Qu'est-ce qui appartient à la copropriété ? Quelle est la tâche de la gestion immobilière ?

bonjour, le balcon lui-même appartient à la propriété privative. Cependant, la balustrade et les constructions destinées à la sécurité appartiennent à la propriété commune. Aussi, la face extérieure des fenêtres y compris les volets roulants appartient normalement à la propriété commune.

Ce n’est pas toujours vrai de manière générale !
Il serait plus juste de dire : ça dépend....

Sont déterminants - si applicables - la déclaration de division / le règlement de copropriété et la loi, par exemple l’article 5 II WEG.

Citation de l'ouvrage de référence :
[Balconies are fundamentally capable of being separate property and are considered separate property even without corresponding allocation in the declaration of division or the community rules.]
L'attribution à la propriété commune est en règle générale exclue pour la seule raison que le droit d'usage conjoint auquel chaque propriétaire d’appartement a droit selon l'article 13, paragraphe 2, de la loi sur la propriété par étages (WEG) n'est pratiquement pas réalisable en raison de l'absence d'accès, d'autre part, un accès général est contraire à l'exigence d'enclavement du logement.
Le lien entre le balcon et l'appartement correspondant résulte également du fait que, en règle générale, la surface du balcon est au moins partiellement prise en compte comme surface habitable/utilisable de la propriété séparée et est donc (même si ce n'est pas obligatoire) déterminante pour la fixation de la hauteur de la quote-part de copropriété.
La capacité d’être considéré comme propriété séparée s'étend essentiellement uniquement à l'espace du balcon. Dans la mesure où il s'agit des éléments constructifs et des éléments servant à la sécurité, ces parties du balcon relèvent de la propriété commune (BayObLG, décision du 17.12.1993, 2Z BR 105/93, concernant une terrasse sur le toit).

Citation de l'ouvrage de référence :
« Les balcons sont fondamentalement susceptibles d’appartenir en propriété exclusive et sont considérés comme propriété exclusive même sans attribution correspondante dans la déclaration de division ou le règlement de copropriété.
(...)
La capacité de propriété exclusive s’étend essentiellement uniquement à l’espace du balcon. En ce qui concerne les éléments constructifs et ceux servant à la sécurité, ces parties du balcon relèvent de la propriété commune (BayObLG, décision du 17.12.1993, 2Z BR 105/93, là concernant la terrasse sur le toit). »

C'est en partie vrai - et en même temps pas tout à fait..
Comme je l’ai écrit, cela dépend de ce qui a été convenu. Le propriétaire en copropriété et la communauté des unités d’habitation (cette dernière uniquement pour les règles de prise en charge des coûts) ont également un pouvoir de réglementation (ce qui ne signifie pas que tout est automatiquement valable).
La passage mentionné se réfère à l’attribution voulue à la propriété exclusive, la capacité à être propriété exclusive selon l’article 3 WEG.

Cela concerne notamment la répartition des charges et les usages.

Sinon, le principe est le suivant : les balcons doivent être affectés à la propriété commune en tant qu’éléments de l’enveloppe extérieure du bâtiment, en particulier en raison de leurs éléments porteurs et d’étanchéité § 5 II. En tant qu’élément de façade, un balcon façonne l’aspect extérieur de l’immeuble. Si rien de contraire n’a été convenu dans la déclaration de division, les balcons appartiennent donc à la propriété commune et doivent en principe être entretenus aux frais de la communauté. La communauté peut-elle par exemple m’imposer la couleur des carreaux ? Le coût d’une rénovation ? C’est en principe de la PC ?

Selon l’angle de vue ou la question, il faut donc différencier précisément de quoi il s’agit et quelle est la situation réglementaire en vigueur dans la communauté.
Voici une bonne liste (par ex. via un moteur de recherche) :
** WEG Report - Balkone in der WEG: Instandsetzungskosten und Nutzungsrecht, juin 2013

Le différend commence avec les coûts de rénovation, à ce sujet la Cour fédérale de justice s’est exprimée en 2012 par exemple. Le diable est dans les détails.
Pour approfondir via les moteurs de recherche :
** V. Bielefeld : Le balcon en tant que sujet de litige - propriété exclusive et propriété commune - usage et jouissance
** BGH : Arrêt du 5e sénat civil du 16.11.2012 - V ZR 9/12 -

J'ai compris, en lien avec notre division, que la propriété exclusive ne peut être constituée que sur un espace clos. Un balcon se verrait donc attribuer plutôt un droit d'usage exclusif en tant qu'espace, tandis que la structure du balcon appartient à la propriété commune. C'est similaire à une place de parking.

Très important pour le balcon : rénovation versus modernisation. Il y a eu ici dans la maison un litige où l'ancien propriétaire de notre appartement a facturé la modernisation via la WEG (il était aussi gestionnaire à l'époque).

Très important pour le balcon : rénovation contre modernisation.

Il est important que cela ne concerne que la question préalable, à savoir avec quelles majorités on doit décider quoi, quand et comment, cf. article 21 WEG vs. article 22 WEG avec ses différentes variantes.

Cela n’a rien à voir avec l’attribution juridique, selon qu’il s’agisse d’une SE ou d’une GE, car les dispositions susmentionnées ne s’appliquent qu’à la GE.