रहने का क्षेत्र एक बार में केवल उपयोगी क्षेत्र हो गया?

नमस्ते सभी को,

हम बाडेन-वुर्टेमबर्ग में एक संपत्ति खरीदना चाहते हैं, पहली बातचीत के बाद खरीद मूल्य 420,000 यूरो है, जिसमें 150 वर्ग मीटर रहने का क्षेत्रफल / 550 वर्ग मीटर जमीन है, जो 1973 के निर्माण वर्ष की है। रहने के क्षेत्रफल के अलावा एक गैराज और 80 वर्ग मीटर उपयोगी क्षेत्र है जिसकी ऊंचाई 2.4 मीटर है, यह एक अधूरा निर्माण है और इसमें एक अधूरा स्विमिंग पूल भी है (यह शायद कई लोगों को डराता है...), यानी यह एक अधूरा कमरा है।

पहली बातचीत के अनुसार, घर को नवीनीकरण की जरूरत है
- प्रवेश क्षेत्र में एक टाइल टूटी हुई है -> नमी की समस्या
- एक अन्य तहखाने के कमरे में नमी छत पर नजर आती है (छत के ऊपर एक बरामदा है)
- छत को नया से ढकने / इन्सुलेट करने की जरूरत है
- घर की दीवार / तहखाने की दीवार को इन्सुलेट करना होगा
- हीटिंग सिस्टम
- बिजली व्यवस्था
- बाथरूम (स्पष्ट है, बहुत पुराना..)
- ...

पहली बातचीत (ऊपर दिए गए दोषों के साथ, बहनोई जो निर्माण क्षेत्र से हैं, ने उनका मूल्यांकन किया) के बाद, निर्माण रिकॉर्ड की जाँच करने पर यह सामने आया:
दो कमरे और छत के तख्ते को रहने के क्षेत्रफल में जोड़ा गया था। लेकिन यह अनुमति योग्य नहीं है क्योंकि रहने का क्षेत्र एक रहने योग्य कमरा होता है और राज्य निर्माण नियमावली के अनुसार रहने योग्य कमरों की ऊंचाई 2.3 मीटर होनी चाहिए और छत के कमरे में यह 2.2 मीटर होनी चाहिए, जो पूरा नहीं हो रहा है। इससे रहने का क्षेत्रफल 150 वर्ग मीटर से घटकर 100 वर्ग मीटर हो जाता है और उपयोगी क्षेत्रफल तर्कसंगत रूप से 50 वर्ग मीटर अधिक हो जाता है। इसके अतिरिक्त, कम ऊंचाई का मतलब है कि छत का तख्ता भले ही बनाया गया हो पर उसे रहने योग्य कमरे के रूप में विकसित नहीं किया जाना चाहिए था। सामान्यतः ऐसी उपयोगिता परिवर्तन बिना प्राधिकरण के (प्रक्रिया मुक्त) संभव होती है, यदि नियम / कानून का पालन किया जाता है, परंतु क्योंकि ऊंचाई एक शर्त है, यह बिना निर्माण अनुमति के एक छत विस्तार है। निर्माण रिकॉर्ड की जाँच के दौरान अधिकारी इस बात पर ध्यान दिए और कहा "अब हमें सक्रिय होना होगा", जिसका अर्थ है उपयोग निषेध / जुर्माना / पुनर्निर्माण / ...

मकान सलाहकार से बातचीत में, वे बहुत आश्चर्यचकित थे और कहा कि वे इसे मालिक से फिर से चर्चा करेंगे। संकेत: कीमत पर बातचीत भी मकान सलाहकार द्वारा ही की जाती है। बातचीत में एक कीमत का प्रस्ताव रखा गया, जिस पर मकान सलाहकार ने हंस दिया।

चूंकि हम एक बहुत बड़ा जोखिम उठा रहे हैं (जैसे छत पर अनिवार्य वृद्धि छत के इन्सुलेशन या नई इटों के बजाय), इसलिए अंतिम बातचीत के लिए मुझे निम्न बातों में रुचि है:

- क्या यह सामान्य है कि कोई बैंक ऋण के लिए हमेशा विक्रेता से रहने के क्षेत्रफल की गणना मांगती है? क्या बैंक को थोड़ा शक नहीं होना चाहिए जब 100 वर्ग मीटर के एक सिंगल फैमिली घर के लिए अचानक 400,000 मांगे जाते हैं? या खरीदार खुद ही रहने के क्षेत्रफल की गणना कर सकता है और बहुत से मूर्ख होते हैं जो ठीक से जांच नहीं करते?
- यदि रहने के क्षेत्र और उपयोगी क्षेत्र के बीच अंतर हो, तो कीमत निर्धारण में क्या कारक रखा जा सकता है? क्या रहने का क्षेत्र उपयोगी क्षेत्र से दोगुना मूल्य का होता है?
- हमने सरलतया 440,000 खरीद मूल्य लिया, जमीन का मूल्य 100,000 (भूमि मान = 180 यूरो प्रति वर्ग मीटर) से घटाया और फिर 33% संपत्ति मूल्य (33% क्षेत्रफल) घटाया। मतलब लगभग 326,000 यूरो भूमि मूल्य सहित। हमारा प्रस्ताव 350,000 यूरो था, जिस पर मकान सलाहकार मुस्कुराए। क्या मकान सलाहकार बस बातचीत करना चाहता है या भूमि मान वास्तव में गलत संकेतक है (हालांकि सभी मूल्यांकन में उससे पूछा जाता है)?

आपके सुझाव जानकर मुझे खुशी होगी।
शुभकामनाएं

पहली सुनवाई के बाद (उपरोक्त दोषों के साथ, साला निर्माण क्षेत्र से है और उसने उनका मूल्यांकन किया है) भवन अभिलेख की जांच करने पर निम्नलिखित सामने आया:
दो कमरे और छत की लकड़ी को आवास क्षेत्रफल में शामिल किया गया था। लेकिन यह उचित नहीं है क्योंकि आवास क्षेत्र एक रहने वाला कमरा होता है और राज्य निर्माण नियमावली के अनुसार रहने वाले कमरों की ऊंचाई 2.3 मीटर और छत के कमरे में रहने वाले कमरों की ऊंचाई 2.2 मीटर होनी चाहिए, जो यहां पूरी नहीं हुई है।

किसने क्या और किस आधार पर निर्धारित किया?
1. भवन अभिलेख और निर्माण अनुमति में क्या लिखा है?
2. माप कैसे किया गया?
3. माप में ठीक क्या निकला?
4. क्या आपने 20.06.1972 की राज्य निर्माण नियमावली को आधार बनाया?

ये मेरे पहले प्रश्न हैं।

अब "वस्तु मूल्य" के विषय में। इसके लिए कोई स्पष्ट निर्देश नहीं हैं। यह केवल बाजार द्वारा नियंत्रित होता है। घर का वह मूल्य होता है जो एक इच्छुक खरीदार उसे देता है।
यदि अब एक संभावित खरीदार आता है और कहता है "मुझे परवाह नहीं कि कोई कितना सेमी मापता है", तो वह मांग की गई कीमत चुकाएगा। यदि मैं एक खरीदार के रूप में बड़ी झंझट किए बिना इस संपत्ति को खरीदना चाहता हूं, तो मैं इसे वैसे ही खरीदता हूं जैसे लगभग 50 वर्षों से इसका उपयोग होता आ रहा है।

आप कीमत को कम करने का कारण खोज रहे हैं। एक विक्रेता के रूप में, मैं आपको अभी ही रवाना कर देता और बातचीत समाप्त कर देता, क्योंकि मुझे यह चर्चा "बहुत मूर्खतापूर्ण" लगती। मैंने इसे अपनी पूर्व पत्नी के साथ भी हमारे पिछले घर में किया। वहां एक व्यक्ति आया और कहा कि छत के कमरे के खिड़कियां फायर ब्रिगेड के लिए 2 सेमी छोटी हैं। चर्चा जल्दी समाप्त हो गई...
...और घर अगले इच्छुक खरीदार को बेच दिया गया।

इसमें कुछ तो है। जो घर पेश किया गया है, वह जैसा है वैसा ही है। आप जानते हैं इसे, आप जानते हैं पूछी गई कीमत। कुछ पेश करें या छोड़ दें। घर पर चर्चा न करें, यह जैसा है वैसा ही है।

तुम ज़मीन का मानक मूल्य नहीं ले सकते ... यह बाजार मूल्यों से बहुत पीछे है ... यहाँ तक कि पंचायत ने भी हमें इस मूल्य पर ज़मीन नहीं बेची ...

और बैंक के सवाल पर: उन्हें फर्क नहीं पड़ता अगर तुम 500K का घर खरीदते हो जिसका असल मूल्य 300K है ... दुर्भाग्य से।

यहाँ सिर्फ यह मायने रखता है कि तुम 500K वापस कर सकते हो या नहीं ... हमने आखिरी बार जो घर खरीदा था, बैंक ने एक विशेषज्ञ भेजा था ... उसे कुछ भी नहीं पता था, उसने बस यह देखा कि वहाँ घर तो है ...

और बैंक की बात करें तो उन्हें फर्क नहीं पड़ता अगर आप 500K का घर खरीदते हैं जिसकी कीमत सिर्फ 300K है ... अफसोस की बात है।

मेरी राय में इसे ऐसे नहीं कहा जा सकता। कर्ज देने के लिए यह जरूरी है कि बैंक उस संपत्ति को किस मूल्य पर आंकता है।
अगर आप 500k भुगतान करते हैं और बैंक केवल 300k का मूल्य मानता है, तो आप 200k अपनी पूंजी के साथ 100% कर्जदाता की स्थिति में होते हैं और accordingly शर्तें निर्धारित होती हैं...
तो वे जरूर जांचते हैं (कम से कम मेरे मामले में तो ऐसा ही था), कि मूल्यांकनकर्ता को वास्तव में ज्ञान है या नहीं - यह अलग-अलग हो सकता है ;-)

खैर लेकिन जैसा कहा, हर बैंक में कुछ बिलकुल अलग निकल सकता है .... एक सलाहकार महिला ने उस समय जिस घर को हम खरीदना चाहते थे, सिर्फ पता, निर्माण वर्ष और आकार डाला, और फिर कीमत असली कीमत से 100K कम निकली ... क्योंकि ऊर्जा मानकों से लेकर 3 ईंट के चूल्हे तक, और पूल तक की शानदार सजावट की गणना किसी तरह से हिसाब में नहीं आई ... इसलिए ऋण सीमा वैसे भी किसी भी तरह हो सकती है ....

अब नए निर्माण में भी यही बात है ... मैं कहता हूँ कि जो घर मैं वहाँ बनाकर रखूंगा उसकी कीमत 800K होगी (उदाहरण के लिए) तो मैं 350K का ऋण लेता हूँ, बाकी अपनी पूंजी से ... बैंक कहती है बढ़िया, हम कर देते हैं .... फिर चाहे मैं वहाँ बाद में एक मजबूत घर बनाऊं जिसमें झंझट और सजावट हो या एक सस्ता तैयार घर रखूं, बैंक को अफसोस की बात है कि वह भी नहीं जानती ... वे तो तभी आते हैं जब घर पूरा हो, तो अगर वो मैच नहीं करता तो वे क्या करेंगे? कुछ नहीं।