भूमि और घर निर्माण वित्तपोषण के विचार

नमस्ते,

मैं मिहाएल हूँ, मेरी उम्र 36 साल है, और मैं अब ऑस्ट्रिया में 12 वर्षों से रह रहा हूँ और काम कर रहा हूँ।

हम वर्तमान में एक जनहित फ़्लैट में रहते हैं जिसमें खरीद विकल्प (6 वर्षों में) है और अब हम सोच रहे हैं कि हम इस खरीद विकल्प का उपयोग न करें और एक घर बनाएं। चूंकि मेरे परिचितों में कोई भी ऐसा नहीं है जिससे मैं इस विषय पर थोड़ी भी चर्चा कर सकूं, मुझे खुशी होगी यदि आप मुझे सलाह दें। मैं आपको निम्नलिखित में हमारी स्थिति बताता हूँ:

[*] हमारी वर्तमान फ़्लैट: 6 वर्षों में हम लगभग €200,000 में यह फ़्लैट खरीद सकते हैं। 5 साल पहले हमने €45,000 का वित्त पोषण योगदान दिया था, जो पहले से ही €200,000 की खरीद कीमत में शामिल है। यह फ़्लैट 85m2 का है, जिसमें 15m2 की छत है, अंडरग्राउंड पार्किंग, और लिफ्ट है। हमारी क्षेत्र में तुलनात्मक फ़्लैट्स की वर्तमान बाज़ार कीमत लगभग €300,000 है जिसमें सहायक खर्च शामिल हैं। दुर्भाग्यवश, ऑस्ट्रियाई कानून ने कुछ बदलाव किए हैं जो हमारे मामले में नकारात्मक प्रभाव डाल सकते हैं यदि हम यह फ़्लैट खरीदते हैं। स्वामित्व हस्तांतरण के पहले 15 वर्षों के भीतर: यदि हम इस अवधि में फ़्लैट बेचते हैं, तो हमें खरीद मूल्य €200,000 और बाजार मूल्य (जो स्वामित्व हस्तांतरण के समय खरीद अनुबंध में उल्लिखित होगा, लेकिन हम उसे नहीं जानते) के बीच अंतर को जनहित को देना होगा। इसके अलावा, इस अवधि के भीतर पुनः किराये पर देना Mietrechtsgesetz (किराए कानून) के पूर्ण लागू होने के अंतर्गत आता है, जिसका अर्थ है कि हम किराया स्वतंत्र रूप से निर्धारित नहीं कर सकते। यहां कई असमंजस हैं, इसलिए हमें आर्थिक दृष्टिकोण से यह समझ नहीं आता कि क्या उचित होगा। हमारे वित्त पोषण योगदान से हम लगभग €43,000 वापिस प्राप्त कर सकते हैं। हमारे पास इस समय €37,000 की अपनी पूंजी है। यदि हम इस साल बाहर निकलते हैं और €300,000 की फ़्लैट खरीदते हैं, तो हमें लगभग €220,000 का ऋण लेना होगा। यदि हम 5 वर्षों में ऋण चुकाने की बात करें तो, यह वर्तमान फ़्लैट के 5 वर्ष में खरीद की तुलना में आर्थिक रूप से अधिक आकर्षक होगा और मैं फ़्लैट के साथ जो चाहे कर सकता हूँ (फिर बेचना या किराये पर देना)।
[*] आर्थिक और पारिवारिक स्थिति: मेरी नेट कमाई €2,650 है। मेरी पत्नी इस समय रोजगार कार्यालय से €1,000 प्राप्त कर रही है तथा एक बच्चे के लिए जो 3.5 साल का है, €122 का पारिवारिक भत्ते मिल रहे हैं। हम दूसरे बच्चे की योजना बना रहे हैं, और इसके आगे कोई बच्चा नहीं होगा। मेरी पत्नी अगले 3 वर्ष तक काम नहीं करेगी, इसलिए उस समय वह नौकरी से कोई आय नहीं पाएगी। दूसरे बच्चे के बाद मेरी कमाई स्वतः बढ़कर €2,840 हो जाएगी और हमें पारिवारिक भत्ता €244 प्राप्त होगा।

क्योंकि अगले 3 साल हम सिर्फ मेरे रोजगार से आय प्राप्त करेंगे और हमारी पूंजी केवल €80,000 है, तत्काल जमीन खरीद और घर निर्माण संभव नहीं होगा। इसलिए हम फिलहाल निम्नलिखित विकल्पों पर विचार कर रहे हैं:

[*] विकल्प 1: 3 कमरे के किराये के फ़्लैट में जाना जो हमारी वर्तमान फ़्लैट के समान सुविधा प्रदान करता है (किराया और सहायक खर्च सहित लगभग €800), जमीन खोजकर खरीदना और अगले 3-4 वर्षों तक ऋण चुकाना। जैसे ही मेरी पत्नी फिर कार्य करना शुरू करेगी, हम घर निर्माण के लिए नया ऋण लेंगे। 500m2 की खुली ज़मीन की कीमत हमारे यहाँ लगभग €120,000 से €130,000 है जिसमें खरीद सहायक खर्च भी शामिल हैं। अपनी पूंजी के बाद हमें लगभग €40,000 से €50,000 का ऋण लेना होगा। क्या आप मानते हैं कि यह हमारे लिए मासिक लगभग €400 की किश्त के साथ संभव होगा? या क्या बैंक से ऋण मिलेगा?
[*] विकल्प 2: एक 3 कमरे के किराए के फ़्लैट में जाना जो हमारे वर्तमान फ़्लैट से मानक में कम है (किराया और सहायक खर्च सहित लगभग €650)। इसके अलावा शेष वही जैसा विकल्प 1 है, लेकिन प्रति माह किराए में €150 की बचत होगी।
[*] विकल्प 3: वर्तमान 4 कमरे के फ़्लैट में रहना (किराया और सहायक खर्च सहित लगभग €750) और अगले 3-4 वर्ष जितना बचत संभव हो करे और फिर जब मेरी पत्नी फिर से काम करेगी तो जमीन खरीदकर तुरंत घर बनाना।

आप इन तीन विकल्पों के बारे में क्या सोचते हैं? हमें निर्णय लेना मुश्किल हो रहा है। हम निश्चित रूप से 5 साल पहले जैसा कोई गलती नहीं करना चाहते, जब हमने जनहित फ़्लैट को खरीद विकल्प के साथ चुना था बजाय कि तुरंत एक स्वामित्व फ़्लैट खरीदी होती। यह आर्थिक रूप से एक पूर्ण आपदा था, लेकिन अब उसे बदला नहीं जा सकता और हम आगे देख रहे हैं।

घर निर्माण के संबंध में हमारी सोच है: दो मंजिलों पर 120-130m2 आवासीय उपयोग क्षेत्र, फाउंडेशन प्लेट। हम भूनिर्माण को खुला रखना चाहेंगे, पहला क्योंकि हम ऐसा पसंद करते हैं और दूसरा कि भीतरी दीवारें आवासीय क्षेत्र को कम करती हैं और इससे कीमत बढ़ जाती है। हमें कोई लक्ज़री या पैसिव हाउस नहीं चाहिए, एक कम ऊर्जा वाला घर हमारे लिए पर्याप्त है। हमारे लिए महत्वपूर्ण यह है कि आवास क्षेत्र में अधिक कांच का उपयोग हो। नीचे एक शौचालय होगा, ऊपर शौचालय, एक बाथरूम और 3 बेडरूम होंगे।

हमारे परिवार में कुछ कंपनियां या व्यक्ति हैं जो इस घर निर्माण में मदद करने को तैयार हैं: एक अंकल स्लोवेनिया में एक बहुत सफल सैनिटरी इंस्टॉलेशन कंपनी चलाते हैं, जो हीटिंग सिस्टम, पानी की लाइनें आदि की देखभाल करेंगे। मेरा भाई फर्श और टाइल लगाने का काम करता है, जो हमारे लिए मुफ्त करेगा। मेरे दो अच्छे दोस्त हैं जो खुदाई करते हैं, वे खुदाई का काम करेंगे, लेकिन एक खुदाई मशीन किराये पर लेनी होगी। और अंत में एक अन्य अंकल क्रोएशिया में पेंटिंग कंपनी चलाते हैं, वे भी मदद के लिए तैयार हैं। फाउंडेशन प्लेट, कंकाल, खिड़कियां, फ़सल और छत हम एक ऑस्ट्रियाई जनरल कंपनी या कई निर्माण कंपनियों से बनवाएंगे। यानी ऐसे काम जो निर्माण दोषों के संबंध में जटिल हो सकते हैं। अंदर की बाकी चीज़ें फिर मेरा परिवार बनाएगा, लेकिन मैं अभी तय नहीं कर पाया हूँ कि कौन-कौन से कार्य परिवार में किसे दूंगा। क्या स्ट्रिच में ज्यादा गलतियां हो सकती हैं? अभी हम उस स्तर तक नहीं पहुंचे हैं, लेकिन मैं यह जानना चाहूँगा कि इन आवश्यकताओं के तहत €250,000 में एक पूरा घर (चाबी हाँथ में देने जैसा, रसोई और फर्नीचर के बिना) बनाना संभव है?

आप सबके सुझाव के लिए अग्रिम धन्यवाद। यदि कुछ स्पष्ट न हो तो कृपया पूछें।

सादर, मिहाएल

मूल रूप से आपकी विचारधारा यथार्थवादी है, आप इसे पहले से ही काफी स्पष्ट रूप से देख रहे हैं।
यदि आप मूल रूप से वर्तमान अपार्टमेंट में रहने से संतुष्ट हैं, तो मैं केवल सहकारी योगदान में बंधे पूंजी को मुक्त करने के लिए स्थानांतरित नहीं होने की सलाह दूंगा।
स्थानांतरित होने से भी खर्च होते हैं और मुख्य रूप से समय और धैर्य की लागत होती है।
इसलिए मैं सूचीबद्ध विकल्प 3 के पक्ष में हूँ।

विकल्प 4 यह हो सकता है कि आप अपार्टमेंट में रहें और फिर भी जमीन खरीद लें।
जमीन की लागत लगभग 110k है, अतिरिक्त लागत लगभग 15k है।
मान लेते हैं कि आप मौजूदा स्वंय पूंजी में से 30k डालते हैं, तो आपको 95,000€ की वित्त पोषण आवश्यकता होगी।
इसे आप उदाहरण के लिए 5 साल के ब्याज बाध्यतान और 5% की किश्त के साथ वित्तपोषित कर सकते हैं।
इस स्थिति में आपके ब्याज 1% से कम होंगे और आप लगभग 500€ मासिक चुकाएंगे। यह आपकी आय स्थिति के लिए थोड़ा मुश्किल हो सकता है, लेकिन संभव हो सकता है।

5 वर्षों में आपके पास 70k बचा हुआ कर्ज होगा, इसके अलावा घर की कुल लागत तब 250k होगी।
चूंकि सहकारी योगदान अभी भी मुक्त नहीं हुआ है, आप तब पूरी 320k ऋण लेंगे, और अतिरिक्त लागत केवल जमीन की गिरवी दर्ज कराने की होगी।
मान लेते हैं कि आपकी पत्नी फिर से काम करने लगेगी और आपकी आय थोड़ी बढ़ेगी, हम 4000€ मासिक घरेलू आय मानते हैं।
यदि ब्याज इसी तरह कम रहते हैं, तो आप 320k ऋण, 3% किश्त भुगतान और 25 साल की ब्याज बाध्यता के साथ लगभग 1200€ मासिक किस्त पर होंगे।
यह आपके लिए वहनीय होगा। घर में प्रवेश के बाद अंततः सहकारी योगदान मुक्त हो जाएगा, जिसे आप बाहरी साज-सज्जा, रसोई, फर्नीचर, लैंप आदि के लिए उपयोग कर सकते हैं, या यदि आपको इसकी आवश्यकता नहीं है तो समय-समय पर विशेष किश्त चुकाने में लगा सकते हैं।

120-130m² के लिए 250,000€ की लागत का आकलन: यदि आप खुद बहुत काम करते हैं और परिवार वाले भी पूरी मदद करते हैं तो यह संभव है।

एक और विकल्प होगा, एक मौजूदा संपत्ति खरीदना और उसका नवीनीकरण करना।
इसका फायदा यह होगा कि आप जल्दी स्थानांतरित हो सकते हैं, सहकारी योगदान जल्दी मुक्त हो जाता है और आप कई नवीनीकरण कार्य धीरे-धीरे कर सकते हैं।

तुम्हारे सुझावों के लिए धन्यवाद। तुम्हारी प्रस्तावित योजना, यानि कि वर्तमान अपार्टमेंट में बने रहना और तुरंत ही जमीन खरीदना, हमने भी पहले से सोचा है। लेकिन एक और बात है जो मैंने अभी तक नहीं बताई है। वर्तमान अपार्टमेंट में पूरी फर्नीचर, किचन, रैफस्टोर्स, मार्कीज़ आदि पर हमने कुल मिलाकर €40,000 खर्च किए हैं। इसका बड़ा हिस्सा नए किरायेदार द्वारा सहमत एकमुश्त भुगतान के रूप में लिया जाना है। सहकारी संस्था के साथ यह बात पहले ही स्पष्ट हो चुकी है, हम खुद एक नया किरायेदार खोज सकते हैं। मैं ठीक से अनुमान नहीं लगा सकता कि हमें उस भुगतान के रूप में कितना मिलेगा। मुझे केवल इतना पता है कि सहकारी संस्थाओं की खरीद विकल्प वाली अपार्टमेंट्स बहुत मांग में हैं, और मेरे एक दोस्त ने लगभग 6 साल बाद फर्नीचर आदि के लिए नए कीमत का 50% प्राप्त किया था। मैं एक नया किरायेदार खोज सकता हूँ और यदि वास्तव में कोई €20,000 की एकमुश्त राशि देता है, तो हम निश्चित रूप से वहां से निकल जाएंगे। इस प्रकार हमारे पास 100k€ की स्वंय की पूंजी होगी। जितना अधिक हम इंतजार करेंगे, हमें उतना ही कम मिलेगा।

मैंने एक अन्य विकल्प भी सोचा है: पहले वर्तमान अपार्टमेंट में रहें और लगभग €190k के आस-पास 3 कमरों वाला स्वामित्व वाला फ्लैट खरीदें जिसमें अतिरिक्त खर्च भी शामिल हों। शुरू में हमें €153k का ऋण लेना होगा, सहकारी संस्था का योगदान हम बीच में वित्तपोषित करेंगे, जो निकास के बाद सीधे ऋण देने वाले बैंक को भेजा जाएगा। उसके बाद ऋण लगभग €110k हो जाएगा। एकमुश्त भुगतान की राशि भी हम उसी ऋण चुकौती में लगाएँगे। इस विकल्प का लाभ यह है कि महीने के €800 किराए को व्यर्थ खर्च नहीं करना पड़ेगा, बल्कि यह राशि स्वामित्व वाले फ्लैट के ऋण की पुनःचुकौती में लगेगी। फिर लगभग 3 से 4 वर्षों के बाद, जब मेरी पत्नी फिर से काम पर होंगी और हमारा मासिक आय लगभग €4000 हो जाएगा, तब हम जमीन खरीद सकते हैं और घर बना सकते हैं। यदि यह लगभग 5 वर्षों बाद भी संभव हो, तो हम संतुष्ट होंगे। तब हम उस फ्लैट को किराए पर दे सकते हैं और लगभग €650 प्रति माह के किराए से फ्लैट के बाकी बचे हुए ऋण का वित्तपोषण कर सकते हैं। किराए से होने वाली आय पर टैक्स लगेगा, लेकिन यदि मैं अपनी पत्नी के साथ एक सह-मालिकाना समुदाय बनाऊं, तो हम उस आय को दोनों में बांट सकते हैं। चूंकि मैं अधिक आय वाला हूँ, इससे हमें टैक्स में बचत होगी। एक विकल्प आगे इसे पुनः बेचने का भी होगा, यदि संपत्तियों की कीमतें बढ़ती रहें। लेकिन यदि बिक्री से होने वाला लाभ संपत्ति पर कर-मुक्त होना है, तो हमें उस फ्लैट में 5 साल तक मुख्य निवास स्थान बनाना होगा।

आप इस विकल्प के बारे में क्या सोचते हैं?

मुझे विभिन्न विकल्पों के साथ एक अच्छी एक्सेल कैलकुलेशन बनानी होगी।

धन्यवाद और सादर,
मिहाएल

विचार अच्छा है, लेकिन इतनी कम अवधि के लिए यह बहुत जोखिम भरा है और अधिक संभावना है कि यह लाभकारी न हो।
आप संपत्ति खरीदते समय सहायक खर्चों (कर, नोटरी, दलाल) को भूल जाते हैं। आप 3-4 वर्षों में इन खर्चों को मूल्य वृद्धि के रूप में वापस नहीं पा सकेंगे।
एक अकेली Wohnung किराये पर देना संभव है, लेकिन इसे अच्छी तरह से सोचना चाहिए।
अगर आप नजदीक रहते हैं और खुद बहुत कुछ कर सकते हैं तो यह मददगार है, लेकिन अगर हर छोटी बात पर किराएदार को परेशान न हो तो ट्रेडमैन को बुलाना पड़ता है तो यह तेजी से रिटर्न को प्रभावित करता है। अगर आप 500 किलोमीटर दूर रहते हैं और प्रबंधक को भुगतान करना पड़ता है तो स्थिति खत्म समझिए।
इसके अलावा भुगतान में असमर्थ या इच्छुक नहीं होने वाले किराएदार का जोखिम भी है। अगर आपके पास ऐसा कोई किराएदार एक-डेढ़ साल तक होता है जो सब कुछ खराब कर देता है लेकिन आर्थिक रूप से कमजोर होता है, तो आप कई वर्षों तक नुकसान में जा सकते हैं।
कुल मिलाकर मैं इस विकल्प को त्याग दूंगा।
फर्नीचर की जानकारी अच्छी है, यह स्वदेशी पूंजी स्थिति को और बेहतर बनाता है।
शायद तब भी यह समझदारी होगी कि कम से कम निर्माण से पहले समय रहते स्थानांतरण कर लें ताकि पूंजी तरल बनी रहे।

मैंने सिर्फ थोड़ा देखा लेकिन मुझे तुम्हारी आय बहुत कम लगती है (2600 नेट), तुम्हारी पत्नी को तो सरकारी पैसा मिलता है। मुझे आश्चर्य होगा अगर इसे ऑस्ट्रिया में मान्यता दी जाए।

मैंने इसे केवल जल्दी से पढ़ा है लेकिन मुझे तुम्हारी आय बहुत कम लगती है (2600 नेट), तुम्हारी पत्नी को तो सरकारी पैसा मिलता है। मुझे आश्चर्य होगा कि इसे ऑस्ट्रियाई संदर्भ में माना जाएगा

शायद ऐसा इसलिए है क्योंकि तुमने मेरा संदेश केवल जल्दी से पढ़ा है। तुम्हें मेरी आय €2,600 क्यों कम लगती है? क्या €50,000 की जमीन के लिए ऋण लेने के लिए? हम तो शुरुआत में केवल जमीन खरीदेंगे और अगले 3 से 5 साल किराए पर रहेंगे। मान लेते हैं कि किराया सहित BK €700 प्रति माह, बिजली €60, हीटिंग और गर्म पानी €70, मोबाइल €22, इंटरनेट €30, कार कस्को €100, कार अन्य €100, बीमा €50, खाने-पीने पर €800, अवकाश पर €150। कुल मिलाकर यह €2,132 प्रति माह होता है। मेरे वेतन के साथ यह €400 की किस्त निकलती है। और फिर भी मेरी पत्नी के पास लगभग €1,122 बचेंगे। किस्त को और कम भी रखा जा सकता है और फिर मेरी पत्नी के पैसे से अतिरिक्त भुगतान किया जा सकता है। यह तो संभव होना चाहिए? घर तब ही बनेगा जब मेरी पत्नी फिर से काम पर लौटेगी।