खरीद अनुबंध निर्माण भूखंड - अनिश्चितता उत्पन्न हुई है

नमस्ते सभी को,

मैंने कुछ समय से एक ज़मीन आरक्षित कर रखी है, जिसके बारे में मैं लगभग 90% सुनिश्चित था कि मैं इसे खरीद लूंगा। हालांकि, जब मुझे अंततः खरीद अनुबंध का ड्राफ्ट मिला, तो कुछ अप्रत्याशित अड़चनें सामने आईं।

ज़मीन के बारे में:
यह लगभग 30 ज़मीनों वाला एक नया निर्माण क्षेत्र है (लगभग पूरी तरह से समतल), जिसे अभी विकसित किया जाना है, जो एक पुराने क़सारने की जगह पर है (पहले एडोल्फ के फ्लाइगरहॉरस्ट, बाद में यूएस आर्मी)। इस क्षेत्र को पहले ही औद्योगिक और आवासीय क्षेत्र में बदला गया था और अब इसे आवासीय क्षेत्र की तरफ इस नए निर्माण क्षेत्र से बढ़ाया जाना है। दुर्भाग्य से मैंने केवल यूएस आर्मी के समय की तस्वीरें ही पाई हैं, लेकिन उस समय वहां केवल एक मैदान था। ये ज़मीनें दलालों के माध्यम से बेची जा रही हैं (विकास से पहले ही)।

खरीद अनुबंध के ड्राफ्ट का इंतज़ार मुझे काफी लंबा करना पड़ा, क्योंकि समुदाय और विकास कंपनी (= ज़मीन के विक्रेता) के बीच विकास अनुबंध लंबित रहता रहा। इस दौरान मैंने ज़मीन कई बार देखी और वहां के एक निवासी से भी बात की, जो वहां 13 साल से रह रहे हैं। उस समय तक सब ठीक था।

अब अड़चनों के बारे में:
कुछ बिंदु मुझे पहले से ही असहज लगे, फिर मैंने एक वकील से भी परामर्श लिया।

- आधिकारिक विक्रेता लिचटेंस्टीन की एक कंपनी है। इसलिए कानूनी मामले में मेरा पहुँच थोड़ा कठिन होगा, क्योंकि यह यूरोपीय संघ का देश नहीं है। कंपनी को विकास के लिए समुदाय के पास 200,000 की गारंटी जमा करनी होगी। संपर्क व्यक्ति क्षेत्र में अच्छी प्रतिष्ठा वाला है, यह मेरे वकील ने भी पुष्टि की, पर कंपनी स्वयं उन्हें परिचित नहीं है। इसके अलावा यह कंपनी एक शीट बॉक्स कंपनी जैसा भी प्रतीत होती है :/

- पुराने प्रदूषणों की ज़िम्मेदारी स्पष्ट रूप से अस्वीकृत की गई है। मेरे वकील के अनुसार यह असामान्य है, केवल तब किया जाता है जब कोई संदेह हो। मेरे दलाल के अनुसार यह सामान्य है। यहाँ 2016 की मिट्टी परीक्षण रिपोर्ट है। हालांकि, यह परीक्षण मेरे इच्छित ज़मीन से 50-100 मीटर दूर किया गया था। वहाँ जमीनी प्रदूषण ज़ेड2 और ज़ेड1.1 पाया गया (यदि किसी को इसके बारे में जानकारी चाहिए तो बताएं)। असल में इसका कोई मतलब नहीं बनता, जब तक कि यह सीधे मेरे ज़मीन पर न किया गया हो, है ना? मेरा मकसद है कि प्रदूषित ज़मीन न खरीदूं। निर्माण बिना तहखाने के होगा। विस्फोटक वस्तुओं के संदर्भ में सुरक्षा लेना मुश्किल होगा। 2016 में एक परिवहन मार्ग के निर्माण के दौरान एक टैंक फिस्ट ग्रेनेड मिली थी। इसलिए इसे पूरी तरह से अस्वीकार नहीं किया जा सकता। जिस निवासी से मैंने बात की वह मेरे ज़मीन से लगभग 100 मीटर दूर रहता है और उसे ज़मीन की गुणवत्ता/प्रदूषण से कोई समस्या नहीं हुई।

- मुझे भरोसा दिलाया गया कि 2018 की शुरुआत में विकास होगा और जिस पहले हिस्से में मेरा ज़मीन है, वहाँ 2018 के मध्य में निर्माण संभव होगा। परंतु अनुबंध में यह अस्पष्ट रूप से लिखा है कि विकास 30 महीने के भीतर पूरा होना चाहिए। मेरे पास कोई अनुबंधिक गारंटी नहीं है कि मैं अगले वर्ष के मध्य वास्तव में निर्माण कर पाऊंगा। विकास अनुबंध में देरी के कारण, विकास को पहले 2017 के मध्य से 2018 की शुरुआत में स्थानांतरित किया गया, इसलिए मैं आशावादी नहीं हूं कि और देरी नहीं होगी। इससे निर्माण कंपनियों से निर्माण शुरू करने की तारीख के संबंध में अनिश्चितता होगी।

ये कुछ मुख्य बिंदु हैं, कुछ छोटे-मोटे के अतिरिक्त। मेरी दलाल ने कहा कि तीन ज़मीनें इस क्षेत्र में पहले ही बिक चुकी हैं और उन्होंने मुझे इन बातों को समझाने की कोशिश की और नोटरी के साथ सभी बिंदुओं पर फिर से चर्चा करने का प्रस्ताव दिया। हालांकि दलाल का विक्रय में स्वार्थ है और नोटरी ने अनुबंध तैयार किया है, इसलिए वह शायद अब कोई शिकायत नहीं करेगा।

आपका क्या विचार है? क्या मैं अधिक सावधान हूं या आप मुझे सुझाव देंगे कि इससे दूर रहूं?
मुझे ऐसा लगता है जैसे इसे खरीदो या छोड़ दो क्योंकि मैं अग्रिम भुगतान कर रहा हूं जबकि ज़मीन अभी तक विकसित नहीं हुई, मुझे मिट्टी के साफ़ होने की कोई जानकारी नहीं है और निर्माण शुरू होने की कोई 100% गारंटी नहीं है।

पहले से धन्यवाद और आपका दिन शुभ हो :)

नहीं। स्वस्थ अविश्वास। अंत में यह सब बिक चुका है, विकासकर्ता केमन द्वीप समूह भाग जाता है, कभी विकास नहीं होता। 200 हजार तो एक मजाक है...... ज़मीन की रिपोर्ट तुम जरूरत पड़ने पर 1000 में खुद कर सकते हो और फिर निर्णय ले सकते हो, यह मेरे हिसाब से सहन करने योग्य है, लेकिन लिकटेनस्टीन..... वह तो डाकुओं का गढ़ है। कार्स्टन

अब जमीन की जांच कराएं।

जो विकास और लिचटेनस्टीन का मामला है - तुम्हें तो जमीन का भुगतान करना है और फिर धीरे-धीरे विकास का? इसमें तो तुम्हें "सिर्फ" समय की देरी ही हो सकती है ना?

नहीं, वह एक अविकसित भूखंड "विकसित" कीमत पर खरीदता है इस वादे के साथ कि विकास किया जाएगा, जो 30 भूखंडों के लिए नगरपालिका में 200 हजार की गारंटी से समर्थित है। वे नगरपालिका प्रतिनिधि जो लिचटेंस्टीनर कंपनियों के साथ ऐसे अनुबंध करते हैं, उन्हें हटाया जाना चाहिए।

सही है, कीमत सब कुछ शामिल करके अग्रिम भुगतान करनी होगी।

भूमि जांच के बारे में मैंने भी सोचा था, लेकिन इसका तब ही मतलब होता है जब वही आखिरी अनिश्चितता हो।
मैं समझ नहीं पाया कि पंचायत ऐसा क्यों करती है। शायद इसके पीछे व्यक्ति का हाथ है, क्योंकि जैसा कि कहा गया है, उसका इस इलाके में लगभग अच्छा नाम-ओ-निशान है। लेकिन अंत में मैं अब वह अनुबंध उसी के साथ नहीं करूंगा, बल्कि लिच्टनश्टीनर कंपनी के साथ करूंगा।

मुझे यह भी आश्चर्य होता है कि नोटरी को इसमें कोई आपत्ति नहीं दिखती, उसे तो ऐसी चीज़ों पर सजग होना चाहिए न?

मैं यह करना चाहता हूँ, क्योंकि लंबे समय की खोज के बाद आखिरकार मुझे एक उपयुक्त जमीन मिली है, और मैंने वास्तव में इसकी योजना बनानी भी शुरू कर दी है। लेकिन अगर कुछ गलत हुआ, तो हर कोई सही कहेगा "अपनी हज़ूरी है" :(

मिट्टी जांच करना उपयोगी होगा, लेकिन रासायनिक विश्लेषण सहित। यह 1000€ से महंगा होगा, शायद 1300-1500€। विशेष रूप से जहां पहले से ही स्पष्ट है कि LAGA Z1.1 से Z2 तक निश्चित रूप से वहाँ मौजूद हैं। पहले के उपयोग के कारण यहाँ थोड़ा जोखिम भी है (इसीलिए साफ है कि विक्रेता खुद को पुराने प्रदूषणों से मुक्त क्यों दिखाना चाहता है, क्योंकि वह हर सेंटीमीटर मिट्टी को नहीं जान सकता)। अगर वहाँ कभी भारी मशीन ने सही तरह से तेल छोड़ा हो, तो यह बुरा हो सकता है (या महंगा)। लेकिन: मिट्टी जांच मुश्किल हो सकती है यदि अभी तक विकास नहीं हुआ है, कोई विभाजन नहीं है आदि, तब भूवैज्ञानिक को थोड़ी दिशा संबंधी समस्याएं हो सकती हैं :)

पहले से भुगतान करना मेरे लिए असामान्य लगता है। मेरे लिए महत्वपूर्ण होगा कि भुगतान के साथ ही मालिकाना हक भी स्थानांतरित हो। लेकिन यह विकास कार्यों से पहले सही नहीं हो सकता। यहाँ तब तक भुगतान होगा जब तक निर्माण योग्य स्थिति प्राप्त न हो। क्या ये ज़मीनें असामान्य सस्ती हैं, यानी कि उल्लेखित जोखिम पहले से ही कीमत में शामिल हैं?