भूमि मान/रिपोर्ट रूपांतरण से निपटना

मैं BORIS की बुद्धिमत्ता को कैसे समझूं?

BORIS ब्रिटेन के प्रधानमंत्री नहीं है, बल्कि निम्न सैक्सनी में भू-मूल्य निर्धारण समिति के लिए जमीन के मानांकन प्रणाली है। वहाँ एक संपत्ति-मूल्य कैलकुलेटर है जो घरों के मूल्य स्तर का अनुमान लगाने के लिए है।

इस प्रणाली से मैंने एक बेचे जाने वाले घर के लिए निम्नलिखित जानकारी प्राप्त की है:

[*]आवासीय क्षेत्रफल: 250 वर्ग मीटर
[*]जमीन का आकार: 900 वर्ग मीटर

इसके अलावा प्रणाली मुझे एक जमीन मूल्य (440 €/म2) और इस संपत्ति का औसत मूल्य (720,000 €) देती है।

इस इममो कैलकुलेटर में अधिकतम आवासीय क्षेत्रफल केवल 250 म2 माना जा सकता है, लेकिन संबंधित घर का असली क्षेत्रफल 290 म2 है।
मैं इसे वास्तविक आवास क्षेत्रफल पर कैसे रूपांतरित कर सकता हूँ?

पद्धति A) कुल कीमत 720,000 / 250 x 290 = 835,000 €??

या फिर मुझे जमीन को “निकालना” होगा, जैसे कि:

पद्धति B)
जमीन का आकार x जमीन मूल्य: 900 म2 x 440 €/म2 = 396,000 €
इस संपत्ति का मूल्य – जमीन के लिए मूल्य = भवन का मूल्य
720,000 € – 396,000 € = 324,000 €
भवन का मूल्य / अधिकतम आवासीय क्षेत्रफल x वास्तविक आवासीय क्षेत्रफल
324,000 € / 250 म2 x 290 म2 = 375,840 €
396,000 € + 375,840 € = 771,840 €

क्या पद्धति A) या B) उपयोगी गणना पद्धति हैं या मैं पूरी तरह गलत रास्ते पर हूँ?

मैं नहीं देख पा रहा हूँ कि बॉरिस इसे कैसे प्रस्तुत करता है, क्या [das Grundstück] अलग से दिखाया जाएगा?

इसके बारे में दो विचार हैं: [der bodenrichtwert] अब वर्तमान बाजार मूल्य के अनुरूप नहीं हो सकता। उदाहरण के लिए: हमारे गाँव में [der bodenrichtwert] 190€/qm है। पास के नए निर्माण क्षेत्र में यह 360€ है। निजी विक्रेता से यह और भी महंगा होगा।

मुझे घर की गणना प्रति वर्ग मीटर आश्चर्यचकित करती है। मैं कहूँगा कि 290qm को कम से कम सीधे रूप से नहीं बढ़ाया जाना चाहिए। यह एक ऐसी मकान की औसत है जो हर किसी के लिए नहीं है और इसलिए बाजार में इसे बेचना कठिन है।

इसलिए मैं बॉरिस की सलाह का पालन कर एक वास्तविक मूल्यांकनकर्ता को नियुक्त करने की सलाह दूंगा।

क्या A) या B) एक सार्थक गणना विधि है या मैं पूरी तरह से गलत रास्ते पर हूँ?

BORIS कैलकुलेटर को बस भूल जाओ। इसके परिणाम तुम पासे फेंक कर भी प्राप्त कर सकते हो।
सबसे पहले ज़मीन का मूल्य सही ढंग से निर्धारित करना आवश्यक है। यह असली आंकड़ों (भूमि मानक मूल्य केवल अतीत के मानक होते हैं) के आधार पर उस विशेष भूखंड के लिए होता है। Boris आम तौर पर यह भी बताता है कि भूमि मानक मूल्य किन-किन भूखंडों पर लागू होता है (जैसे भूखंड की गहराई, निर्माण)। इसे उस विशेष भूखंड पर रूपांतरित करना होगा। फिर तुम्हें घर की वस्तुमूल्य निकालनी होगी, ताकि दोष और/या विशेष सुविधाओं के साथ-साथ उम्र के अनुसार मूल्यह्रास को सुधार करके ज़मीन के मूल्य में जोड़ा जा सके। फिर तुम्हारे पास तुम्हारे घर का मूल्य होगा।

एक-दूसरे के बगल में स्थित दो घर जो समान भूखंडों पर हैं, उनमें आसानी से कई लाख यूरो का मूल्य अंतरों हो सकता है - नवीनीकृत के मुकाबले अविनवीकृत। या शानदार के मुकाबले साधारण सज्जित। या खेत के बग़ीचे के मुकाबले परिदृश्य डिजाइन वाले भव्य बग़ीचे।
और इसे व्यक्तिगत रूप से निर्धारित करना होगा। Boris यह नहीं कर सकता।

और अंत में, एक घर का मूल्य वह होता है जो कोई व्यक्ति घर के लिए देने को तैयार होता है। वही व्यावहारिक मूल्य है, न कि केवल सिद्धांत।

तुम वास्तव में पूरी तरह से गलत रास्ते पर हो।

उत्तर के लिए धन्यवाद, जिसमें पुष्टि भी शामिल है कि मैं गलत रास्ते पर हूँ।

अगर Bodenrichtwerte का कोई महत्व नहीं है, तो वे फिर क्यों हैं?
जो Boris Auswertung मुझे मिली है, वह GAG द्वारा संग्रहित Kaufpreissammlung पर आधारित है, जिसमें 942 Kaufällen का विश्लेषण किया गया है। दुर्भाग्य से यह ज्ञात नहीं है कि ये खरीददारी किस अवधि की है।

विधि A), घर की गणना प्रति m2 पर आधारित थी, जो कि Boris-System के संपर्क व्यक्ति की सिफारिश थी, जिसे मैंने सीधे फोन किया था।

एक बिल्कुल अलग विधि होगी औसत कीमतें एक बहुत बड़े जर्मन Immobilien विज्ञापन पोर्टल से। वे कहते हैं कि इस सड़क में 2.Q 2020 में प्रति वर्गमीटर की कीमत (Wohnfläche) लगभग €4200 थी। इससे 290 m2 की कीमत लगभग 1.2 मिलियन € होती है। घर हालांकि बहुत अच्छी स्थिति में है, 2 मंजिलों पर फैला हुआ है और एक अलग Einliegerwohnung है छत के नीचे। कोई Sanierungsfall नहीं। हालांकि, कोई भी शौकीन-शौकत वाली चीज़ें नहीं हैं (जैसे सौना, स्विमिंग पूल, या शायद कोई Proleten-Jacuzzi)। ऐसी कोई भी चीज़ मौजूद नहीं है, न ही कोई रसोई जिसमें काले संगमरमर की सतहें हों जो दिखने में अच्छी लगती हों लेकिन उपयोगी न हों।

मुझे बिल्कुल भी समझ में नहीं आता कि एक Gutachter Vergleichsobjekte को देखने से बेहतर क्या कर सकता है। यदि Vergleichsobjekte एक अच्छा विचार हैं, तो पहले बताए गए Immobilien पोर्टल की प्रति वर्गमीटर की कीमतें एक बहुत अच्छी आधार होंगी।

समीक्षक मुख्य रूप से पदार्थ को देखते हैं और मूल्य कम करने वाले और बढ़ाने वाले कारकों को बेहतर समझते हैं।

यह वास्तव में किस बारे में है? क्या यह एक अनुमानित मूल्य के बारे में है या उदाहरण के लिए एक वारिस समुदाय के बारे में है, जहां एक पक्ष को भुगतान किया जाना है? यदि इसे अधिक सटीक बनाना हो, तो मैं समीक्षक को भुगतान करने की सलाह दूंगा।