निर्माण करें या थोड़ा इंतजार करें?

नमस्ते,

हम (मेरी पत्नी 26, मैं 29) अब कुछ महीनों से इस बात पर विचार कर रहे हैं कि क्या हम अपनी योजना के अनुसार अभी अपना निर्माण कार्य शुरू करें या जैसा कि मूल रूप से योजना बनायी थी, दो साल और इंतजार करें।

वर्तमान में हम निम्न स्थिति में हैं:
हमने दो साल पहले 176k€ में एक स्वामित्व वाली अपार्टमेंट खरीदी थी, जिसकी हम मासिक 856€ की किस्त चुका रहे हैं। अभी लगभग 150k€ बकाया है क्योंकि हमने एक बार 7500€ की विशेष किस्त पहले ही चुका दी है। यह अपार्टमेंट हमने बिना किसी स्व-पूंजी के खरीदी थी। केवल अन्य खर्चें हमने अपनी पूंजी से भरे थे।

पिछले साल सितंबर में हमें एक बार का अवसर मिला था कि हम अपने गृह गांव में 76000€ (सभी खर्चों सहित) में एक जमीन (580 वर्ग मीटर) खरीद सकें। इसे हम वर्तमान में मासिक 700€ की किस्त के साथ परिवर्तनीय ऋण के तहत चुका रहे हैं।

चूंकि हमने स्वामित्व वाली अपार्टमेंट खरीदने से पहले निर्माण पर विचार किया था, लेकिन घर के आस-पास कोई जमीन नहीं मिल पाई थी, इसलिए अब हम सोच रहे हैं कि बढ़ती निर्माण लागतों को देखते हुए क्या हम अपना सपना अब ही पूरा करें।

निम्न समस्या है:
चूंकि हम दोनों ने केवल दो और तीन साल पहले ही पढ़ाई पूरी की है, हमारे पास अपनी पूंजी नहीं है और जो कुछ था वह अपार्टमेंट और जमीन में लगा दिया है। फिलहाल हमारे पास केवल 25k€ बचत है।
फिर भी हम दोनों अच्छी कमाई करते हैं। मेरी पत्नी (सरकारी अध्यापिका) की मासिक नेट आय लगभग 2800€ है और मेरी (इंजीनियर) नेट आय लगभग 4600€ है। अपार्टमेंट और जमीन की 1556€ मासिक किस्त के अलावा हम कम से कम 1200€ हर महीने बचाते भी हैं और फिर भी आराम से जीवन यापन कर रहे हैं। इसलिए निर्माण ऋण के लिए 1600€ से 1800€ की मासिक किस्त कोई समस्या नहीं होनी चाहिए।

इसलिए हम सोच रहे हैं कि क्या हमें 2-3 साल और 1200€ बचत करनी चाहिए (शायद इसे एक निर्माण बचत योजना में जमा कर) ताकि हमारे पास 50k€ से 60k€ तक की पूंजी हो (और जमीन व अपार्टमेंट भी कुछ हिस्से में चुका हो) या क्या हम बिना पूंजी के भी अभी निर्माण शुरू कर सकते हैं। ऐसी खबरें सुनने में आती हैं कि निर्माण लागतें (हालांकि पहले ही बहुत ज्यादा हैं) और तेजी से बढ़ेंगी, जिससे हमारी बचत से भी ज्यादा।

इसका मतलब है:
अगर हम अभी अपना लगभग 450-480k€ (जमीन सहित) के बजट का निर्माण कार्य करना चाहते हैं, तो हमें बिना पूंजी के ही करना होगा। अपार्टमेंट हम रखना चाहते हैं और किराये पर देना चाहते हैं। मैं किस्त को इस तरह समायोजित कर सकता हूं कि किराये की आमदनी किस्त के बराबर हो जाए। (ब्याज को विज्ञापन लागत में शामिल किया जाएगा)

मुझे पता है कि कोई भी यहाँ भविष्य नहीं देख सकता कि निर्माण लागतें कैसी रहेंगी, लेकिन हम जानना चाहते हैं कि आप इस पर क्या सोचते हैं।

1. क्या 450k€ से 480k€ के बजट का निर्माण 1600€ से 1800€ मासिक किस्त में संभव है?
(हम वर्तमान में 7500€ की वार्षिक विशेष किस्त योजना बना रहे हैं, हालांकि बच्चों के आने के पहले वर्षों में यह हमेशा संभव नहीं होगा।)

2. क्या आप 2011 में बनी 90 वर्ग मीटर की माजोनेट अपार्टमेंट को रखना पसंद करेंगे या बेचना? मुझे सौभाग्य मिला है कि मैंने यह अपार्टमेंट अपेक्षाकृत सस्ते में खरीदी है और अनुमानित किराया किस्त को पूरा करेगा। किरायेदारों से जोखिम और अप्रत्याशित खर्च हमेशा रहेंगे। (हालांकि हम घर की 3- पार्टियों वाली सोसायटी में कम से कम 8000€ की बचत रख चुके हैं। इसलिए हीटर या समान खराबी के लिए सुरक्षा है।)

3. यदि अभी निर्माण की कोई आवश्यकता नहीं है, तो क्या आप सलाह देंगे कि हम अपनी बचत को कैसे निवेश करें? शायद एक निर्माण बचत योजना या अन्य कोई व्यावहारिक विचार, यह जानते हुए कि निर्माण दो साल के अंदर शुरू होगा।

मैं पहले से ही आपके जवाबों के लिए धन्यवाद देता हूं और माफी चाहता हूं यदि मैंने कोई जरूरी जानकारी देना भूल गया हूं। कृपया बताएं कि बेहतर सलाह के लिए आपको क्या चाहिए, मैं सारी सूचनाएं देने की कोशिश करूंगा।

सधन्यवाद
पीटर

नाहा, आपके पास बहुत अच्छी आय है और आप दोनों वित्तपोषण के अलावा भी बचत कर रहे हैं। तो इसका कुछ मतलब तो हो सकता है। दूसरा यह निर्भर करता है, अगर इसे अच्छी और कम जोखिम वाली किराए पर दिया जा सकता है तो हाँ, अन्यथा उसे बेच देना चाहिए। वैसे, आप एक संपत्ति के बदलाव पर पहले से भुगतान शुल्क से बच जाते हैं। लेकिन बैंक को सहमति देनी होगी और आप उनसे बाध्य होंगे। नीचे का ऋण शायद कोई नहीं लेता। परिवार योजना कैसी है और उसके बाद आय कैसी होगी?

हाय,

तेरे त्वरित उत्तर के लिए धन्यवाद
यह अपार्टमेंट बहुत अच्छी तरह से किराए पर दिया जा सकता है और जो ठंडी किराया मैंने वर्तमान में निर्धारित किया है वह भी बहुत संजीदा तरीके से गणना किया गया है। इससे और भी बढ़ सकता है।

प्रॉपर्टी बदलने पर पूर्वदंड शुल्क के समाप्त होने की बात निश्चित रूप से बहुत अच्छी लगती है और मुझे अभी तक इसकी सूचना नहीं थी। वर्तमान में बैंक वैसे भी हमारा पहला संपर्क होगा।

अंतःकरण की भावना से हम इस बात में अधिक विश्वास करते हैं कि हमें यह अपार्टमेंट रखना चाहिए और किराए पर देना चाहिए, क्योंकि यह ताजा रूप से नवीनीकृत है और घर की युवा उम्र के कारण हमें अभी जटिल मरम्मत की उम्मीद नहीं है। (लेकिन अनपेक्षित घटनाएँ अक्सर होती हैं)।

परिवार नियोजन निश्चित रूप से अभी बाकी है और तब तक हमारे लिए यह अधिक समय नहीं लेना चाहिए। लेकिन चाहे हम अभी बने या 2 वर्षों में, इससे कोई बड़ा अंतर नहीं पड़ेगा। हम शायद नए ऋण में "खरीद" कर इसका पुनर्भुगतान दर परिवर्तन भी करवा लेंगे।

मुझे यह जानने की इच्छा है कि क्या आपके अनुभव के अनुसार अगले वर्ष निर्माण लागत निश्चित रूप से फिर से बढ़ेंगी। हम पिछले वर्ष Viebrockhaus में सलाह लेने गए थे और वहां उन्होंने पहले ही घोषणा कर दी थी कि वे इस साल और अगले साल अपने मूल्य निश्चित रूप से बढ़ाएंगे। इस साल उन्होंने ठीक वैसे ही वृद्धि की।

हमें कुछ डर है कि खासकर निर्माण बाल सहायता और अभी भी कम ब्याज दरों के कारण निर्माण लागत और भी अधिक बढ़ सकती है और हम 2 वर्षों में शायद इसे वहन न कर सकें।

शुभकामनाएं

मेरे पास natürlich कोई ग्लास बॉल नहीं है। लेकिन अगर मुझे शर्त लगानी होती तो मैं अगले 3-5 सालों में कीमतों के गिरने पर दांव लगाता। इस वक्त राजनीति सब कुछ कर रही है ताकि आम लोग (उधार लिया हुआ) पैसा खर्च करें। साथ ही कंपनियां अब तक की तुलना में ज़्यादा लाभ कमा रही हैं। किसी न किसी दिन इसका अंत होगा। और मेरी राय में यह अगले 5 सालों के भीतर होगा। हालांकि, मुझे संदेह है कि इसका असर ज्यादा आबादी वाले इलाकों में और कम आबादी वाले शहरों में एक जैसा होगा। और इससे पहले कि कोई फिर कहे: "लंदन, न्यूयॉर्क आदि को देखो..."। हां, मैं देखता हूं। और मैं क्या देखता हूं? बिल्कुल! यानी बिल्कुल भी लंदन या NYC आदि नहीं। बल्कि स्टुक्केनबोर्स्टेल, उल्वाल्डस्लोए, यूएलज़ेन, किर्चहाइम आम होल्ज़बर्ग और रिएनरेडर आम बुच। लेकिन बिल्कुल भी न्यूयॉर्क या लंदन नहीं।

ना ना ना केवल महंगाई ही इसे ठीक करेगी। मेरा क्रिस्टल बॉल कहता है कि कीमतों में कोई कमी नहीं आएगी। क्यों भी? वेतन आदि को भी भुगतान करना होता है। केवल महंगाई दर ही कम होगी।

आपकी निर्माण योजना बिल्कुल कैसी होनी चाहिए? 480k जमीन सहित वर्तमान समय में ज्यादा नहीं है अगर आप सभी अतिरिक्त खर्च, गैरेज, बाहरी क्षेत्र, और साज-सज्जा जोड़ें।
मैं पहले यह स्पष्ट कर लूंगा कि मैं वास्तव में क्या चाहता हूँ और इसका (वर्तमान) खर्च क्या है।
सबसे महत्वपूर्ण चीज आपके पास पहले से है। ज़मीन की कीमतें आगे भी बढ़ेंगी।
ज़मीन की प्रति वर्ग मीटर कीमत काफी कम होने के कारण सवाल यह है कि आप अपने फ्लैट को कितना अच्छी तरह किराए पर दे सकते हैं। किराए की आय पर टैक्स देना होगा और अतिरिक्त खर्च भी पूरी तरह से किराएदार पर नहीं डाले जा सकते। आपको पर्याप्त पूंजी अपने पास रखनी होगी ताकि खालीपन को सहन कर सकें या मरम्मत का खर्च उठा सकें।
अगर फ्लैट खुद को आर्थिक रूप से सही से चला पा रहा है तो उसे रखिए (जिस पर मुझे शक है)। अन्यथा बेच दें।
जहाँ तक निर्माण लागत का सवाल है, मैं Farilo के साथ हूँ। आने वाले 5 वर्षों में यह फिर से कुछ हद तक सामान्य होगा (टूटे हुए ऋण, आर्थिक स्थिति, बुजुर्ग पीढ़ी के मरने से संपत्तियों की बढ़ती आपूर्ति, अलगाव...)
हालाँकि यह इतना लंबा समय है कि यह निश्चित रूप से आपके पारिवारिक योजना से टकराएगा।
इसलिए योजना बनाना शुरू करें ताकि आप वास्तव में समझ सकें कि आप क्या चाहते हैं और क्या खर्च कर सकते हैं। अच्छी योजना निर्माण का 80% हिस्सा होती है।
किसी GU के दबाव में आकर तुरंत हस्ताक्षर न करें और बढ़ती कीमतों के डर से विचलित न हों।
शायद आप पाएंगे कि आपके लिए बेहतर होगा कि आप आर्किटेक्ट या किसी अन्य GU के साथ निर्माण करें।
जब तक योजना और अनुकूलन पूरा न हो, और आपको अनुमति न मिल जाए, तब तक जल्दी ही डेढ़ साल निकल जाएंगे।