खराबियों के साथ घर की स्वीकृति - कैसे व्यवहार करें?

नमस्ते लोगों,

हम एक निर्माण कंपनी के साथ घर बना रहे हैं (केवल घर का निर्माण, जमीन हमारे पास पहले से थी) और कुछ ही दिनों में हमारे पास घर सौंपने/स्वीकृति की प्रक्रिया है।
अब कुछ छोटे छोटे दोष हैं, जिन्हें हमने निर्माण प्रबंधक को भी सूचित किया है, जैसे कि:
- मुखौटे में अभी भी मचान के छेद हैं।
- कुछ अंदरूनी दरवाज़े अभी पूरी तरह से बंद नहीं हो रहे हैं (फिर से खुल जाते हैं या बिल्कुल बंद ही नहीं होते)।
- कुछ रोलर शटर ठीक से काम नहीं कर रहे हैं।
- हाउसकीपिंग रूम की छत में नीचे से एक छेद है (ऊपर से गिरने का खतरा नहीं है)।
- वेंटिलेशन सिस्टम की चालू करने और समझाने की प्रक्रिया अभी बाकी है।
...

अनुबंध में लिखा है कि अंतिम किश्त 10% "Zug um Zug bei Hausübergabe/Abnahme" के तहत भुगतान की जाएगी।
"Zug um Zug" शब्द मुझे भ्रमित करता है, क्योंकि मैं 40,000.00 का सूटकेस लेकर इधर वहाँ नहीं दौड़ूंगा। मेरा अनुमान है कि इसका मतलब है कि हम पारंपरिक 2 हफ्तों (या 10 दिन?) के समय के बजाय तुरंत स्वीकृति के बाद बैंक को भुगतान करने का निर्देश देंगे। या आप लोग क्या सोचते हैं?

और फिर हमारे पास कुल राशि का 5% का सामान्य गारंटीबंध है, जो हमें प्रथम भुगतान के हिस्से के दौरान मिला था और स्वीकृति के समय वापस करना होता है।

अब हम थोड़े असमंजस में हैं कि सबसे अच्छा तरीका क्या होगा।
स्वीकृति अस्वीकार करना शायद बुद्धिमानी नहीं होगी क्योंकि दोष बहुत महत्वपूर्ण नहीं हैं और हम विवाद शुरू नहीं करना चाहते हैं।
लेकिन अंतिम बिल की पूरी राशि तब तक हम नहीं देना चाहते जब तक कि सब पूरी तरह दोष मुक्त न हो। इसलिए शायद हम स्वीकृति दे दें, दोषों को स्वीकृति प्रोटोकॉल में लिख दें और सुधार के लिए 14 दिन की अवधि निर्धारित करें और तब तक 10,000.00 (क्या यह ठीक है?) रोक लें जब तक कि सभी दोष पूरी तरह ठीक न हो जाएं। या फिर यही गारंटीबंध है और हम उसे थोड़ी देर के लिए रख सकते हैं?

मुझे उम्मीद है कि आप मेरी मदद कर सकते हैं, धन्यवाद।

अनुबंध में लिखा है कि अंतिम किस्त 10% से अधिक "घर सौंपने/स्वीकृति के समय एक साथ भुगतान" की जाएगी।
"एक साथ" का अर्थ मुझे भ्रमित करने वाला लगता है, क्योंकि मैं निश्चित रूप से 40,000.00 का सूटकेस लेकर नहीं घूमता। मेरा अनुमान है कि इसका मतलब यह है कि हमारे पास सामान्य 2 सप्ताह (या क्या यह 10 दिन था?) का समय नहीं है, बल्कि सीधे स्वीकृति के बाद बैंक को भुगतान के लिए कहना होगा। या आप क्या सोचते हैं?

मूल रूप से हाँ। स्वीकृति हो जाती है, आप भुगतान करते हैं और फिर घर सौंपा गया माना जाता है।

स्वीकृति से इंकार करना शायद बुद्धिमानी नहीं होगी, क्योंकि दोष महत्वपूर्ण नहीं हैं और हम कोई विवाद शुरू नहीं करना चाहते।

जहाँ तक आपने बताए दोषों या अभी तक पूरी नहीं हुई सेवाओं का सवाल है, स्वीकृति से इंकार करना विकल्प नहीं है, बल्कि आप ऐसा करने के अधिकारी भी नहीं हैं।

मूल रूप से आपकी तरह ही, दोष प्रोटोकॉल के साथ स्वीकृति और एक उचित शेष राशि को रोकना।

व्यक्तिगत रूप से मुझे अवधि बहुत कम लगती है (यदि वह समाप्त हो जाए तो आप क्या करेंगे?) और प्रस्तावित राशि भी बहुत अधिक लगती है।

क्या इसीलिए बांड रहता है और हम उसे कुछ समय के लिए रख सकते हैं?

यदि यह एक समापन बांड है, तो मूल रूप से इसी के लिए होता है। हालांकि, आपको शर्तों को ध्यान से देखना चाहिए। ऐसा न हो कि स्वीकृति से बांड समाप्त हो जाए। आमतौर पर यह सबसे खराब स्थिति के लिए होता है, क्योंकि आप निश्चित रूप से बैंक को विवाद में नहीं लाना चाहते क्योंकि कुछ दरवाजे ठीक से नहीं खुले (अतिशयोक्ति)।

तो क्या तुमने कभी खामियां बताई और GU / Bu के साथ चर्चा की? ये तो वो काम हैं जो पहले ही पूरा हो चुका है।

अब कुछ छोटे दोष भी हैं, जो हमने निर्माण प्रबंधक को भी सूचित किए हैं, जैसे कि:
- मुखौटा (फेसाड) में अभी भी मचान के छेद हैं।
- कुछ अंदर के दरवाज़े अभी पूरी तरह से बंद नहीं हो रहे हैं (फिर से खुल जाते हैं या बिल्कुल बंद नहीं होते)।
- कुछ रोलर ब्लाइंड्स अटक रहे हैं।
- गृहकार्य कक्ष की छत में नीचे से छेद है (ऊपर से गिरने का खतरा नहीं है)।
- वेंटिलेशन सिस्टम का संचालन एवं परिचय अभी तक नहीं हुआ है।
...

हमारे पास भी इसी तरह के कुछ छोटे दोष थे, जैसे दरवाज़ों के साथ।

स्वीकृति के दिन हमने अपने निर्माण प्रबंधक के साथ सबकुछ देखा, सभी दोषों के लिए हमने एक मूल्य तय किया, जिसे हमने बाकी राशि से रोक लिया। दरवाज़ों के लिए, उदाहरण के लिए, वह 1000€ था और रोलर ब्लाइंड्स के लिए भी। दो सप्ताह के बाद बढ़ई आया, सबको ठीक किया और हमने सीधे 1000€ भुगतान किया, एक सप्ताह बाद खिड़की बनाने वाला आया आदि। इसी तरह सभी मुद्दों का सामना हुआ, जब तक कि सब कुछ पूरा नहीं हो गया।

वेंटिलेशन सिस्टम, हीटिंग आदि का परिचय हमारे यहाँ उस व्यक्ति ने दिया, जिसने इसे स्थापित किया था, न कि हमारा निर्माण प्रबंधक।

तो "छोटे" निर्माण स्थलों पर स्वीकृति देने से मना नहीं करना चाहिए। आपने दोष निर्माण प्रबंधक को पहले ही बताये हैं, कौन जानता है, हो सकता है कि वह स्वीकृति पर अकेले न आए :)

क्या तुमने कभी खामियों को दिखाया है और GU / Bu के साथ चर्चा की है? ये तो ऐसे काम हैं जो पहले ही लंबे समय से किए जा चुके हैं

यदि यह एक कुंजी-संपूर्ण निर्माण है, तो वास्तव में कई मालिक भय/शर्म/अज्ञानता के कारण खामियों को केवल हस्तांतरण के समय पर ही दिखाते हैं - यह मेरी दशकों की विशेषज्ञता ने पुष्टि की है।
इस संदर्भ में व्यवहार में दुर्लभ ही कोई संविदात्मक नियम होता है और कानूनी रूप से अंततः वही मायने रखता है जो संविदा में तय किया गया हो। उदाहरण के लिए, यदि आप निर्माण के दौरान खामियां दिखाते हैं और इस कारण कोई देय अग्रिम भुगतान घटाते हैं, तो GU इसे नोटिस दे सकता है और यदि भुगतान योजना सहमति हुई है तो निर्माण को रोक भी सकता है। कार्यों की बीच में जांच और उनकी कमी सुधार के लिए अग्रिम भुगतान में एक आंशिक राशि रोके जाने के लिए संविदा पर हस्ताक्षर के समय ही सहमति होनी चाहिए।
इस फोरम में पहले भी उदाहरण हैं जहाँ GU को खामियों के बारे में सूचित किया गया था लेकिन उन्होंने शुरुआत में इन्हें नजरअंदाज किया। सख्ती से लेकर कहा जाए तो निर्माण कृत्य को हस्तांतरण तक बिना खामी के होना आवश्यक है। यह स्पष्ट भी है कि उसके बाद कंक्रीट के मापक को सुधारना संभव नहीं होता।

यदि संविदा निर्माण कानून के तहत है, तो दोगुना राशि रोकी जा सकती है जो खामियां दूर करने के लिए चाहिए होगी। VOB आधारित संविदा में यह राशि तीन गुनी होती है। यह मेरी विशेषज्ञ से मिली जानकारी है। हालांकि एक सामान्य व्यक्ति इस राशि का अनुमान गलत भी लगा सकता है।

क्योंकि अभी हालात गंभीर नहीं लग रहे, इसलिए मैं पाँच अंकों की राशि को भी थोड़ा अधिक मानता हूँ।

-कुछ आंतरिक दरवाज़े अभी तक पूरी तरह से बंद नहीं होते (फिर से खुल जाते हैं या बिलकुल बंद नहीं होते)।

मैंने भी यह शिकायत की थी, लेकिन यह जरूरी नहीं कि कोई दोष हो। नई सीलिंग अभी काफी कड़ी हैं, यह पहले कुछ हफ्तों में धीरे-धीरे ठीक हो जाएगी जब आप दरवाज़ों का उपयोग करेंगे।

रोक के संबंध में मैं ठेकेदार को एक विवरण भेजूंगा कि किस दोष के लिए कितना रोक रखा गया है। अगर यह बिल्कुल सही नहीं है, तो उसे बताना चाहिए कि उसके विचार में सही रोक कितना होना चाहिए। मेरा मानना है कि यहाँ अक्सर कम आंका जाता है। केवल यात्रा लागत के साथ ही आप प्रति कारीगर की नियुक्ति पर सौं रुपये तक पहुँच जाते हैं। 300-500€ भी कुछ मामूली गलतियों के लिए हो सकते हैं, उनका दोगुना भी।