एकल-परिवार गृह वित्तपोषण 950,000 यूरो; ऋण राशि 750,000, स्वंय के धन 200,000

नमस्ते सभी को,

मेरी पत्नी और मैं एक निजी विक्रेता से 2017 में बना एक एकल परिवार का घर खरीदने का मौका पा रहे हैं। हम पिछले 2-3 वर्षों से तलाश कर रहे थे, लेकिन बवेरिया में जगह - विशेष रूप से म्यूनिख के पास के इलाके में - स्थिति बिल्कुल खराब है। अब हमारे लिए यह शानदार अवसर आया है कि म्यूनिख से 50 किमी दूर, 8,000 निवासी वाले एक गाँव में एक घर खरीदा जाए। चूंकि हम दोनों इस घर को लेकर बहुत उत्साहित हैं और इस स्थिति में शायद भावना के कारण पूरी तरह तर्कसंगत निर्णय नहीं लेते - बस इसलिए क्योंकि हम इसे बहुत चाहते हैं - हमने फैसला किया है कि हम यहाँ आपके फोरम में सलाह मांगें कि क्या जो हम करना चाहते हैं वह वाकई सही है।

हमारे बारे में सामान्य:

[*]आप कौन हैं?
मैथियास और लुइसा, 2019 से विवाहित
[*]आपकी उम्र क्या है?
32 और 30
[*]क्या बच्चे हैं?
1 बेटी, 6 महीने की
[*]क्या बच्चे होने की योजना है?
हाँ, कम से कम एक और और जल्दी ही
[*]आप लोग क्या करते हैं?
दोनों स्थायी शिक्षक
[*]आप कितने घंटे काम करते हैं?
पूर्णकालिक और मातृत्व अवकाश

आय और संपत्ति की स्थिति:

[*]आपकी आमदनी कितनी है (कुल/शुद्ध)?
मैं: 3600 नेट, मेरी पत्नी भी पूर्णकालिक रूप से उसी के करीब, लेकिन फिलहाल और कम से कम 2024 तक मातृत्व और अंशकालिक वजह से 1800 € शुद्ध। नए स्कूल वर्ष से मेरी पत्नी इस राशि के लिए अंशकालिक काम करना शुरू करेगी। हमारी बच्ची तब दादी के पास सप्ताह में दो दिन दोपहर तक रहेगी। हमारा परिवारिक आय कम से कम अगले 3-4 वर्षों के लिए लगभग 5600 € है बिना किसी अतिरिक्त भुगतान या टैक्स वापसी के। जब बच्ची प्रीस्कूल जायगी तब भी मेरी पत्नी अतिरिक्त काम कर सकती है, जिससे परिवार की आय कम से कम 500 € से बढ़ सकती है। हमारे वेतन में हर साल लगभग 2% की वृद्धि होती है और हम हर 3 साल में एक ग्रेड (लगभग 100 € शुद्ध) ऊपर जाते हैं। निकट भविष्य में हमारा परिवारिक आय निश्चित रूप से बढ़ेगा। यदि बच्चे कभी उच्च प्राथमिक विद्यालय जायेंगे तो मेरी पत्नी फिर से पूर्णकालिक काम करेगी।
[*]बच्चों के लिए कितना भत्ता मिलता है?
219 €
[*]आपके पास कितना पूंजी है?
220,000 € (जिसमें से 170,000 € हमने खुद बचाया है, 50,000 € ससुराल वाले देंगे)
[*]आप कितनी पूंजी घर परियोजना में लगाना चाहते हैं?
200,000 €, इसलिए 750,000 € का ऋण लेना होगा।

भविष्य के घर के खर्चे:

चूंकि हमने अब तक कोई खर्च लेखा नहीं रखा है, मैंने हमारे मासिक खर्चों का अनुमान लगाया है या जिन खर्चों का अनुभव नहीं हुआ है, उन्हें बढ़ाकर हिसाब किया है।

[*]स्थायी खर्चे
निजी स्वास्थ्य और देखभाल बीमा 2x: 466 €
बीमा (सेवा अक्षमता 1x, देयता, घरेलू सामान, कानूनी सुरक्षा): 100 €
सदस्यता, मोबाइल, इंटरनेट, GEZ: 135 €

कुल मिलाकर: 701 €

[*]अनुमानित मासिक घर के अतिरिक्त खर्चे:

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हीटिंग खर्च	180,00 €
बिजली	120,00 €
पानी	120,00 €
हीटिंग रखरखाव	40,00 €
सड़क सफाई	25,00 €
कचरा उठाना	30,00 €
घर बीमा	100,00 €
भू-कर	70,00 €
फुटपाथ सफाई	10,00 €
चिमनी की सफाई	10,00 €
मरम्मत निधि जमा	200,00 €

कुल मिलाकर: 905 €

लचीले खर्चे:

खाद्य सामग्री (VP)	600,00 €
मनोरंजन, छुट्टियाँ (U)	300,00 €
स्वास्थ्य और स्वच्छता (KP)	100,00 €
घरेलू सामान, फर्नीचर (HW)	100,00 €
कपड़े, जूते (BK)	200,00 €
आवास, खाना (BG)	100,00 €
परिवहन, रखरखाव (VK)	450,00 €

कुल मिलाकर 1850 €, जबकि यह सभी अनुमान हमारे लिए अभी भी बहुत उदार हैं। फिलहाल हम इससे कम खर्च करते हैं और बड़ी छुट्टियां फिलहाल टल सकती हैं। इसमें निश्चित रूप से बचत की बड़ी संभावना है। घर के अतिरिक्त खर्चे भी शायद मैं सोचता हूँ कि थोड़े ऊंचे रखे गए हैं। बस कार का खर्च थोड़ा चिंता पैदा करता है। हमारे पास दो कारें हैं (कॉम्बी और वी डब्ल्यू गोल्फ), जो दोनों अच्छी हालत में हैं (30k और 80k किमी चल चुकीं) और 2 और 6 साल पुरानी हैं, लेकिन फिर भी कोई समस्या कभी भी आ सकती है… जरूरी हुआ तो घर के मरम्मत निधि से जुटा लिया जाएगा। एक 4 साल पुराना घर, जो बहुत अच्छी स्थिति में है और सिर्फ उच्च गुणवत्ता के मटेरियल से बना है, आशा है कि शुरुआती कुछ वर्षों में कोई बहुत महंगा खर्च नहीं आएगा...

मेरी लिस्ट किए गए सारे खर्चे घटाकर (5600€ आय - 3456 € खर्चे) 2144 € बचेंगे कर्ज चुकाने के लिए। यह राशि हम वहन कर सकते हैं क्योंकि a) हमें लगता है कि हमने सावधानीपूर्वक रियलिस्टिक हिसाब लगाया है और खर्च में बचत की संभावना रखी है और b) हमारा परिवारिक आय आने वाले समय में बढ़ेगा और c) हम कुछ सालों तक सादगी से रह सकते हैं।

आप क्या सोचते हैं? क्या यह जोखिम भरा होगा? क्या हमने कोई महत्वपूर्ण बात भूल गई है?

संपत्ति के बारे में:

[*]ज़मीन कितनी बड़ी है?
लगभग 700 वर्गमीटर
[*]नई या पुरानी बिल्डिंग (निर्माण वर्ष), घर का प्रकार?
नई बिल्डिंग 2017, पूरी तरह तहखाने वाला
[*]गैरेज?
डबल गैरेज
[*]घर कितना बड़ा है? (रहने का क्षेत्रफल / उपयोग क्षेत्र)
225 वर्गमीटर
[*]निर्माण के बाद भूमि और मकान की बाजार कीमत क्या है?
पता नहीं, लेकिन पिछले वर्षों के गहन शोध के बाद बाजार कीमत लगभग 1 मिलियन यूरो से अधिक लगती है।

खरीद लागत: 950,000 € सभी खरीद संबंधित खर्च सहित (थोड़ा कम भी हो सकता है)

अन्य खर्च:

[*]रसोई खर्च
EBK के नाम से 30,000 € (खरीद कीमत में शामिल)
[*]फर्नीचर, लैंप, सजावट
सूची अनुसार लैंप और अलमारियाँ खरीद कीमत में शामिल, बाकी लगभग सभी फर्नीचर हम अपने वर्तमान किराए के घर से लाएंगे, क्योंकि सब नया और उच्च गुणवत्ता का है।

लागत विवरण:

[*]कुल लागत
950,000 €
[*]घटी हुई अपनी पूंजी
200,000 €
[*]वित्तपोषण राशि
750,000 €

मेरे माता-पिता के एक अच्छे परिचित के माध्यम से, जो हमें एक अनुग्रह देना चाहते थे, हमें लगभग 1.05% ब्याज दर पर 20 साल की अवधि के लिए (निजी बैंक) वित्तपोषण प्रस्ताव मिल चुका है। 20 वर्षों के बाद, यदि हम मासिक 2200 € की किश्त चुकाते हैं, तो लगभग 335,000 € बची होगी। विशेष भुगतान के बिना। शुरू के वर्षों में अतिरिक्त भुगतान संभव नहीं, लेकिन भविष्य में जब हम दोनों पूर्णकालिक काम करेंगे, तब संभव होगा। हमारी वार्षिक वेतन वृद्धि और पदोन्नति से अगले 15 वर्षों में (दोनों पूर्णकालिक) हम लगभग 10,000 € नेट आय करेंगे। अतिरिक्त भुगतान से आशा है कि बची हुई कर्ज 300,000 € से नीचे आ जाएगी। उस समय हम 52 और 50 वर्ष के होंगे और एक नया ऋण ले कर चुका सकेंगे....

आपका क्या विचार है? क्या यह संभव है? या कहीं कुछ ज्यादा जोखिम नजर आता है? मैंने अभी तक यह नहीं बताया कि हमारे माता-पिता हमें कभी भी आर्थिक मदद देने के लिए तैयार हैं, लेकिन हम उस पर निर्भर नहीं होना चाहते।

तो, थोड़ा लंबा हो गया। पढ़ने के लिए बहुत धन्यवाद और हमें आपकी सलाह, सुझाव, चिंताएं और प्रश्नों का इंतजार रहेगा।

सादर।

लुइसा और मैथियास

कुछ सवाल:
2017 और नया निर्माण?
निजी से? वे क्यों बेच रहे हैं? क्या वे बाजार मूल्य से कम बेच रहे हैं, और अगर हाँ, तो क्यों? क्या कोई मूल्यांकनकर्ता मौजूद था?
फिर बेबीसिटर-ओमिस कितनी दूर रहेंगे?

वित्त पोषण के बारे में मैं ज्यादा योगदान नहीं दे सकता। इस राशि पर मुझे व्यक्तिगत रूप से बुरा लगेगा - लेकिन हमें आपके हर महीने मिलने वाली तनख्वाह के करीब भी नहीं मिलता।

आपकी मासिक आवासीय सहायक लागत मुझे थोड़ी अधिक लग रही है।
शायद कुल मिलाकर कुछ और मदें भी छूट गई हों… कहीं न कहीं यह संतुलित हो जाएगा।

लेकिन:

लगभग सभी हमारे फर्नीचर हम अपनी वर्तमान किराए की Wohnung से लेकर आएंगे, क्योंकि सब नया और उच्च गुणवत्ता का है।

घरेलू सामान, फर्नीचर (HW)
100,00 €

यह आपस में टकरा रहा है! आपकी Wohnung इतनी बड़ी कितनी है कि आप 200qm से बड़ा घर पूरी तरह से संतोषजनक ढंग से व्यवस्थित कर सकें?
मैं आपको बताता हूँ: इच्छाएं आएंगी, और नए सामान भी आएंगे। यह केवल एक 100€ की साइड टेबल तक सीमित नहीं रहेगा। फिर आंगन का फर्नीचर, ग्रिल, घास काटने की मशीन आदि। मैं न तो सुई-धागे की तरह विवरण में जाऊंगा और न ही बड़ा दिखावा करूंगा, लेकिन यह अच्छी तरह से हर महीने 1000€ तक हो सकता है, अगर आप वही खरीदते हैं जो बाजार में अभी उपलब्ध है।
लेकिन शायद यह अब अधिक आंका गया है, क्योंकि आपके पास खुद की पूंजी है, और आप वह से और 20000€ बचा सकते हैं (जैसे कि संसाधित पर्दे आदि के लिए)।
देखते हैं कि अन्य विशेषज्ञ यहाँ क्या कहते हैं।

खैर, इस वेतन के साथ आपने अच्छी बचत की है। ऐसा कैसे हुआ, क्या आप बिना किराए के रहते थे?

खैर, 5600 और 750k कर्ज। मेरे लिए यह बहुत ज्यादा होगा, लेकिन म्यूनिख के आसपास है।

नेटो 3,600€ में से तुम सीधे अपनी प्राइवेट Krankenversicherung 466€ निकाल सकते हो और तब तुम्हारी आय लगभग 3,100€ रह जाएगी, जो निश्चित रूप से खराब नहीं है लेकिन मेरी राय में 750,000€ का कर्ज लेने के लिए यह काफी कम है, खासकर जब कि जल्द ही आपके दो बच्चे होंगे और आपकी पत्नी केवल पार्ट-टाइम काम कर सकती है। आपकी पत्नी को भी 466€ प्राइवेट Krankenversicherung के लिए देना होगा। Elternzeit में उनकी आय 1,800€ है - इस तरह बचे 1,400€ - जो कुल मिलाकर एक घरेलू नेटो आय लगभग 5,000€ बनती है - यह भी पूरा नहीं होता...

अगर आपकी पत्नी पार्ट-टाइम शुरू करती है तब भी ज्यादा नहीं बचेगा - इसलिए आपको बहुत लंबे समय तक 5,000€ में ही गुजारा करना पड़ेगा। दो बच्चों के साथ यह आय निश्चित रूप से ठीक है, लेकिन 750,000€ के कर्ज के लिए यह स्पष्ट रूप से बहुत कम है...

आप अभी भी अपेक्षाकृत युवा हैं और आपके पास चुकाने के लिए कुछ साल हैं, एक अच्छी पेंशन मिलेगी और उम्र में आपको निश्चित ही चिंता करने की जरूरत नहीं होगी, हालांकि मुझे समस्या मासिक चुकौती में ज्यादा दिखती है।

इतने बड़े कर्ज के मामले में 2.5% की चुकौती दर से आपको हर माह लगभग 2,200€ चुकाने होंगे। यह काफी कठिन है, खासकर जब दो बच्चे भी हों।

जैसा कि आपने भी बताया, आपको उम्र में निश्चित रूप से कोई समस्या नहीं होगी, लेकिन मेरी राय में आने वाले साल बहुत कठिन होंगे।

मैं यहां अधिकतम 600,000€ का कर्ज लेने की सलाह देता हूं।

अगर आप फिर भी इस योजना को ज़रूरी मानते हैं, तो मैं सुझाव दूंगा कि आप मुफ्त Tilgungssatzwechsel शामिल करें और शुरुआती वर्षों में शायद कम चुकौती करें और फिर जब घरेलू नेटो आय बढ़े तो अच्छे से चुकाएं। हालांकि, व्यक्तिगत रूप से मुझे इसके बारे में अच्छा महसूस नहीं होगा।

असल में, आपके आय के लिए क्रेडिट राशि बहुत अधिक है। कम से कम वर्तमान मौजूद आय के लिए। और यदि बहुत जल्द एक और बच्चा आने वाला है, तो यह बेहतर नहीं होगा, बल्कि पहले से भी कम होगा। आखिरकार, नया पैरेंटल बेनिफिट केवल पार्ट-टाइम नौकरी के आधार पर ही गणना किया जाएगा।

लेकिन दूसरी ओर... अगर घरेलू बजट सही है? संभावित रूप से बेहतर स्थिति में आने की बहुत संभावना है। जब तक आपकी पत्नी फिर से काम पर नहीं जाती, वे निश्चित रूप से कमज़ोर साल होंगे।

वेतन वृद्धि के विषय में: मैंने भी सोचा था कि यह समय के साथ स्थिति को आराम देगा। मुझे TV-L के अनुसार भुगतान किया जाता है और मेरा नेट आय आपके समान है। लेकिन ईमानदारी से कहूँ तो... 2% वृद्धि में से बहुत कम हिस्सा ही आता है, उच्चतम कर दर के कारण, जो लगभग मुद्रास्फीति को भी पूरा नहीं करता। केवल इस साल ही ऊर्जा (बिजली, गैस, ईंधन) पर 10% खर्च बढ़ गया और अचानक 1.3% की बढ़ोतरी भी खत्म हो गई। मैं निश्चित रूप से कोई सरकारी कर्मचारी नहीं हूँ, यह शायद बेहतर दिखता होगा (कोई पेंशन योगदान नहीं)।
अगर पदोन्नति के स्तर भी आएं, तो यह अच्छी बात है, जिसे आप वास्तव में रख सकते हैं।

घर के अतिरिक्त खर्च मुझे अत्यंत अधिक लगे।
इसके बदले मैं फुर्सत और छुट्टियों के खर्च को बेहद कम पाता हूँ। क्या इसमें सभी भ्रमण और गतिविधियां भी शामिल होनी चाहिए? एक बार स्विमिंग पूल, चिड़ियाघर या इनडोर प्लेग्राउंड जाना, चार लोगों के लिए 50...100€ खर्च कर देता है। छुट्टियाँ तब बागरज़ी तक होती हैं।
क्या आप किसी शौक का पालन भी नहीं करते?
चार लोगों के लिए 200€ कपड़े भी बहुत मामूली है। जब मैं देखता हूँ कि मेरे दो बेटियों के लिए सीजन बदलने पर कितना खर्च होता है... आह।
यात्रा खर्च पर्याप्त है या नहीं, इसका आकलन करना मुश्किल है। आपको कितना चलना पड़ता है? यानी ईंधन पर कितना खर्च होता है? मेरे पास एक कार है जिसके लिए मैं कम से कम 250...300€ टैक्स, बीमा, रखरखाव और ईंधन पर खर्च करता हूँ, जब मैं लगभग 1200 किमी/माह चलाता हूँ। काम तक दूरी कितनी है?
और जो पूरी तरह से गायब है, वे बच्चे की देखभाल के खर्च हैं। क्या आपको कभी किंडरगार्टन की जरूरत नहीं पड़ती, इसका क्या खर्च है, वहाँ भोजन का खर्च क्या है? आप केवल दादी पर निर्भर नहीं रह सकते, कभी-कभी ऐसा कुछ हो सकता है। मेरी माँ, जो अभी भी 60 से कम उम्र की हैं, को अचानक इतनी गंभीर बीमारी का पता चला, कि उन्होंने बच्चे की देखभाल में मेरी सहायता करना बंद कर दिया (यह बजाय मदद के उल्टा था) और अगर इलाज विफल होता तो कुछ महीनों में वे वहाँ नहीं होतीं... वे ठीक हो गईं, लेकिन परिणाम अलग भी हो सकता था।

700वर्गमीटर ज़मीन के साथ एक एकल परिवार के घर की कीमत आपके इलाके में सचमुच एक सस्ता सौदा लगती है। ऐसे अवसर वहाँ ज्यादा नहीं मिलते। या फिर इसमें कोई पकड़ है?

मुझे भी इस राशि को देखकर दिक्कत होती।
लेकिन हम दोनों भी सरकारी कर्मचारी हैं और इसलिए वेतनवृद्धि/पदोन्नति के बारे में काफी सोच-विचार किया है।
आपकी तरह मुझे भी लगता है कि बीस वर्षों में हमारा वेतन इतना बढ़ जाएगा कि आगे की फाइनेंसिंग कोई समस्या नहीं होगी।
बच्चों के साथ शुरुआती साल शायद कठिन होंगे। इसलिए मैं थोड़ी "कम" किश्त लेना पसंद करूंगा और फिर अतिरिक्त भुगतान करूंगा।

कुल मिलाकर राशि बहुत अधिक है।
लेकिन यदि आप दोनों स्वस्थ रहेंगे और इतना काम कर पाएंगे और करना चाहेंगे तो संभवतः इसे संभाल पाएंगे।
एक बात जो मैंने सोची: हमारे आस-पास कुछ हाई स्कूल के शिक्षक हैं, लेकिन जब बच्चों ने प्राथमिक स्कूल में प्रवेश किया तो उन्होंने कम काम किया। हर स्थान पर देखभाल अच्छी तरह से संभव नहीं है।
इसके अलावा सप्ताह में दो दिन की बात मुझे समझ नहीं आई। हमारे जानकार हाई स्कूल के सभी शिक्षक आधा कार्यकाल होने पर भी चार दिन आते हैं। बहुत सौभाग्य से और कम घंटे के साथ तीन दिन। बाकि सुबह के समय तैयारी, सुधार आदि के लिए लगते हैं। मेरा मतलब है, शायद आपको क्रिप के लिए 350€ और बजट में रखना चाहिए? दो बच्चों के साथ स्थिति और आसान नहीं होगी।