स्वामित्व वाली अपार्टमेंट से घर निर्माण तक। मैं अपार्टमेंट कब बेचूं?

हम एक ऐसी स्वामित्व वाली अपार्टमेंट में रहते हैं जो पूरी तरह से भुगतान की गई है और अब हम एक ज़मीन खरीदना चाहते हैं और उस पर एक घर बनाना चाहते हैं। हमने अभी तक निर्माण कंपनी नहीं ढूंढी है और न ही कोई ज़मीन मिली है। हैम्बर्ग में भी ज़मीन या घर खोज पाना आसान नहीं है। बेचने की प्रक्रिया इसके मुकाबले जल्दी हो सकती है। तो अब मैं सबसे अच्छा कब अपनी अपार्टमेंट बेचूं? ज़मीन खरीदने के लिए मुझे वास्तव में पैसे की ज़रूरत होगी, लेकिन इस समय मुझे यह नहीं पता कि मैं अपार्टमेंट से कब निकल सकूंगा। अगर मैं अभी अपनी अपार्टमेंट बेच दूं और निकलने के लिए एक निश्चित अवधि बताऊं, तो एक प्रतिशत अग्रिम भुगतान के साथ मेरे पास ज़मीन के लिए पैसे होंगे, लेकिन इस जोखिम के साथ कि उस अवधि तक मेरे पास न तो ज़मीन होगी और न ही घर। सबसे अच्छा समाधान क्या है?

तुम्हें अपने अपार्टमेंट का पैसा आमतौर पर तब ही मिलेगा जब दूसरा भी उसमें शिफ्ट हो सकेगा। इसे 'Gefahrenübergang' कहा जाता है। वह तुम्हें एक नए किरायेदार के रूप में एक निश्चित समय के लिए ले सकता है। यह तभी संभव होगा जब तुम्हारे अपार्टमेंट का खरीदार उसे किराये के रूप में इस्तेमाल करना चाहे। यह तब निश्चित रूप से सबसे अच्छा होगा।

अगर अपार्टमेंट की मांग ज्यादा है तो बाद में बेचना ज़्यादा समझदारी होगी। बैंक तुम्हारी संपत्ति को सेल्फ इक्विटी के रूप में मान्यता देगी, लेकिन तुम्हें यह राशि पहले फाइनेंस करनी होगी। इसे उदाहरण के लिए एक बहुत छोटे और कम अवधि वाले ऋण से निपटाया जा सकता है। जब संपत्ति पूरी तरह से भुगतान हो जाएगी, तो आप उस अपार्टमेंट की अभी भी दर्ज की गई जमीन की गिरवी को हटा कर जमीन भी खरीद सकते हैं (शायद एक बार जमीन की गिरवी दर्ज कराने का खर्च बच जाएगा आदि)।

अंत में यह हिसाब लगाना होगा कि क्या अधिक समझदारी है।

तुरंत बेचना:

- एक बार फिर से शिफ्ट होना पड़ेगा, संभव है कि आप किरायेदार के रूप में उसी जगह रह सकें।
- बहुत भाग्य हो तो कोई ऐसा मिल सकता है जो आपका निकलने तक इंतजार करेगा (खरीदार के लिए यह आमतौर पर कोई मतलब नहीं रखता और यह नुकसानदेह होता है - संभव है कि आपको पैसा भी न मिले...)।
- किरायेदार के रूप में आमतौर पर कुछ खर्चे होते हैं (जहां भी हो)।

+ आपके पास तुरंत आपके सेल्फ इक्विटी की राशि उपलब्ध हो जाती है।

बाद में बेचना:

+ जमीन चुनने का आपको समय मिलता है, कोई दबाव नहीं होता।
+ आपको स्थान बदलने या अन्य कोई झंझट नहीं होती।

- आपको अपनी सेल्फ इक्विटी को संपत्ति के रूप में पहले फाइनेंस करना होगा।
- इसलिए आपको अपने सेल्फ इक्विटी पर ब्याज चुकाना होगा।
- आपको यह योजना बनानी होगी कि घर कब तैयार होगा (यानी पैसा कब खर्च होगा) और पुरानी संपत्ति कब बिकी, ताकि ऋण अवधि जितना हो सके छोटा रहे।
- आपको जोखिम रहता है कि अंत में संपत्ति बेचनी पड़ेगी (हैम्बर्ग में यह शायद कोई बड़ी बात नहीं है)।

यहाँ हम कितनी राशि की बात कर रहे हैं? अन्यथा आप यह कोशिश कर सकते हैं कि अपार्टमेंट को एक रहने के अधिकार के साथ बेचें। शायद कोई ऐसा करे (खासकर जब मांग बहुत ज्यादा हो)। नोटरी के माध्यम से प्रमाणित किया जाएगा कि आपको कब तक निकलना होगा। इसके लिए आपको यह जानना होगा कि आपका घर कब तैयार होगा। अगर आपके पास अभी जमीन भी नहीं है तो फिलहाल यह व्यर्थ है।

मैं अभी उसी "समस्या" का सामना कर रहा हूं। हालांकि, मेरे पास पहले से एक जमीन है (बिना ऋण लिए खरीदी गई) और मैं जल्द ही निर्माण शुरू करना चाहता हूं।

यह apartment मुझे > 150,000€ लाता है। इसके लिए मैं बिना किसी बड़े समस्या के एक अंतरिम वित्तपोषण प्राप्त कर सकता हूं, हालांकि इसके लिए ब्याज सामान्य से थोड़ा अधिक है। फिर भी, मैं कोशिश करूंगा कि apartment लगभग 1/2 साल पहले ही बेच दूं।

सही कह रहा है जब वह लिखता है कि पैसा आमतौर पर तभी आता है जब जोखिम का स्थानांतरण होता है (मतलब चाबी सौंपने से ठीक पहले)। हालांकि, ऐसी भी तरीके हैं जिनसे इसे अन्य रूप से निपटाया जा सकता है। मेरी योजना यह होगी कि apartment बेच दूं और फिर लगभग 1/2 साल तक किरायेदार के रूप में वहां रहूं - निकास की तारीख को संबंधित खाली करने के विकल्प के साथ नोटरी द्वारा खरीदी अनुबंध में दर्ज किया जा सकता है। शायद कोई खरीदार भी मिल जाए जो सिर्फ किराए पर देना चाहता हो - तो मुझे लगता है यह पूरी तरह से कोई समस्या नहीं होगी। लेकिन अन्यथा भी मैं इसे काफी सहजता से देखता हूं - ऐसे apartment भी बेचे जाते हैं जो किराए पर दिए गए होते हैं। अक्सर किरायेदार के पास यहां एक लंबी नोटिस अवधि होती है आदि - जबकि मैं खरीदार को बिल्कुल सही बता सकता हूं कि मैं कब निकल जाऊंगा।

हम भी इसी विषय का सामना कर रहे हैं। हमारे पास एक ETW है और हम अगले साल निर्माण शुरू करने वाले हैं।
फिर भी, इस गर्मी से यह अपार्टमेंट बाजार में आ जाएगा। लेकिन इसी के साथ यह शर्त है कि यह तुरंत खाली रहने वाला है।
यह विचार असामान्य नहीं है और बिल्कुल भी दुर्लभ नहीं। और खरीदार के लिए भी काफी आरामदायक है। उसके लिए फिलहाल कुछ भी नहीं बदलता। खर्च हमारी तरफ से किराएदार के तौर पर पूरा हो जाता है और वह अपनी किराया सामान्य रूप से जारी रखता है (अगर वह खुशकिस्मत है तो वह बेहतर रेट/उच्च इक्विटी लाकर यहां तक कि फायदा भी कमा सकता है)। इसके अलावा, वह किराए से हुई आय को कर में भी दावा कर सकता है।
हमारे कुछ दोस्त ने ठीक इसके उलटा किया है। किराए के फ्लैट से घर में। पहले के मालिक नए घर में निर्माण कार्य पूरा नहीं कर पाए थे और उन्होंने पहले किराएदार के तौर पर उस घर में रहना शुरू किया।
जब तक इस बात पर ज्यादा दबाव न हो कि किराए के घर से जरूर निकलना है, मुझे इसमें बहुत कम समस्याएं दिखती हैं।

समस्या केवल यह है कि जो लोग आपकी Wohnung खरीदना चाहते हैं और फिर खुद उसमें रहने के लिए अनिच्छा से मकान मालिक बन जाते हैं। मकान मालिक के रूप में आपको कई काम करने पड़ते हैं, जिनमें उनकी शायद कोई रुचि नहीं होती। और इसके अलावा, वे यह भी नहीं जानते कि अंत में Wohnung कैसे सौंपनी है। अगर पुराने किरायेदार बाहर नहीं निकलते क्योंकि उनका निर्माण विलंबित हो गया है, तो नए मालिक को उन्हें मेहनत से कानूनी तौर पर निकालना पड़ता है (अगर वह Inkasso Moskau को नहीं जानता है), जबकि उसकी अपनी पुरानी Wohnung की भी समाप्ति हो रही होती है... जो लोग वैसे ही मकान देना चाहते हैं, वे आदर्श होते हैं। जो खुद उसमें रहना चाहते हैं, वे सिर्फ अपने लिए नुकसान उठाते हैं। अच्छी मांग/आग्रह की स्थिति में उन्हें यह मुश्किल स्वीकार करनी होती है। हमारे यहाँ गाँव में आप ऐसी Wohnung आसानी से बेच नहीं पाएंगे :) सबसे बड़ी समस्या यह भी है कि नया खरीदार एक संपत्ति खरीदता है, बिना उसे सही तरह से अंदर से देखे। हाँ, चाहे निरीक्षण हो या न हो, लेकिन उसे कभी तकनीकी उपकरणों को जांचने का मौका नहीं मिला... आप या तो Eigentümer हैं या किरायेदार, वह अपनी Wohnung में कैसे जाएगा और बिना बाधा के देखेगा कि उसने वास्तव में क्या खरीदा है। तब तक जब तक वह अंततः बाहर निकलता है, अचानक ही हीटर खराब हो जाती है और फिर ?

समस्या यह है कि जो लोग आपका अपार्टमेंट खरीदना चाहते हैं ताकि वे खुद वहाँ रह सकें, अनायास ही मकान मालिक बन जाते हैं। एक मकान मालिक को कई काम करने होते हैं, जो शायद वे करना पसंद नहीं करते। और साथ ही वे यह भी नहीं जानते कि अंत में अपार्टमेंट कैसे सौंपा जाएगा। यदि पुराने किरायेदार नहीं निकलते क्योंकि उनका निर्माण काम लेट हो गया है, तो नए मालिक को उन्हें मुश्किल से कोर्ट में खारिज कराना पड़ेगा (अगर वह इंकासो मास्को को नहीं जानता), जबकि उसकी अपनी पुरानी प्रॉपर्टी का किराया भी खत्म हो चुका होता है और उसका कॉन्ट्रैक्ट खत्म हो रहा होता है... जो लोग सच में किराये पर देना चाहते हैं, उनके लिए यह आदर्श है। जो लोग खुद वहाँ रहना चाहते हैं, वे केवल अपने ही लिए नुकसान उठाते हैं। अच्छी मांग/आपूर्ति की स्थिति में उन्हें यह कड़वा घूट निगलना पड़ेगा। हमारे गाँव में ऐसी कोई जगह इतनी आसानी से नहीं बिकती :)
सबसे बड़ी समस्या यह भी है कि नया खरीदार एक संपत्ति खरीद लेता है, बिना उसके अंदर की सही तरह से जांच किए। स्पष्ट है, निरीक्षण हो या ना हो, लेकिन उसे कभी तकनीकी उपकरणों को टेस्ट करने का अवसर नहीं मिला... आप या तो मालिक हो या किरायेदार, वह कैसे कभी अपने अपार्टमेंट में प्रवेश करेगा और बिना व्यवधान के देख सकेगा कि उसने वास्तव में क्या खरीदा है। तब तक जब तक वह कभी निकलेगा, अचानक ही हीटर खराब हो जाएगा और फिर?

एक अच्छी स्थिति और उचित स्थान में एक सही अपार्टमेंट के मामले में यह सब कोई समस्या नहीं है। बहुत से लोग ऐसा करते हैं (हम भी, हमने अपना पुराना घर लगभग 1.5 साल पहले बिक्री के लिए रखा था - कई पड़ोसी भी ऐसा ही करते हैं)। खरीदार जरूरी नहीं कि मकान मालिक बने, यह खरीद समझौते और नियमों पर निर्भर करता है। संपत्ति की स्थिति के बारे में भी समझौते किए जा सकते हैं। बस आपको यह सोचने की जरूरत है कि आप क्या चाहते हैं।