निर्माण कंपनी के साथ समस्याएँ। तुरंत मदद चाहिए!!!

हेलो

हम एक संभावित बड़े समस्या के सामने हैं। मैं इस क्षेत्र का विशेषज्ञ नहीं हूँ, लेकिन मैं ऐसा अनुमान लगा रहा हूँ।
हमने एक निर्माण कंपनी के साथ एक डुप्लेक्स घर के नए निर्माण का अनुबंध किया है। सारे अनुबंध पिछले साल नवंबर में किए गए थे। कंपनी ने इस साल दूसरी डुप्लेक्स हाफ के खरीदार के बिना ही निर्माण शुरू कर दिया।
आज मैंने कंपनी के मालिक से बात की (यह एक बहुत छोटी कंपनी है)। उन्होंने मुझे बताया:
वे सबसे अधिक संभावना है दिवालिया होने की घोषणा करेंगे। उन्होंने पिछले साल लगभग छह अंकों की राशि खो दी है, क्योंकि कुछ समय बाद खरीदार भुगतान नहीं कर सके।
बैंक ने उन्हें बताया कि वे इस साल कोई बड़ा खर्च नहीं कर सकते। बैंक ने पहले उन्हें आश्वासन दिया था कि वे दूसरी डुप्लेक्स हाफ के लिए फाइनेंसिंग प्राप्त कर लेंगे (हम दूसरी हाफ का फाइनेंस कर रहे हैं)।
एक अन्य बिल्डर, जो कंपनी से भी घर बनवा रहा है, अजीब तरह से पहली बिल के बाद अब भुगतान नहीं कर पा रहा है। इस कारण कंपनी को बैंक से और पैसा नहीं मिल पा रहा है।
वह सोमवार को बैंक के प्रमुख से फिर से मिलने और बात करने जा रहे हैं।

हमने पहली किश्त के रूप में 45,000 यूरो भुगतान कर दिए हैं, यह पूरा भुगतान निर्माण समाप्ति के बाद किया गया। यह राशि जमीन और मिट्टी के काम के लिए थी।
इस बीच खांचे बनाए गए हैं और भुजागृह (पहला तल) तैयार हो चुका है (दोनों तरफ)।
चूंकि हमने पहली किश्त में जमीन का भुगतान किया है, वह हमारे नाम है, ठीक उसी तरह जैसे शुरू किया गया घर का आधा हिस्सा।

अगर वे वास्तव में दिवालिआपन की घोषणा करते हैं, तो क्या होगा? हम बहुत चिंतित हैं। हमारे मन में बहुत सारे सवाल हैं।

क्या हमने अपना पैसा खो दिया है?
घर का निर्माण कैसे आगे बढ़ेगा?
अगर हाँ, तो कब आगे बढ़ेगा?
कैसे आगे बढ़ेगा?

अगर अब हमें अकेले अपनी तरफ का निर्माण करना पड़े, तो क्या यह संभव है? मैं इसकी कल्पना नहीं कर सकता।

कंपनी के मालिक ने मुझे कहा कि इसमें कोई समस्या नहीं है। स्थिति ऐसी होगी कि एक तरफ पूरी तरह से हमारा होगा और हम उसे पूरा कर सकते हैं, और दूसरी तरफ बैंक की होगी।
बैंक उसके साथ क्या करेगी, यह उनका मामला है। क्या वे इसे इस अवस्था में जल्द ही बेचेंगे या इसे ऐसे ही रहने देंगे, वह नहीं जानता।

उन्होंने केवल इतना कहा: यह तथ्य है कि हमें चिंता नहीं करनी चाहिए, क्योंकि हम अपना पैसा नहीं खोएंगे या खो चुके नहीं हैं और हम खुद आगे बढ़ सकते हैं, भले ही हम केवल अपनी तरफ पूरा करें और दूसरी तरफ ऐसी ही रहे, भले ही अभी तक केवल भुजागृह तैयार हो।

आप इस पर क्या कहते हैं?
किसी भी त्वरित सुझाव के लिए धन्यवाद, क्योंकि हम सच में परेशान हैं!!!!!!

कोई भी नहीं जानता? :-(

हैलो andy1983,

सबसे पहले यह जानना जरूरी है कि आप किस प्रकार की कंपनी के साथ निर्माण कर रहे हैं। क्या यह एक जनरल कॉन्ट्रैक्टर है या एक बिल्डर? आप जमीन के मालिक होंगे यदि आपका नाम भूमि अभिलेख (Grundbuch) में दर्ज है। क्या आपका नाम भूमि अभिलेख में है? यदि आपका नाम भूमि अभिलेख में है, तो हम पहले ही एक बहुत बड़ा कदम आगे बढ़ चुके हैं, क्योंकि उस स्थिति में जमीन आपकी है और साथ ही उस पर बनाए गए भवन भी।

फिर मामला थोड़ा जटिल हो जाता है! अगर बिल्डर को सच में दिवालियापन घोषित करना पड़ता है, तो आपको खुद निर्माण पूरा करना होगा। यह बिलकुल आसान काम नहीं है! आपको हर हाल में उस (दिवालिये घोषित) निर्माण कंपनी से संपर्क बनाए रखना चाहिए। आपको सभी प्लान, वर्तमान निविदाएं आदि की ज़रूरत होगी। अपने घर से संबंधित जितने संभव हो उतने दस्तावेज इकट्ठे करें! इससे आपको कई हजार यूरो की अतिरिक्त लागत बच सकती है, क्योंकि इन्हें दोबारा तैयार नहीं करना पड़ेगा। साथ ही आपको तुरंत बैंकों से भी संपर्क करना होगा। सबसे पहले अपनी बैंक से, ताकि स्थिति स्पष्ट की जा सके और संभवतः क्रेडिट की शर्तों को समायोजित किया जा सके (जैसे कि अधिक समय तक ब्याज मुक्त अवधि या क्रेडिट सीमा बढ़ाना) और ज़ाहिर है दूसरी बैंक से भी, क्योंकि आप दोनों एक ही स्थिति में हैं। एक जुड़वां घर अकेले पूरा करना बहुत मुश्किल होता है, इसलिए आपको बैंक को भी शामिल करना होगा और उनके साथ मिलकर ऐसा समाधान खोजना होगा कि आप मिलकर घर का निर्माण पूरा कर सकें। बैंक के लिए भी यह आसान होता है कि घर पूरा हो, तो वह खरीदार ढूंढ़ना बेहतर होता है, खासकर जब पड़ोसी भी खरीदार खोज रहे हों...

आपको अब वकील (जो निर्माण कानून में विशेषज्ञ हो) के पास भी जाना होगा! एक संभावित दिवालियापन प्रशासक हर कानूनी तरीका अपनाकर आपसे ज्यादा से ज्यादा धन लेने की कोशिश करेगा। इसके लिए आपको तैयार रहना होगा! यह सुनिश्चित करना होगा कि आप अपना निर्माण पूरा कर सकें और आपकी मांगें पूरी हों। वकील आपके साथ मिलकर आगे की कानूनी कार्रवाई के सही रास्ते पर चर्चा करेगा।

कुल मिलाकर, निर्माण कंपनी का दिवालियापन बहुत ही नाखुश करने वाला होता है, क्योंकि यह न केवल काम बढ़ाता है बल्कि हमेशा अतिरिक्त लागत भी होती है! अगर कुल मिलाकर लगभग 20,000 यूरो तक अतिरिक्त खर्च होता है तो आप खुश भी हो सकते हैं! उन लोगों की तो किस्मत है जिनके पास बाउफर्टिगस्टेल्लुंग बंधक/बीमा है। यदि आपके पास ऐसा कुछ है, तो तुरंत नुकसान की सूचना दें! किसी भी हाल में आपको अब निर्माण कंपनी को और भुगतान नहीं करना चाहिए! किसी भी अतिरिक्त भुगतान से बचना होगा। अगर अभी भी कुछ कार्य चल रहे हैं, तो इन उप-ठेकेदारों से सीधे संपर्क करें ताकि वे सीधे आपसे भुगतान ले सकें और आपके पैसे निर्माण कंपनी से गायब न हों...

अपने घर को पूरा करने के लिए आपको निश्चित रूप से विशेषज्ञता की जरूरत होगी। आमतौर पर एक मकान मालिक के पास यह नहीं होता है, जो सामान्य बात है। इसलिए आपको अपनी नई निर्माण कंपनी ढूंढ़नी होगी या किसी वास्तुशिल्पी के पास जाना होगा, जो आपके लिए घर के बाकी निर्माण का प्रबंधन कर सके। फिर से यहाँ दस्तावेज़ काम आएंगे। निर्माण प्रबंधक कौन है? उसके पास आपके लिए हजारों महत्वपूर्ण जानकारी होगी। यह बेहद कारगर होगा कि निर्माण प्रबंधक और आपकी नई निर्माण कंपनी/वास्तुशिल्पी एक साथ मिलें!

संभव है कि कुछ और अजीब चीजें भी हों। यदि हीटिंग सिस्टम, सीढ़ियाँ आदि पहले से ही लगाई गई हों, तो आपको इन्हें सुरक्षित रखना चाहिए (घर को बंद करें)। अक्सर ऐसा होता है कि निर्माण कंपनियां "अपने" सामान को घर से वापस ले जाती हैं, अगर भुगतान नहीं हुआ हो।

मैं आपके घर के निर्माण के आगे के कार्यों में आपको बहुत सफलता और इस समय के लिए बहुत ताकत की कामना करता हूँ। हर संभव सहायता लेने की कोशिश करें! दोस्त, परिचित, परिवारजन, सहकर्मी आदि। आपको ये मदद ज़रूर चाहिए होगी। सबसे महत्वपूर्ण है कि आप जल्दी कार्रवाई करें। शायद आपको कुछ दिन की छुट्टी लेनी चाहिए, ताकि आप जल्दी से जल्दी जरूरी अपॉइंटमेंट जैसे कि वकील से मिलना आदि निपटा सकें।

मुझे उम्मीद है कि मैंने आपको इस जानकारी से शुरूआती मदद दी है।

शुभकामनाएं

बहुत बहुत धन्यवाद तुम्हारे जवाब के लिए। इससे मुझे पहले ही बहुत मदद मिली है। अब और कुछ कहने के लिए।
Generalunternehmen या Bauträger? तुम इसका मतलब क्या समझते हो? मैं इसके बारे में सच में कुछ समझ नहीं पा रहा हूँ। मैं अभी बिल्कुल उलझन में हूँ।

हम Grundbuch में दर्ज हैं। मतलब जमीन हमारी है। जमीन और ज़मीन के काम पहले ही चुका दिए गए हैं।
दूसरी किस्त Rohbau के बाद देनी थी (लेकिन नहीं दी गई क्योंकि वह अभी पूरी नहीं हुई है)।
Schächte और Erdgeschoss पहले ही बन चुके हैं, तो वह भी हमारे होंगे, भले ही भुगतान नहीं हुआ हो।

कल मेरी कंपनी के साथ एक मीटिंग है। मुझे सारे दस्तावेज़ मिलेंगे। जैसे कि सभी कंपनियों (Heizungsbauer, Fliesenleger, आदि) के ऑफ़र जो पहले Baufirma के साथ बातचीत के बाद आए थे। कंपनी के मालिक ने कहा कि हम ये ऑफ़र ज़रूर स्वीकार कर सकते हैं क्योंकि ये कंपनियाँ भी अपने ऑर्डर रखना चाहती हैं।

बैंकों के संबंध में स्पष्ट है। मेरी बैंक को पहले से पता है क्योंकि मेरी पत्नी वहाँ काम करती है। दूसरी बैंक (जो दूसरी आधी की मालिक है) से मैं ज़रूर संपर्क करूँगा। उम्मीद है वे घर का आधा हिस्सा पूरा करना चाहेंगे और उसे बेचने की कोशिश नहीं करेंगे।

वकील के पास जाना?! हमारे पास Rechtsschutz तो है, लेकिन सुना है कि हम इसे इसके लिए इस्तेमाल नहीं कर सकते क्योंकि ऐसा कुछ बीमा में नहीं आता।
इंसॉल्वेंसी एडमिनिस्ट्रेटर हमारे पास क्यों आएगा?!?!?!?!?
इसमें हमारा कोई लेना देना नहीं है?!?!?!?!
हमारी आधी हमारी है और बस। या नहीं???????

Baufertigstellungsbürgschaft हमारे पास नहीं है। इससे मैं बहुत नाराज़ हूँ, क्योंकि मुझे इसके बारे में कभी पता ही नहीं था। हाँ, मैं जानता हूँ, खुद की गलती!!!!!

पूरा काम पूरा करने के लिए मैं सोच रहा था कि हम खुद करें। मेरे पिता एक प्रशिक्षित मिस्त्री हैं और उन्होंने 13 साल पहले अपना घर खुद बनाया था। तो उन्हें इस बारे में अच्छा अनुभव होगा। रिश्तेदार और दोस्त भी मदद करेंगे, जो पहले भी घर बनाने में शामिल रहे हैं। किसी भी सवाल के लिए हम किसी भी समय मौजूदा कंपनी के मालिक और साइट मेनेजर से बात कर सकते हैं।

कंपनी के मालिक के अनुसार (हमारे बीच कुछ दोस्ती भी हो गई है), अगर हम खुद काम करते हैं तो हमें और पैसे बचेंगे और हमें और भुगतान नहीं करना पड़ेगा (उम्मीद है वह बकवास नहीं कह रहा)।
उन्होंने कहा कि हमने वैसे भी अभी से फायदा उठा लिया है क्योंकि Schächte और Erdgeschoss बन चुके हैं और हम इसके लिए अभी तक भुगतान नहीं किए हैं। इसके अलावा वह रकम भी है, जो उनका मुनाफा होना चाहिए।

तुम क्या सोचते हो (तुम) इसके बारे में?
कौन से दस्तावेज़ ज़रूरी हैं मिलने के लिए? मतलब कौन से दस्तावेज़ नहीं छूटने चाहिए?
इंसॉल्वेंसी एडमिनिस्ट्रेटर हम पर क्या कर सकता है?

कल मेरी कंपनी के साथ मीटिंग है। मुझे ज़रूर जल्दी जवाब चाहिए!!!!!!!!!!!

धन्यवाद दोस्तों

वकील के पास जाने के लिए?! हालांकि हमारे पास एक कानूनी सुरक्षा योजना है, लेकिन मैंने सुना है कि हम इसका उपयोग इसके लिए नहीं कर सकते क्योंकि ऐसा कुछ बीमा नहीं किया जा सकता।
संबहवतः दिवाला प्रबंधक हमारे पास क्यों आएगा?!?!?!?!? इसका हमसे क्या लेना-देना?!?!?!?! हमारे पास आधा हिस्सा है और बस। या नहीं??????? मेरे पास कल निर्माण कंपनी के साथ नियुक्ति है। मुझे इसलिए तुरंत जवाब चाहिए!!!!!!!!!!!

नमस्ते एंडी,

यह सब जो तुम यहाँ लिख रहे हो, अच्छा नहीं लग रहा है – चाहे निर्माण कंपनी के साथ अच्छा संपर्क हो या न हो; जैसे ही उसने दिवाला घोषित किया, नियम बदल जाते हैं।

जिस काम को तुम्हें अब तुरंत शुरू करना चाहिए, वह यह नहीं है कि यहाँ मदद के लिए पूछो या फिर से निर्माण कंपनी के पास जाओ, बल्कि एक वकील (RA) से संपर्क करो जो "एकल परिवार के घरों के नए निर्माण/निर्माण कानून" और "दिवाला कानून" में विशेषज्ञ हो। यहाँ कोई भी तुम्हें कानूनी सलाह नहीं दे सकता, क्योंकि यह केवल परामर्श देने वाले पेशेवरों के लिए ही सीमित है!

यह मानकर भी कि तुमने पहले ही जमीन और भूतल खरीद लिया है – जैसा कि निर्माण की प्रगति के अनुसार भुगतान किया गया है, इसका मतलब यह नहीं है कि यह सच है; यह मुख्य रूप से तुम्हारे नोटरी/कार्य अनुबंध की अभिव्यक्तियों पर निर्भर करता है। जैसे कि अनुबंध (VOB/निर्माण संहिता) कैसे किया गया और तुम वास्तव में कब मालिक बनोगे!

अगर तुम्हारा निर्माणकार वही है जिसे तुम समझते हो, तो वह इसे समझेगा कि तुम – क्योंकि तुम्हें अनुबंध बनाने का कोई अनुभव नहीं है – एक वकील की सलाह ले रहे हो, जो तुम्हें इस योजना में समर्थन देगा। जब दिवाला प्रबंधक शामिल हो जाएगा, तो हो सकता है कि तुम्हारा वकील भी अपनी आधी अधूरी इमारत को दिवाला संपत्ति से बाहर रखने में सक्षम न हो। तब तुम्हें न केवल कर्ज़ का बोझ झेलना पड़ेगा, बल्कि तुम्हारे पास न जमीन रहेगी न शुरू हुई इमारत, क्योंकि सब कुछ दिवाला संपत्ति में शामिल हो जाएगा ताकि लेनदारों को भुगतान किया जा सके।

हालांकि ये सलाहकार खर्च नई कानूनी सुरक्षा बीमा द्वारा कवर नहीं किए जाते: यह अच्छी तरह से निवेशित पैसा है।

सादर शुभकामनाएँ

लेकिन मैं तो जमीन के रजिस्टर में तो हूँ ही?!