पुरानी इमारत, आर्किटेक्ट की योजना 2020 की - लागत अनुमान अपडेट

नमस्ते फोरम समुदाय,

मैंने हाल ही में चुपचाप पढ़ना शुरू किया है और कई अच्छे सुझाव/सूत्र पकड़ चुके हैं: बहुत धन्यवाद! मेरे आज के मुद्दे पर भी मैंने थोड़ी पृष्ठभूमि जानकारी पढ़ी है, लेकिन अब मैं सूचना की पहेली की सीमाओं पर पहुंच गया हूँ।

सबसे पहले मैं (हम) अपना परिचय देना चाहता हूँ: हम एक छोटा परिवार हैं जिसमें पापा (37), मम्मा (31) और बच्चा (1.5) हैं और हम ड्रेस्डन के एक उपनगर में रहते हैं - जहां ज्यादातर समय सूरज सुंदर वाइनबर्गों पर चमकता है - तीन मौसमों में बहुत सुंदर किराये के एक फ्लैट में रहते हैं। लगभग एक साल से हमने "स्वयं का घर" को संभावित इच्छाओं की सूची में रखा है। मूल रूप से हमारी कल्पना थी एक "अच्छा इस्तेमाल किया हुआ घर" (आधुनिकीकरण हाँ, नवीनीकरण नहीं, नया निर्माण नहीं)। अब ज़ाहिर है कि हम "जर्मनी की कथित सबसे अधिक करोड़पति घनत्व" को नीचे लाते हैं और इसलिए हमारे पास संबंधित बजट भी नहीं है - और यह (सार्वजनिक) प्रस्ताव ब्याज वृद्धि के साथ बेहतर जरूर हुआ है, लेकिन विकल्प अभी भी काफी सीमित हैं। इसके अलावा इस क्षेत्र में घरों की स्थिति मूल रूप से बहुत अच्छी है (विला क्षेत्र) - लेकिन बहुत पुराना भी है (120 से अधिक वर्ष कोई सामान्य बात नहीं)।

आज का विषय: एक स्थानीय एजेंट ने हमें एक घर का प्रस्ताव दिया था, जिसे हमने स्थान के कारण अस्वीकार कर दिया। उसी एजेंट ने अपने पोर्टफोलियो में देखा और हमें एक अन्य प्रस्ताव की ओर ध्यान आकर्षित किया, जो बहुत रोचक लग रहा था:
- स्थान: बहुत सुंदर
- जमीन: बहुत बड़ी (930 m²)
- मूल्य: ठीक?
- आकार: बहुत छोटा (88m² रहने का क्षेत्र + 37 m² उपयोगी क्षेत्र)
- स्थिति: ह्म्म...मूल पुनर्निर्माण

संख्याओं में: डुप्लेक्स हाफ, निर्माण वर्ष 1902 (आर्किटेक्ट योजना) या 1940 (एक्सपोज़े), ऊर्जा दक्षता वर्ग F (लगभग 200 kWh/m² प्रति वर्ष, गैस)। खरीदारी के अतिरिक्त खर्चों सहित मूल्य लगभग ज़मीन के मूल्य के बराबर है। वर्तमान मालिक ने 2020 में एक आर्किटेक्ट को मुख्य और विस्तार निर्माण की योजना बनाने के लिए नियुक्त किया था - और इसके लिए निर्माण अनुमति प्राप्त की (मिली भी है / अभी भी मान्य है या हाल ही में एक बार फिर बढ़ाई गई है)। मुझे योजनाएँ देखने को मिलीं: बहुत सुंदर समग्र अवधारणा - जो अभी कुछ "बर्बाद हुई" डुप्लेक्स है (खरीदी जाने वाली हिस्से पर "DDR-फ्लैट छत विस्तार" जोड़ा गया था) को पुनः एक सममित, बहुत सुंदर घर बनाया जाएगा। विवरणों में (कमरों के आकार) हमारी कुछ अलग इच्छाएं हो सकती हैं (संभवतः आसानी से समायोजित करने योग्य) और कुल मिला कर डुप्लेक्स हाफ का पुनर्निर्माण के बाद क्षेत्रफल ज़रूरत से अधिक होगा। लेकिन यदि हम - या कोई और - कभी इस योजना को लागू करते हैं, तो यह घर एक सुंदर आभूषण बन जाएगा।

मेरा मुख्य उद्देश्य: मैं एक प्रारंभिक बीयरडेकल (लागत अनुमान) बनाना चाहता हूँ, यह जांचने के लिए कि क्या यह परियोजना हमारे लिए वित्तीय रूप से संभव है। मेरी पहले की अनुमानित कोशिशों में एक सीमा मिली जो "संभव" से लेकर "हमारे लिए बहुत बड़ी" तक है।

पहला तरीका: जरूरत अनुसार
- पहली झलक, आर्किटेक्ट योजना देखने से पहले, एक्सपोज़े क्षेत्र डेटा पर आधारित
- 88 m² रहने की जगह x 2000 EUR/m² मूल पुनर्निर्माण
- 37 m² उपयोगी स्थान x 1000 EUR/m² हल्का नवीनीकरण
- 50 m² नए निर्माण (विस्तार) x 3000 EUR/m²
- 50k EUR अन्य (BP, आर्किटेक्ट, सड़क से नई पहुंच)
=> कुल: 413k EUR (श्रेणी: हमारे लिए बहुत बड़ा)
[टिप्पणी: कृपया नवीनीकरण/निर्माण लागत के अनुमानों पर भी टिप्पणी करें - क्या ये यथार्थवादी या अतिशयोक्ति हैं?]

दूसरा तरीका: आर्किटेक्ट योजना x पिप्पी-लांगस्ट्रंप-फैक्टर
- KG300 (100k EUR) + KG400 (20k EUR) + KG500 (2.7k EUR) + KG700 (12.1k EUR) = 134.8k EUR
- आधार: प्रारंभ 2020 -> निर्माण लागत वक्र खोजा, आश्चर्यचकित हो कर प्रारंभ बिंदु पर "x1.5" लिया
=> कुल: 135k x 1.5 = 202k EUR (श्रेणी: संभव)

तीसरा तरीका: आर्किटेक्ट योजना x
- आर्किटेक्ट के अनुसार पुरानी संरचना क्षेत्रफल: 71 m²
- नया निर्माण क्षेत्रफल: 105 m²
- गिना नहीं गया: तहखाना क्षेत्र फ़िर पुरानी संरचना का
- नवीनीकरण लागत खोजी गई और एक बड़े निर्माण बचत बैंक द्वारा उपलब्ध 'लागत उदाहरण: घर निर्माण की लागत' मिला, जो KFW40-130m²-नवीन निर्माण पर आधारित था, इसलिए ऊर्जा दक्षता के लिहाज़ से अधिक है (= बहुत अधिक?), लेकिन एक साधारण नया निर्माण बिना पुरानी संरचना के अतिरिक्त खर्च के (= बहुत कम...या कुल मिलाकर ठीक?), विस्तार में:
- नवीनीकरण पुरानी संरचना: घर स्थापना (230 EUR/m²) + छत (230 EUR/m² - नए मूल्यों का 50%) + आंतरिक निर्माण (500 EUR/m²) = 962 EUR/m²
- नया निर्माण (विस्तार): घर स्थापना (230 EUR/m²) + छत (461 EUR/m²) + दीवारें (962 EUR/m²) + आंतरिक निर्माण (500 EUR/m²) = 2150 EUR/m²
- एकमुश्त लागत: BP (30k EUR), हीटिंग (25k EUR), खिड़कियाँ (35k EUR), वेंटिलेशन (8k EUR - अनुमान?), बाथरूम/सैनिटरी (15k EUR) = 113k EUR
=> कुल: 68k EUR (नवीनीकरण) + 226k EUR (नया निर्माण) + 113k EUR (एकमुश्त खर्च) = 407k EUR

प्रश्न:
1) बजट अनुमान के लिए आप कौन से लागत आकार लेंगे?
2) एक उपयुक्त ऊर्जा लक्ष्य स्थिति क्या है? (इस भवन में केवल दो स्थायी, छोटी पुरानी बाहरी दीवारें + डुप्लेक्स के दूसरे हिस्से से विभाजन दीवार है और अन्य दीवारें नए/विस्तार वाली बड़ी/लंबी दीवार से भरी जाती हैं।)
3) 2) का 1) पर क्या प्रभाव पड़ेगा?
4) क्यों तरीका 1+3 इतनी भिन्नता दिखाते हैं बनिस्बत तरीका 2 से -> क्या 1.5 का गुणक बहुत कम है? जो लोग भविष्य बता सकें: क्या आर्किटेक्ट ने कम आंका? या क्या यह बहुत हद तक विशिष्ट परियोजनाओं पर निर्भर करता है...और अगला कदम बाध्यतः विशेषज्ञ से मिलना होगा, जो सटीक विवरण देखेगा, वर्तमान कीमतों का आकलन करेगा और संभवतः कटौती/संशोधन विकल्प बताएगा?

शुभकामनाएँ
MrMunki

1) आप बजट अनुमान के लिए कौन-कौन से लागत तत्व लेंगे?

पहला दृष्टिकोण मुझे सबसे यथार्थवादी लगता है।

2) एक उपयुक्त ऊर्जा लक्ष्य स्थिति क्या हो सकती है? (इमारत में केवल दो स्थायी, छोटे बाहरी दीवारें हैं + दूसरी डुप्लेक्स हाफ से अलग करने वाली दीवार, और अन्य जगहों पर बड़ी/लंबी दीवार को नए निर्माण/संवर्धन से पूरा किया जाएगा।)

ठीक है, यदि आप इसे वैसे भी नवीनीकृत कर रहे हैं, तो देखें कि सब्सिडी सहित आपको सबसे अच्छी व्यवस्था कहाँ मिलती है।
शायद KFW55EE के आसपास कुछ करना समझदारी होगी। आपको तब तक 150,000 यूरो तक का कर्ज और 20% पुनर्भुगतान सहायता मिलती है। (+ निर्माण पर्यवेक्षण)

दूसरी डुप्लेक्स हाफ का क्या, क्या उसमें भी कुछ किया जाएगा या वह जैसी है वैसे ही रहेगी?

3) फिर 2) कैसे 1) को प्रभावित करता है

जितना आप सोचते हैं उससे कम। आपको वैसे भी हर जगह काम करना होगा। तो आप साथ में अच्छी तरह इन्सुलेट भी कर सकते हैं। जब आपको वैसे भी काम करना हो तो इन्सुलेशन करना सबसे लागत-कुशल तरीका है।

एप्रोच 1 लें और उस पर एक सुरक्षा बफर जोड़ें। अगर वास्तव में सब कुछ कोर रेनोवेशन में किया जाता है, तो 2,000€/sqm शायद पर्याप्त नहीं होंगे (या इसके काफी संभावित हैं)।

4) क्यों एप्रोच 1+3 एप्रोच 2 से इतना अलग है

क्योंकि एप्रोच 2 केवल एक रेनोवेशन है और आप 50sqm नए निर्माण को नजरअंदाज कर रहे हैं। फिर आप T€ 350 से अधिक पर होंगे। इसलिए सब कुछ तुलनीय है।

क्या कोई ऑनलाइन एक्सपोज़े है, ताकि एक धारणा बनाई जा सके?
DH की मांगी गई कीमत क्या है?

क्या नया भवन ज़रूरी है? कोई आपको दूसरे की योजनाओं को लागू करने के लिए मजबूर नहीं करता। अगर यह ज़रूरी है (Bedarf?), तो क्या यह बाद में भी हो सकता है?

नमस्ते सभी को,

फीडबैक के लिए पहले ही धन्यवाद:

पहली दृष्टिकोण आर्किटेक्ट की योजना देखने से पहले की थी, यानी "88 वर्ग मीटर घर के साथ आता है - कम है - इसलिए 50 वर्ग मीटर जोड़ेंगे" की सबसे पहली धारणा। आर्किटेक्ट इसका उपयोग करते हुए आधे पुराने हिस्से (DDR वाला जोड़) को तोड़ने और उसकी जगह नई सामग्री जोड़ने की योजना बनाता है। अगर हम मौजूदा योजनाओं से हटा कर कहते हैं "हाँ, यह बहुत बड़ा है (संभव नहीं है)" और कुल क्षेत्रफल के आधार पर एक नई योजना बनाते हैं जो अधिक उपयुक्त (कम) हो, तो हम यहाँ मान ली गई जगहों पर ही ध्यान देंगे (+/-, एक चतुर आर्किटेक्ट कम आवश्यकता के लिए निश्चित रूप से कोई अन्य उपयुक्त विकल्प खोज लेगा)। यहाँ मुझे आश्चर्य होता है कि तीसरे दृष्टिकोण (जो >200 वर्ग मीटर कुल क्षेत्रफल की मौजूदा पुनर्निर्माण योजना पर आधारित है) पर समान संख्या क्यों आती है।

दूसरा दृष्टिकोण केवल पुनर्निर्माण नहीं है, बल्कि 90 वर्ग मीटर सामग्री -> 50% तोड़फोड़ -> 81 वर्ग मीटर (BGF) नया निर्माण का पैकेज है। लेकिन यह 2020 के लागत आधार पर है - और मैंने ईमेल संवाद भी देखा है जहाँ आर्किटेक्ट ने अपने शुल्क बिल के बारे में बताया है जैसे "...पुनर्निर्माण को भूल गए..." और "...मूल्य अब यथार्थवादी नहीं हैं..." (यह आखिरी मेरे 1.5x फैक्टर में शामिल हो सकता है... यदि पुनर्निर्माण इसमें शामिल नहीं है और ऊपर से आता है, तो आप जल्दी से >/=100k यूरो अतिरिक्त तक पहुंच जाते हैं... ह्म)।

: एक्सपोज़े फिलहाल ऑनलाइन नहीं है (मकान मालिक की इच्छा पर दलाल द्वारा निष्क्रिय किया गया: कोई बिक्री दबाव नहीं, उचित प्रस्ताव के लिए उपलब्ध, कम बोली लगाने की इच्छा नहीं)। मेरा मानना है कि मैंने यहाँ फ़ोरम में कहीं सुना था कि कोई साइट है जहाँ पुरानी एक्सपोज़े देखी जा सकती हैं? दुर्भाग्य से मुझे नाम याद नहीं है, वरना मैं वहाँ जाकर देख सकता। प्रस्ताव मूल्य लगभग 400k यूरो के ठीक नीचे है (+अतिरिक्त खर्च: 5.5% टैक्स, 3.57% दलाल, 2% नोटरी/भूमि पंजीकरण)। भूमि मूल्य 465 यूरो/वर्ग मीटर है (x930 वर्ग मीटर = 432k यूरो)।

: मेरी दृष्टि में बिना नया निर्माण संभव नहीं है -> 88 वर्ग मीटर में से लगभग आधा "DDR जोड़" है, जिसमें पैसा लगाना व्यर्थ है और वह केवल गलियारा/प्रवेशद्वार/भंडारण क्षेत्र के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है। मूल सामग्री में लगभग 45...50 वर्ग मीटर बचते हैं, जो क्षेत्रफल और संभावित योजना दोनों में हमारे आवश्यकताओं के अनुरूप नहीं है -> यह किराए के घर की तुलना में एक बड़ा उल्टा कदम होगा। हमारी एक चुनौती यह भी है कि हमारी किराए की Wohnung (सिवाय सर्दियों के, जब हम देख सकते हैं कि हीटिंग लागत खिड़कियों और दीवारों से बाहर निकल रही है) बहुत अच्छी और बेहतरीन स्थान पर है: हमारी तरफ से कोई तत्काल कार्य करने का दबाव नहीं है - या तो पूरा पैकेज सही बैठता है, या हम यहाँ लम्बे समय तक रहेंगे और खोज जारी रखेंगे।

शुभकामनाएँ
MrMunki