रियल विभाजन और बाद में विकास की लागत?

प्रिय फोरम,

हमने एक ज़मीन देखी है जो हमें बहुत पसंद आई और जहाँ हम एक एकल परिवार वाला घर बनाने की कल्पना कर सकते हैं। हालांकि, यह ज़मीन विकसित नहीं है क्योंकि इसे एक बहुत बड़ी ज़मीन (2,000m2) में असली तौर पर बाँटा जाना है। जो नई ज़मीन बनेगी, जिस में हमें दिलचस्पी है, वह 850 m2 की होगी और वह एक पाईपस्टेम से प्लॉट होगा। अब हमारे लिए सबसे महत्वपूर्ण सवाल यह है कि खरीद मूल्य और अतिरिक्त खर्चों के अलावा हमें यह ज़मीन तैयार करने तक कितना खर्च होगा?

अभाग्य में सौभाग्य: उस ज़मीन के लिए एक परियोजना पहले से ही मौजूद है क्योंकि पिछले इच्छुक लोगों की फंडिंग फेल हो गई थी। मैंने परियोजना प्रबंधक से बात की, जिनका काम मुझे अभी भी पूरी तरह समझ नहीं आया। क्योंकि उन्होंने ज़मीन के लिए पहले से ही एक पूरा डुप्लेक्स घर (DH) डिज़ाइन कर रखा है, जिसमें फ्लोर प्लान, लागत आदि शामिल हैं, लेकिन वे अंत में वह घर नहीं बनाएंगे, बल्कि केवल ज़मीन की तैयारी करेंगे और फिर बिल्डर को सौंप देंगे!? खैर, उनकी ओर से ज़मीन की तैयारी के खर्च का जो विवरण है वह इस प्रकार है।

निर्माण संबन्धी अतिरिक्त खर्चें:

पेय जल कनेक्शन	2,500€
अपशिष्ट जल कनेक्शन	3,600€
वर्षा जल निकासी	3,900€
जरूरत पड़ने पर जल निकासी के लिए इंजीनियरिंग योजना	1,000€
बिजली कनेक्शन	3,500€
टेलीकॉम/मीडिया कनेक्शन	1,500€
पथ रखरखाव/निर्माण स्थल पारगमन/पैदल मार्ग सुरक्षा	5,000€
पथ निर्माण, आँगन लगभग	13,000€
ज़मीन विभाजन लगभग	1,800€
सार्वजनिक भूमि से मार्ग निर्माण	8,000€
निर्माण अनुमति शुल्क लगभग	1,100€
मिट्टी का काम / खुदाई / निकासी लगभग	7,500€
अंतिम मापन लगभग	1,100€
कुल:	53,500€

निर्माण पूर्व तैयारी:

नामित ज़मीन पर ध्वस्तकरण और सफाई कार्य	12,950€
निर्माण सड़क का निर्माण, सामग्री के लिए जगह, निर्माण वाहन	8,500€
निर्माण बिजली कनेक्शन का आदेश	3,500€
निर्माण जल कनेक्शन का निर्माण, फ्रॉस्ट सुरक्षित	3,500€
निर्माण अवधि के दौरान निर्माण बार्डर की व्यवस्था (लगभग 15m चौड़ाई)	2,500€
कुल	30,950€

योजनात्मक सेवाएँ:
निर्माण परिवार द्वारा व्यक्तिगत रूप से तय किए गए निर्देशों के आधार पर प्रारूप योजना
वित्त पोषण बैंक के लिए आवश्यक दस्तावेज़ों का निर्माण, जो व्यक्तिगत प्रारूप योजना पर आधारित हो
नाटकीय खरीद अनुबंध या आवश्यकता अनुसार ज़मीन विभाजन के लिए आवश्यक दस्तावेज़ तैयार करना
खतरनाक वस्तुओं की जांच / खतरा मूल्यांकन करना
निर्माण आवेदन के लिए डिजिटल स्थल / ऊंचाई योजना तैयार करना
डिजिटल वृक्ष सूची योजना बनाना
मौजूदा वृक्ष सूची की विशेषज्ञ द्वारा समीक्षा / मूल्यांकन तैयार करना
आवश्यक पुलिस अनुमति प्राप्त करना, जैसे पार्किंग प्रतिबंध आदि के लिए
भूमि अध्ययन रिपोर्ट और मिट्टी विश्लेषण (LAGA) तैयार करना
अंतिमकृत प्रमाणपत्र के लिए आवश्यक दस्तावेज़ तैयार करना
कुल: 19,050€

यदि सभी खर्च जोड़ें तो कुल 103,500€ होगा।

मुझे पता है कि यहाँ कोई भी खर्च की विस्तार से समीक्षा नहीं कर सकता क्योंकि हर ज़मीन अलग होती है, आप उस ज़मीन के विवरण नहीं जानते आदि। फिर भी, मेरे लिए 100,000€+ एक बहुत बड़ी राशि लगती है सिर्फ़ "कुछ मीटर" सड़क बनाने और हाउस A से ज़मीन B तक केबल और पाइप डालने के लिए। मेरे सवाल:

[*]क्या 100k€ ज़मीन को बाँटने और फिर उसे विकसित करने के लिए एक वास्तविक संख्या है? (हम लगभग 40m मार्ग और सम्भवतः केबल, पाइप और अपशिष्ट के लिए भी लगभग उतनी ही दूरी की बात कर रहे हैं)
[*]क्या उपरोक्त सूची में बचत की संभावना है?
[*]स्वयं क्या कर सकते हैं?
[*]इस तरह की ज़मीन तैयारी के लिए कौन सा तरीका उपयुक्त है?

आपकी मदद के लिए धन्यवाद, ताकि मैं इस विषय को थोड़ा समझ सकूं।

क्रिस्टोफ़

यहाँ मुझे बहुत सारी चीजें मिली-जुली लग रही हैं। Baustraße, Terrasse, आदि Erschließung का हिस्सा नहीं हैं। इसके अलावा, मैं बहुत संदेह में हूँ कि 13k में Hinterlieger की पहुँच, उसका आंगन और Terrasse फर्श पर लगाए जा सकते हैं। अधिकतम खुद की मेहनत से, लेकिन प्रोफेशनल से निश्चित रूप से नहीं। 3 मीटर चौड़ी और 40 मीटर लंबी पहुँच लगभग 120 वर्ग मीटर होती है, Terrasse, आंगन और संभवतः Carport के साथ कुल 150-200 वर्ग मीटर फर्श का क्षेत्र होगा। सामग्री का खर्च कुल बजट का बड़ा हिस्सा ले लेता है, प्रोफेशनल का काम अंदर नहीं है। Versorger भी लंबाई के हिसाब से लागत लेंगे या Grundstücksgrenze पर Übergabeschacht लगाएंगे और उसके पीछे की जिम्मेदारी Bauherr की होगी।

मुझे यह सब थोड़ा सस्ता लग रहा है, लेकिन पूरे मामले में पदों की जगह बदलने से भ्रम पैदा करना आसान है। अंततः, सबसे उपयुक्त तरीका यही होगा कि Hinterliegerzufahrt बनाते समय Versorgeranschlüsse या संबंधित Leerrohre साथ में डाल दिए जाएं और यही तरीका Kanal के लिए भी अपनाया जाए।

हालाँकि यह भूमि विकसित नहीं है।

लागत विवरण के अनुसार यह भूमि विकसित है। केवल एक घर को आपूर्तिकर्ताओं से जोड़ा जाना आवश्यक है, जिसके लिए निर्माण सहायक लागतों में मूल्य निर्धारित होते हैं।

निर्माण सहायक लागत हर घर निर्माण में लगती हैं। ये इस विशेष परियोजना से स्वतंत्र होती हैं और भूमि स्वयं पर निर्भर होती हैं।
आप इन्हें इस गणना से फिलहाल घटा सकते हैं, परन्तु ये फिर भी आप पर लागू होंगी।
क्या निर्माण विद्युत इतना महँगा है? तो कीमतें काफी बढ़ गई हैं - ठीक है, सुरक्षा भंडार हमेशा अच्छा होता है, अंत में वह भी खर्च हो गया।

निर्माण तैयारी: यह मौजूदा संरचना के ध्वंस की लागत है।

योज़ना सेवाएँ: यह सेवा और (आशा है) संबंधित शुल्क का मिश्रण है।
इसे आप स्वयं भी व्यवस्थित कर सकते हैं, पर इसके लिए परियोजना प्रबंधक होते हैं। कुछ लोग खुद को परियोजना नेता, जनरल कंट्रेक्टर कहते हैं, कुछ दलाल भी ऐसी सेवाएँ प्रदान करते हैं। तो क्या हुआ। यह घर निर्माण के लिए एक कोच के समान है।
रोकथाम के लिए ज़िला जिम्मेदार होता है, पुलिस नहीं।

पथ प्रस्तरflächen निर्माण, टेरेस लगभग 13,000€, भूखंड विभाजन लगभग 1,800€, सार्वजनिक भूमि से पथ निर्माण 8,000€, निर्माण अनुमति शुल्क लगभग 1,100€, भू-कार्य / खुदाई / निकासी लगभग 7,500€

बहुत से मूल्य पीछे की भूमि के विभाजन और पथ निर्माण से सम्बंधित लगते हैं। ऐसा प्रतीत होता है। फिर भी यह डीएच परियोजना है, इसलिए अलग करना मुश्किल है।

मैंने परियोजना प्रबंधक से बात की, जिसका कार्यक्षेत्र मेरे लिए अभी भी पूरी तरह स्पष्ट नहीं है।

ऊपर देखें।

हमने एक जमीन देखी है, जो हमें बहुत पसंद आई है और जहाँ हम एक पारिवारिक घर बनाने की कल्पना कर सकते हैं। हालांकि, यह जमीन अभी स्वीकृत नहीं है। क्योंकि यह एक बहुत बड़ी जमीन (2000 वर्ग मीटर) को वास्तविक रूप से बांटा जाना है। उस बनी हुई जमीन, जिसमें हमारी दिलचस्पी है, का क्षेत्रफल 850 वर्ग मीटर होगा और वह एक पाईपस्टिक जमीन होगी। अब हमारे लिए सबसे महत्वपूर्ण सवाल यह है कि खरीद मूल्य और अतिरिक्त लागतों के अलावा हमें उस जमीन पर निर्माण शुरू करने तक क्या-क्या खर्च आना होगा?

हमारे लिए निर्णायक कई सवाल हैं:
1. 2000 वर्ग मीटर की जमीन का मालिक/प्रदाता कौन है - परियोजना प्रबंधक ?
2. अगर जमीन अभी तक नहीं बटी है, तो आपको वर्तमान में क्या खरीदना चाहिए: 2000 या 850 वर्ग मीटर ?
3. क्या वजह थी कि आपकी 850 वर्ग मीटर की भागीदारी के अलावा कोई और विभाजन नहीं हुआ और वह भी पाईप के आकार में क्यों हुआ ?

दुर्भाग्य में सौभाग्य: उस जमीन के लिए पहले से एक परियोजना है जो एक डुप्लेक्स हाउस की योजना है, क्योंकि पिछले इच्छुक व्यक्तियों की फंडिंग फेल हो गई थी। मैंने परियोजना प्रबंधक से बात की, जिसका काम मेरे लिए अभी भी पूरी तरह स्पष्ट नहीं है। क्योंकि उसने पहले ही जमीन के लिए एक पूरा डुप्लेक्स हाउस डिजाइन कर रखा है जिसमें फ्लोर प्लान, लागत आदि शामिल हैं, लेकिन वह अंत में वह घर नहीं बनाएगा, बल्कि केवल जमीन की स्वीकृति करेगा और फिर इसे एक बिल्डर को सौंप देगा!?

यदि मैं सही समझ रहा हूँ, तो केवल पीछे की जमीन का हिस्सा ही चर्चा में है; डुप्लेक्स हाउस विक्रेता से कोई एक हिस्सा हासिल करने वाला खरीददार नहीं निकला, बल्कि पूरी डुप्लेक्स घर की योजना न चलाने की स्थिति पर है। अगली जमीन के हिस्से पर क्या बनने वाला है, और क्या उसकी योजना किसी तरह आपको प्रभावित करती है?

भूमि की वास्तविक विभाजन के समय काफी नोटरी शुल्क लगते हैं। कम से कम BY में तो ऐसा था कि नोटरी शुल्क दोनों विभाजित भूखंडों के बाजार मूल्य पर आधारित होता था और इसलिए कुल मिलाकर केवल 620 वर्ग मीटर की भूमि के बीच में विभाजित होने पर भी एक उच्च चार अंकों की राशि देनी पड़ती थी।

बहुत सारे प्रतिक्रियाओं के लिए बहुत धन्यवाद।

मुझे लगता है कि मुझे अभी कुछ महत्वपूर्ण जानकारी देनी होगी। 2,000 वर्ग मीटर की भूमि पर फिलहाल एक एकल परिवार का घर है। यह जमीन आयताकार है और लगभग इसके आयाम 75 x 25 मीटर हैं। सड़क की तरफ सामने की ओर सीधे एकल परिवार का घर है। उसके पीछे एक बहुत बड़ा बगीचा है। इस बगीचे के पीछे के हिस्से को प्लस पाइप स्टिल को प्रवेश मार्ग के लिए अलग किया/बेचा जाना है। यह कुल मिलाकर 850 वर्ग मीटर होगा।

अब मैं "इर्श्लीसंग" (infrastructure development) की परिभाषा को लेकर सुनिश्चित नहीं हूँ। क्योंकि यह कोई ऐसा भूखंड नहीं है जो किसी खेत में कहीं है, जहां पहले बुनियादी ढांचा भूखंड की सीमा तक बनाया जाना चाहिए। निश्चित रूप से, भूमि अपनी वर्तमान स्थिति में विकसित है। उस पर एक घर है। लेकिन विभाजन के बाद नया बनने वाला भूखंड फिलहाल घास का एक मैदान है। स्वाभाविक रूप से भूमि सीमा तक सार्वजनिक सड़क है और वहां संबंधित आपूर्ति लाइनों भी हैं। इसके बावजूद, इन्हें भूखंड के अंदर घर के वास्तविक स्थान तक जारी रखना होगा। और इसी लागत के बारे में यहां बात होनी चाहिए। लेकिन यह मुझे एक अन्य प्रश्न की ओर ले जाता है: क्या मौजूदा घर की आपूर्ति लाइनों को सीधे नए घर तक बढ़ाया जाता है या पाइप स्टिल में अपनी अलग लाइनें और पाइप दबाकर इन्हें सड़क के क्षेत्र में सार्वजनिक नेटवर्क से जोड़ते हैं? (मुझे लगता है दूसरा विकल्प होगा?)

लागत विवरण के अनुसार भूमि विकसित है। बस एक घर को आपूर्तिकर्ताओं से जोड़ना होता है, यही कारण है कि निर्माण के सहायक खर्चों की कीमतें वहां लागू होती हैं।

निर्माण के सहायक खर्च प्रत्येक घर निर्माण पर लगते हैं। ये इस विशिष्ट परियोजना से लगभग स्वतंत्र होते हैं और भूमि की स्थिति पर निर्भर करते हैं। इन खर्चों को आप इस कैलकुलेशन में से फिलहाल हटा सकते हैं, लेकिन ये फिर भी आप पर आएंगे। क्या निर्माण विद्युत इतनी महंगी है? तो शायद इनके दाम काफी बढ़ गए हैं - ठीक है, बचाव अच्छा है, आखिर में इसका भी उपयोग हो जाएगा।

निर्माण की तैयारी: यह किसी मौजूदा संरचना के ध्वंस के लिए खर्च होते हैं।

योजनाबद्ध सेवाएं: यह सेवाओं और (आशा करते हैं) संबंधित शुल्क का मिश्रण है। आप इसे खुद भी व्यवस्थित कर सकते हैं, लेकिन इसके लिए प्रोजेक्ट मैनेजर होते हैं। कुछ स्वयं को परियोजना प्रबंधक, जीयू (जीनेरल यून्टरनेमर), या ऐसे ब्रोकर कहते हैं जो ऐसा करते हैं। मतलब घर निर्माण के लिए एक कोच।
रोकथाम के लिए ज़िम्मेदारी जिला की होती है, पुलिस की नहीं।

भूमि पर कुछ भी ध्वस्त नहीं किया जाएगा। केवल वनस्पति को हटाना और/या स्थानांतरित करना होगा, जैसे कि प्रवेश मार्ग के लिए।
मेरे समझ के मुताबिक़ घर बनाने के तीन मुख्य तरीके हैं: मैं एक वास्तुकार के पास जाता हूँ, तैयार घर खरीदता हूँ, या एक सामान्य ठेकेदार के पास जाता हूँ जो घर बनाता है। मैंने यह सोचा था कि चाहे आप कोई भी विकल्प चुनें, प्रवेश मार्ग, आपूर्ति लाइनों, निर्माण स्थल की पहुंच आदि के सवाल उन्हीं द्वारा नियोजित और गणना किए जाते हैं। इसलिए मुझे प्रोजेक्ट स्टुअर का कार्य समझ में नहीं आता।

हमारे लिए निर्णायक प्रश्न कई हैं:
1. 2,000 वर्ग मीटर भूमि का मालिक/प्रदाता कौन है - प्रोजेक्ट स्टुअर?
2. यदि जमीन अभी विभाजित नहीं हुई है, तो आपको क्या खरीदना चाहिए: 2,000 या 850 वर्ग मीटर?
3. क्या रोकता है कि भूमि का कोई अन्य विभाजन हो, जिससे आपको 850 वर्ग मीटर और वह भी पाइप जैसा आकार मिले?

1. नहीं, निजी व्यक्ति हैं, जो 2,000 वर्ग मीटर भूमि पर मौजूद संपत्ति में रहते हैं। बिक्री की प्रेरणा शायद बड़े भूखंड की समय और लागत-गहन देखभाल है।
2. 850 वर्ग मीटर, जो जमीन का पिछला हिस्सा है।
3. मैं इस प्रश्न का उत्तर नहीं दे सकता। बस यही ऑफर किया जा रहा है। मुझे लगता है कि मालिक इस विभाजन को चाहते हैं। हमें भी एक छोटा भूखंड पर्याप्त होगा।

अगर मैं सही समझता हूँ, केवल पिछला भूमि हिस्सा ही कहा गया है; जो डबल हाउस विक्रेता है, उसमें से कोई आधा हिस्सा छोड़कर कोई भी नहीं रहा, बल्कि पूरा डबल हाउस योजना से बाहर है। सामने के भूखंड पर क्या बनने वाला है, और क्या आपकी योजना इससे किसी तरह प्रभावित होती है?

सही है, पिछला हिस्सा अलग किया जाएगा। जी हाँ-नहीं, एक आधा हिस्सा छोड़ दिया गया है। जो बचे हैं वे उस भूमि पर एकल परिवार का घर नहीं बना सकते। इसलिए पूरी डबल हाउस योजना पर सवाल है, हाँ। क्योंकि हम एक एकल परिवार का घर बनाना चाहते हैं और पूरी भूमि का केवल अपने लिए उपयोग करना चाहते हैं। सामने के हिस्से पर एक मौजूदा संपत्ति है, जिसमें भूमि के मालिक रहते हैं।

माफ़ कीजिए कि मेरी बातें कभी-कभी स्पष्ट नहीं होतीं। मुझे अभी सारे शब्दावली से परिचित होना है। हम अभी शुरुआत में हैं।