Que faut-il prendre en compte dans les contrats de supervision de chantier ?

Salut à tous,

nous allons commencer à construire une maison individuelle au printemps 2016 et nous sommes désormais lentement dans la phase finale de la sélection de l’entreprise.

En plus des "entrepreneurs généraux classiques" (pas de promoteurs, car j’ai déjà le terrain, je serai donc de toute façon légalement le maître d’ouvrage) il y en a un autre en lice, qui n’agît pas en tant qu’entrepreneur général, mais plutôt en tant que "maîtrise d’œuvre" avec un contrat de maîtrise d’œuvre. Ils font eux-mêmes de la publicité avec "Architecte avec garantie de prix forfaitaire". En plus de la comparaison des prestations, c’est surtout la vérification du contrat qui m’occupe en ce moment. Les contrats iront de toute façon chez un avocat, mais je voulais quand même poser la question ici :

(j’ai lu les guides sur la construction de maison de ce site (très utiles d’ailleurs, merci pour votre travail !!!) mais je n’ai pas vraiment trouvé d’informations sur les contrats de maîtrise d’œuvre)

Quels sont généralement les pièges particuliers auxquels il faut faire attention dans les contrats de maîtrise d’œuvre ? Ce qui me vient d’abord à l’esprit :

[*]Je n’achète pas comme avec un entrepreneur général « une maison finie et sans défauts » mais en fait uniquement leur service d’ingénieur/architecte et leur expertise en construction. Cela comprend leur prestation de travail pour l’élaboration des plans/ plans d’exécution, les appels d’offres, l’attribution des corps de métier, la supervision du chantier, etc. Juridiquement, je reste cependant entièrement responsable.
[*]Comme je confie moi-même chaque corps de métier, je dois aussi, en ce qui concerne la garantie, m’adresser à chaque artisan individuellement. Dans le pire des cas, je n’ai donc pas un interlocuteur unique mais je peux me retrouver à batailler avec différents artisans qui se renvoient la responsabilité les uns aux autres. En réalité, on peut donc presque oublier la garantie. Une surveillance externe du chantier pour éviter les pires erreurs est donc indispensable.
[*]Inversement, il peut aussi y avoir des avantages à attribuer les corps de métier individuellement avec le superviseur, mon influence sur les spécifications exactes et sur les réalisations est beaucoup plus grande et je ne dois pas, comme avec un entrepreneur général, tout accepter dans l’ensemble. En d’autres termes, si le chauffagiste demande soudain un supplément absurde pour le chauffage au sol, je peux le renvoyer et le remplacer. Et je peux vraiment exiger clairement : fournissez ceci et rien d’autre. Cela demande plus de travail de ma part, mais ouvre aussi plus de possibilités.
[*]Ils offrent aussi une garantie de prix forfaitaire et une garantie de délai de construction, mais comment ils veulent garantir cela ne m’est pas encore très clair, je vais leur rendre visite à nouveau la semaine prochaine.
[*]En raison du risque réduit, ils peuvent bien sûr proposer ce modèle moins cher qu’un entrepreneur général, ils n’ont pas à assumer en fin de compte les erreurs des sous-traitants (sauf pour les erreurs de conception grossières).

Je suis partagé dans mon évaluation. L’entreprise proposant la maîtrise d’œuvre a une bonne réputation ici, trois familles seulement dans notre quartier ont construit avec eux et elles étaient toutes satisfaites.

Je trouve seulement la configuration juridique un peu désagréable. Cela peut vraiment devenir très désagréable en cas de problème. Cependant, comme je travaille dans la gestion de projet technique, le fait de m’occuper des différents corps de métier et sous-traitants ne me rebute pas.

Et l’avantage de prix qu’ils peuvent offrir est d’environ 10 %, pour cela je peux déjà mettre de côté une certaine somme comme réserve pour le risque…

Quelqu’un aurait-il encore d’autres particularités et pièges sur lesquels je devrais être vigilant ?

Merci et cordialement,

Andreas

Bonsoir Andreas,

[*]Je n’achète pas comme avec un GU « une maison finie et sans défaut » mais en fait uniquement leur service d’ingénieur/architecte et leur expertise en construction. Ainsi que leur prestation de travail pour l’élaboration des plans/plans d’exécution, les appels d’offres, l’attribution des corps de métiers, le suivi de chantier, etc. Juridiquement, je reste cependant entièrement responsable.

Non. Le risque est réparti sur de nombreuses épaules. Par exemple, les architectes impliqués comme les ingénieurs structure répondent, par leur signature, de leurs prestations. Si tu attribues les corps de métiers un par un, les entreprises artisanales doivent fournir la prestation contractuelle et sont aussi responsables.

[*]Comme j’attribue moi-même chaque corps de métier, je dois aussi respecter chaque artisan en matière de garantie. Dans le pire des cas, je n’ai donc pas un interlocuteur unique mais je peux devoir me débattre avec différents artisans qui se rejettent mutuellement la faute. En réalité, on peut presque oublier la garantie. Une direction de travaux externe pour éviter les pires bêtises est donc indispensable.

Une direction/surveillance de chantier est toujours indispensable ! Comment est réglée la retenue de garantie ? Par compte séquestre ou par caution ?

[*]Inversement, il peut aussi y avoir des avantages à attribuer les corps de métiers séparément avec le superviseur, mon influence sur les spécifications exactes et les réalisations est beaucoup plus grande et je n’ai pas à accepter globalement tout comme avec un GU. Par exemple, si le chauffagiste réclame soudain un surcoût absurde pour le chauffage au sol, je peux le renvoyer et le remplacer. Et je peux vraiment ordonner clairement, livre ceci et rien d’autre. Cela demande plus de travail de ma part, mais ouvre aussi plus de possibilités.

Cela demande surtout du savoir ; beaucoup de savoir !

[*]Ils offrent également une garantie de prix fixe et une garantie de délai de construction, mais comment ils veulent la garantir n’est pas encore très clair pour moi, je vais encore me renseigner la semaine prochaine.

Il faut convenir d’une norme à ce sujet, sinon ça ne marchera pas.

[*]Grâce au risque économisé, ils peuvent bien sûr proposer moins cher avec ce modèle qu’un GU, puisqu’ils ne doivent pas en fin de compte porter la responsabilité des erreurs des sous-traitants (sauf pour de grosses erreurs de planification).

Je pense que c’est un mythe ; ils ne travailleront pas pour de l’amour de l’art... en tout cas pas moi.

Je suis partagé dans mon jugement. L’entreprise qui fournit les prestations de suivi est bien réputée ici, trois familles dans notre quartier ont construit avec eux et elles étaient toutes satisfaites.

C’est un bon début ; si le suivi de chantier est correct, que l’avocat n’a pas d’objection au montage contractuel et que tu as l’envie/le temps et suffisamment de compétences pour attribuer les corps de métiers, je ne vois pas de problème à construire avec un suivi comme décrit. Bien que je ne comprenne pas pourquoi les corps de métiers doivent être attribués un par un par toi. Dans ce cas, tu pourrais aussi construire directement via un architecte et au moins économiser les honoraires du suivi.

Je trouve juste la configuration juridique un peu désagréable. Ça peut devenir vraiment pénible si ça explose.

Je ne comprends pas ? Si tu construisais de manière conventionnelle via un architecte, tu devrais aussi conclure un contrat séparé avec chaque entreprise artisanale.

Salutations, expert en construction

Salut expert en construction,

merci pour ta réponse,

Non. Le risque est réparti sur plusieurs épaules. Par exemple, les architectes et les ingénieurs structurels impliqués sont responsables, en vertu de leur signature, de leurs prestations. Si tu attribues les corps de métier séparément, les artisans doivent fournir la prestation contractuellement convenue et sont également responsables.

Je me suis peut-être un peu exprimé de manière excessive. Bien sûr que les architectes/ingénieurs et les corps de métier sont responsables de leurs prestations, cela va sans dire. Mais maintenant, il n’y a plus personne qui soit responsable du projet global. Pour le dire de manière exagérée, si la maison s’effondre, l’architecte va rejeter la faute sur l’ingénieur structurel, qui à son tour sur le bétonneur, ce dernier sur l’expert en investigation des sols, et ainsi de suite. En tant que particulier, on est dans une position assez perdue, surtout parce que le risque est réparti sur plusieurs épaules et que chacun va essayer de s’en sortir. Un entrepreneur général (du moins, la configuration d’entrepreneur général que je connais professionnellement) assume la responsabilité globale envers moi. Si la maison s’effondre ou qu’il y a un problème, je peux dire tranquillement : « C’est ton problème, débrouille-toi ! »

Et cette prise de risque est aussi la raison pour laquelle les entrepreneurs généraux (encore une fois : comme je les connais professionnellement) doivent en principe être plus chers.

Ou bien est-ce que je me trompe complètement et la responsabilité de l’entrepreneur général (contrat d’entreprise) est dans ces « petits projets » complètement différente de ce à quoi je suis habitué ?

Une direction/travaux est toujours obligatoire !

La direction/contrôle des travaux est bien sûr assurée par le maître d’œuvre. Je souhaiterais juste en avoir une seconde, indépendante.

Comment est réglée la retenue ? Par compte ou caution ?

Merci, c’est par exemple un point que je n’ai pas encore envisagé. Le contrat de suivi de chantier que j’ai pour l’instant ne dit rien à ce sujet, il semblerait qu’il y ait des annexes que je n’ai pas encore. Je vais les réclamer aujourd’hui.

Quelle retenue est en fait habituelle ? Jusqu’à présent, ils disaient 5 % pendant la période de garantie de 5 ans. Il reste la question non résolue si je retiens 5 % pour chaque corps de métier individuellement (ce qui en cas de litige serait alors seulement 500 à 1500 euros. Ce n’est pas beaucoup en cas de chauffage mal installé) ou si je retiens globalement 5 % de la somme totale, ce qui serait bien mieux.

Il faut qu’une norme soit convenue, sinon ça ne marchera pas.

Bien sûr, mais je dois poser une question un peu bête : jusqu’où va-t-on habituellement dans la définition des spécifications dans ce domaine ? Quand j’ai fait des remarques aux maîtres d’œuvre et aussi aux entrepreneurs généraux lors de discussions, du genre : « Il faut absolument installer ce chauffage précis, avec cette commande et l’espacement des serpentins dans la chape, ainsi que ces thermostats précis » ils m’ont regardé comme un extra-terrestre. Et je n’avais même pas encore vraiment commencé, alors que nous devons parfois, en tant qu’entrepreneur général dans certains projets, spécifier la police et la taille des écritures des étiquettes de câbles.

Je considère cela comme un mythe ; ils ne travailleront pas pour de l’amour et de l’eau fraîche... en tout cas pas moi

Bonjour Andreas,

d’abord, j’ai corrigé ton message ; selon moi il est ainsi plus clair pour les utilisateurs ici et surtout plus facile à répondre. Dans ta prochaine réponse, ne clique pas sur répondre, mais sur citer ; le reste s’explique de lui-même.

Et cette prise de risque est aussi la raison pour laquelle les GUs (encore une fois : comme je le connais professionnellement) doivent en principe être plus chers.

Il n’y a pas de différence, car chaque corps de métier est aussi soumis à une garantie envers toi. Pour le GU c’est en gros 5 % d’une grosse somme (ses sous-traitants sont en cas de pire scénario toujours responsables ; lui il s’occupe juste de la paperasse), pour la construction mentionnée ci-dessus c’est en somme de nombreux petits montants 5 %. Ce qui peut selon moi être réduit, ce sont les coûts d’architecture ; mais c’est à peu près tout, car les bénéfices se répartissent seulement sur plusieurs comptes.

La direction/contrôle de chantier est bien sûr effectuée par le maître d’œuvre. Je voudrais juste en avoir encore un second, indépendant.

Si ça te rassure : bonne décision !

Il reste non résolu la question de savoir si je dois retenir 5 % pour chaque corps de métier individuellement (ce qui en cas de problème ne représente alors que 500-1500 euros. Ce n’est pas beaucoup pour un chauffage mal installé)

Pour chaque corps de métier, retenue de sûreté de 5 %.

ou si je dois retenir globalement 5 % du montant total, ce qui serait bien mieux

Cela ne change rien. Tu ne “peux” pas déduire directement de l’argent en cas de défauts, mais tu dois d’abord accorder à l’artisan un délai raisonnable pour corriger. Ce n’est qu’en cas d’échec que tu peux retenir un montant double de celui des défauts évalués.

Bien sûr, mais je dois poser une question bête : à quel point une détermination des spécifications dans ce domaine est-elle habituelle ? Quand j’ai donné aux maîtres d’œuvre et aux GU en discussion des consignes du type : on installe exactement ce chauffage, avec la régulation et l’écartement des boucles de chauffage dans la chape, et ces thermostats ; ils m’ont regardé comme une vache qui voit un train. Pourtant je n’avais même pas encore vraiment commencé que nous devons, en tant que GU dans certains projets, nous engager sur la police et la taille de la police des inscriptions sur les câbles.

Tu confonds ton travail ainsi que l’attribution via l’architecte avec un maître d’œuvre ! Je travaille moi-même comme maître d’œuvre – mais différemment de ce que tu décris. Mon offre se base par exemple sur un cahier des charges fixé, qui peut bien sûr être étendu à tout moment contre supplément. Je ne fais pas actuellement d’appel d’offres ; chacun de nos corps d’état connaît notre cahier des charges et sait ce qu’il doit livrer. Ce qu’un client ne peut pas me dicter, c’est quel chauffage installer par nos corps d’état, ni l’espacement précis des boucles de chauffage. Cela parce que nous travaillons avec différentes entreprises ; chacune travaille avec différents plombiers – logique, car ils sont à plusieurs kilomètres l’un de l’autre. L’un travaille volontiers avec Vaillant, un autre avec Buderus, un autre encore avec Wolff etc. Je ne vais pas non plus “imposer” à un plombier un système qu’il ne connaît pas ; là ce serait source d’ennuis. L’écartement requis des boucles découle d’ailleurs du calcul des besoins de chauffage.

Si ton désir d’autodétermination va jusqu’à vouloir imposer le WE, tu devrais construire avec un architecte dans le cadre d’une attribution classique corps de métier par corps de métier. Là tu es selon moi mieux placé et aussi plus satisfait.

Je te tiendrai au courant

Fais-le !

Salutations, expert en construction

Salut,
juste un retour. Après un examen juridique des contrats et plusieurs rounds de négociation, je me suis éloigné du prestataire de supervision des travaux. Le contrat a été confié à un "classique GU". Ils étaient presque au même prix à la fin et en même temps beaucoup plus faciles à gérer et surtout prêts à inclure pour moi des points importants et des accords dans le texte de l'offre.

Demain, le terrain sera nivelé et juste avant Noël, la demande de permis de construire sera envoyée à la mairie.

Merci beaucoup pour les conseils et suggestions !

Cordialement,

Andreas