जमीन का वित्तपोषण + 2-3 वर्षों में घर बनाना?

नमस्ते सभी को,

हमें अभी-अभी हमारी समुदाय से सलाह मिली है कि जमीन चुनने से पहले वित्तपोषण पहले से ही पक्का हो जाना चाहिए (बहुत ज्यादा मांग है)।

इसलिए मैं हमारी वर्तमान स्थिति संक्षेप में बताना चाहता हूं:

- बिल्डिंग सेविंग्स प्लान 6k € (कुल राशि 100k; वितरण लगभग 30k से; जमा = 400 €/महीना)
- अपार्टमेंट स्वामित्व (मूल्य लगभग 120k; बकाया ऋण लगभग 50k; अपार्टमेंट पर बंधक; वर्तमान में किराए पर 500 € ठंडा/महीना)
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मैं अब तक लगभग 75k € बचत मान रहा हूँ जो हमने "संरक्षित" की है। हालांकि क्योंकि अधिकांश धन अपार्टमेंट में बँधा हुआ है, इसलिए धन बैंक से तेजी से नहीं निकाला जा सकता।

हम लगभग 3 वर्षों में एक घर बनाने की योजना बना रहे हैं। वर्तमान में हमारे पास कुछ खर्चे हैं जो 3 वर्षों में समाप्त या चुका दिए जाएंगे:
- कार का ऋण (340 €)
- बिल्डिंग सेविंग्स प्लान की वापसी (320 €)
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660 € / महीना

लेकिन जमीन की मांग अभी बहुत अधिक है (रीजेनबर्ग क्षेत्र, बवेरिया) इसलिए हम सोच रहे हैं कि क्या हम जमीन का वित्तपोषण पहले ही कर लें। इसका फायदा यह होगा कि 2-3 साल में हमारे पास पहले से एक जमीन होगी और फिर केवल घर निर्माण का ध्यान रखना होगा (पूरी लचीली समय योजना के साथ)।

मेरे सामने अब प्रश्न है कि क्या यह बेहतर होगा कि जमीन + घर के लिए एक बड़ा ऋण लिया जाए (हम लगभग 350-400k € की बात कर रहे हैं) या पहले जमीन का और बाद में घर का वित्तपोषण किया जाए।

- क्या बैंक ऐसा करेगा...?
- हम किराया आय के कारण अपार्टमेंट को बेचने के पक्ष में नहीं हैं। इसका अर्थ यह है कि हमारे पास जल्दी उपलब्ध स्व-वित्तपोषण बहुत कम है...
- द्वि-भाग वित्तपोषण कैसे सबसे अच्छा किया जा सकता है? बिल्डिंग सेविंग्स प्लान के पैसे को शायद जमीन के ऋण की अदायगी में लगाया जा सकता है?

कृपया बताएं यदि आपको और जानकारी चाहिए।

नमस्ते रानी,

कुछ नुकसान होने के बावजूद, जमीन की अल्पकालिक फाइनेंसिंग एक परिवर्ती कर्ज के माध्यम से शायद सबसे अच्छी विकल्प है।

- कुछ बैंक केवल जमीन की फाइनेंसिंग का समर्थन नहीं करते। लेकिन अभी भी कई संस्थान हैं जो यह करते हैं। उदाहरण (पूर्णता का दावा किए बिना): Ing-Diba, DSL Bank, डॉयचे बैंक, कई स्पार्कासेन आदि।

- "बड़ा समाधान", यानी जमीन और घर की एक ही फाइनेंसिंग तभी संभव है जब घर की योजना तैयार हो: फ्लोर प्लान, रहने का क्षेत्रफल, उपकरण, लागत सीमा। इसमें कई बार समस्या होती है, क्योंकि अगर आज कोई अच्छा और किफायती जमीन मिल भी जाए (क्या ऐसा कुछ अभी भी मौजूद है?), तो आमतौर पर इतनी जल्दी निर्णय लेना पड़ता है कि उचित घर की योजना बनाने का समय नहीं मिलता।

- वर्तमान ब्याज दर की स्थिति में दीर्घकालिक फाइनेंसिंग कितनी भी आकर्षक क्यों न हो, जमीन को सामान्यतः अल्पकालिक, अर्थात परिवर्ती तरीके से फाइनेंस करना चाहिए। दीर्घकालिक फाइनेंसिंग, यानी लंबे समय के ब्याज बंधन के साथ, इस खतरे को लेकर आती है कि जमीन की फाइनेंसिंग करने वाला बैंक बाद में घर की फाइनेंसिंग से इनकार कर सकता है। इसके लिए बस घर का कुछ हिस्सा बैंक की मान्यताओं/निर्देशों के अनुसार नहीं होना चाहिए। यदि फिर भी निर्माण और फाइनेंसिंग करनी हो, तो बैंक बदलनी पड़ेगी और दीर्घकालिक कर्ज को पूर्व में ही बंद करना पड़ेगा। यह काफी महंगा पड़ सकता है।

- बाद में वास्तविक घर निर्माण के लिए कर्ज न मिलने का जोखिम पूर्व में पूरी तरह से टाला नहीं जा सकता। भले ही आज कर्ज की शर्तें पूरी हों, इसका मतलब यह नहीं कि 2-3 वर्षों में यह शर्तें उसी बैंक में वैसी ही रहेंगी। कई उदाहरण हैं जहाँ बैंक की कर्ज वितरण नीति में काफी बदलाव आया है। यह जोखिम लेना बेहतर नहीं है।

इस तरीके के भी नुकसान हैं:

- यदि अगले 2-3 वर्षों में ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो संभावना है कि आप अफसोस करेंगे कि आपने जमीन की फाइनेंसिंग के लिए दीर्घकालिक ब्याज बंधन क्यों नहीं लिया।

- यदि आज आप बैंक ए से जमीन की फाइनेंसिंग करते हैं और 2-3 वर्षों में पूरी फाइनेंसिंग के लिए बैंक बी में स्थानांतरित होते हैं, तो आपको बंधक दस्‍तावेज़ीकरण और हस्तांतरण के लिए अतिरिक्त लागत उठानी पड़ेगी।

आशा है कि मैं मदद कर सका।

शुभकामनाएँ
आंद्रेआस वेंज़ेल

क्या संभव है कि [variable Darlehen] के लिए [Eigentumswohnung] को [Grundstück] के लिए गिरवी रखा जा सके?

बिना किसी ठोस जमीन का प्रमाण दिखाए आप बैंक से "फाइनेंसिंग हाथ में" कैसे चाहते हो? मैं तो कहूँगा कि आप समुदाय के प्यारे प्रतिनिधियों से संपर्क करें और इस तरह की बकवास बातों पर खुलकर चर्चा करें। तुम्हें पता ही नहीं कि कौन सी जमीन किस आकार की, किस कीमत पर, कब और क्या तुम खरीद पाओगे - ऐसी स्थिति में फाइनेंसिंग कैसे पक्की हो सकती है? ये तो समझदारी की बात है कि आवेदन करने से पहले निर्माण की योग्यता (वित्तीय रूप से) पर विचार किया जाए। तुम भी तो ऐसा ही कर रहे हो। लेकिन जमीन आवंटन के बाद भी तुम्हारे पास 14 दिन का वक्त होता है कि तुम समझौते को रद्द कर सको - इसलिए घबराने की कोई बात नहीं है।

ETW की गिरवी रखना संभव नहीं होगा, क्योंकि - अगर मैंने सही समझा है - पहले से ही एक जमीन गिरवी दर्ज है। वे बैंक जो परिवर्ती ऋण प्रदान करते हैं, वे द्वितीयक जमीन गिरवी से संतुष्ट नहीं होते।

अपार्टमेंट की गिरवी रखना बिल्कुल संभव है, बशर्ते बिक्री राशि और शेष ऋण के बीच पर्याप्त अंतर हो। या तो द्वितीय क्रम में या संभवतः उस बैंक में, जो वर्तमान में ईटीडब्ल्यू को वित्तपोषित कर रही है।

दूसरा विकल्प इस बात का आकर्षण भी रखता है कि संभवतः नए भूखंड के पंजीकरण बचाए जा सकते हैं।