता हूँ

एक तरफ यह समझ में आता है पर दूसरी तरफ सावधानी बरतनी चाहिए। हम "बुजुर्ग" विक्रेता विशेष रूप से उस वाक्य "यह मैंने इंटरनेट पर पढ़ा है" को पसंद नहीं करते; अब तो अक्सर मेरी गर्दन के बाल खड़े हो जाते हैं यह सुनकर। क्यों? इंटरनेट पर बहुत सारा ग़लत जानकारी है, बहुत से स्व-घोषित विशेषज्ञ घूम रहे हैं, जिससे पूरी इंडस्ट्री सोचती है कि उसने कभी भी कोई ठोस ज्ञान क्यों सीखा। वहाँ घर बनाने वाले खुद को भवन कानून के विशेषज्ञ मानते हैं, सोचते हैं कि वे अपने घर के निर्माण के बाद सभी सवालों के जवाब पा चुके हैं। खासकर गर्मी पंप और वेंटिलेशन तकनीक के मामले में यह बात बहुत ही अधिक देखने को मिलती है।

इमानदारी के लिए मुझे यह भी जोड़ना चाहिए कि कई विक्रेता अब उद्योग से बाहर की महिलाओं को भर्ती करने लगे हैं। वे अक्सर वही बकवास दोहराते हैं।

b) मैं तब ही ज़मीन खरीदना चाहता हूँ जब मैं वहाँ अपने मोटे तौर पर सोचे हुए निर्माण कर सकूँ (यह सभी चार पक्षों के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात है)।

निर्माण हमेशा समझौते मांगता है; सवाल यह है कि कहां समझौता सार्थक हो सकता है।

मैं डिर्क के जवाबों की बहुत कद्र करता हूँ, लेकिन एक बात में मैं उनकी सलाह से अलग राय रखता हूँ। मैं भवन पूर्वप्रश्न (BVA) का समर्थक नहीं हूँ। अक्सर एक BVA उतनी ही देर लगती है जितना कि एक सामान्य भवन आवेदन - खासकर जब इसे कानूनी रूप से सुरक्षित बनाना होता है - और लागत बाद के निर्माण आवेदन (BA) में केवल आंशिक रूप से गिनी जाती है।

मेरा अनुभव है कि समान स्तर पर और पारस्परिक सम्मान के साथ बातचीत अधिक फलदायक होती है, क्योंकि दोनों पक्ष – पूछने वाला और अधिकारी – जानते हैं कि अगर वे आपसी सहमति पर पहुंचेंगे तो वह दोनों के लिए बेहतर होगा। इस तरह जटिल ज़मीन मामलों में हम हर कदम को निर्माण कार्यालय के साथ साफ़ करते हैं, इससे पहले कि हम अंतिम निर्माण आवेदन जमा करें। मेटमैन में चल रहे वर्तमान निर्माण प्रकरण की याद में, मुझे इससे घृणा होती है कि यदि हमारे बिल्डर सर्वेयर की सलाह मानते (माफ करना डिर्क, वह भी किसी सर्वेयर थे) और BVA करते, तो आज तीन महीने की जांच प्रक्रिया चल रही होती, जो निश्चित रूप से नकारात्मक होती।

शुभकामनाएँ,
निर्माण विशेषज्ञ