Le rêve de la maison individuelle - Le cauchemar de la planification

Bonjour à tous !

Ma fiancée et moi allons nous marier l'année prochaine et le rêve d'une maison individuelle se profile aussi à un horizon pas trop lointain.
Nous nous sommes fixé comme objectif de commencer l'achat ou la construction d'une maison d'ici fin 2013.

D'ici là, nous devrions avoir environ 25 000 EUR de fonds propres et des contrats d'épargne-logement arrivés à terme pour 190 000 EUR.
Je m'y connais assez bien en questions de financement, donc je sais à peu près ce que nous pouvons nous permettre. Nous avons un budget d'environ 400 000 à 450 000 EUR. Ensuite, nous voulons habiter dans cette maison. Il faudrait donc que tout ce qui est nécessaire pour y vivre soit inclus. Nous habitons à Munich, donc nous comptons un prix pur pour le terrain de 150 000 à 200 000 EUR. Il resterait donc 250 000 EUR pour la maison. Mais voilà déjà la première question :

Que pouvons-nous obtenir pour cet argent ?

Nous avons déjà fait des recherches sur Internet et avons été submergés par les différentes variantes.

Je commence donc et écris quelles questions me tiennent à cœur concernant les différents points :

1. Architecte
Je n'ai absolument aucun point de référence concernant le prix d'une maison à peu près comme nous l'imaginons si elle est réalisée par un architecte. Peut-être que quelqu'un pourrait me donner un conseil ?

2. Maison préfabriquée
En gros, certaines maisons préfabriquées nous plaisent beaucoup et seraient également finançables en terme de prix. Cependant, nous n’avons aucune idée de ce qui est inclus dans les prix catalogue. Et ce que coûtent ensuite les souhaits particuliers, par exemple plus de prises électriques, un mur supplémentaire, etc.
De plus, nous avons déjà entendu tellement de choses négatives que cela nous fait un peu peur. Mais je pense que si nous suivons les listes de contrôle, il ne devrait quasiment rien mal se passer, non ? Nous ne connaissons presque rien à la construction de maisons et craignons de nous faire avoir. On parle toujours d’experts à consulter. Où puis-je trouver un tel expert ?

Peut-être existe-t-il une littérature recommandée à lire au préalable ? Je serais très reconnaissant pour des conseils à ce sujet. Cela fait des semaines que j’essaie d’organiser tout ce chaos. Mais je n’y arrive tout simplement pas... :(

Merci beaucoup d’avance !

EDIT : ah oui, j’ai complètement oublié d’écrire ce que nous imaginons en fait :

Donc soit une maison individuelle indépendante, soit une belle maison jumelée.
Au minimum 5 pièces, minimum 130 m², jardin, cave, maison à économie d’énergie au moins Kfw 70.
Ce sont les données de base que nous connaissons déjà.

Également bonjour,

[…] Nous habitons à Munich, nous comptons donc avec un prix du terrain pur de 150-200 000 EUR. Il resterait alors 250 000 EUR pour la maison. Cependant, voici déjà la première question :

1. Architecte

Je n’ai absolument aucune indication sur le coût d’une maison telle que nous l’imaginons si elle est réalisée par un architecte. Quelqu’un pourrait-il me donner un conseil ?

Lors de la planification avec un architecte, il faut prendre en compte que dans cette variante, vous ne pouvez pas calculer avec un prix fixe. D’après l’expérience, vous devez prévoir un dépassement de 15 à 30 % du prix total prévu pour l’objet par l’architecte.
Au cas où vous souhaitez consulter plusieurs architectes, vous devez aussi garder à l’esprit que – selon une décision de la plus haute juridiction – un contrat valable est conclu dès que, lors de votre entretien, il ressort que l’architecte doit commencer la planification de votre maison. Remarque : il n’est pas nécessaire de donner/signé explicitement une commande, cela signifie qu’à partir de ce moment l’architecte est autorisé à facturer selon la HOAI.

2. Maison préfabriquée

[…] De plus, nous avons déjà entendu tellement de choses négatives que nous en avons un peu peur. Je pense cependant que si nous suivons les listes de contrôle, il devrait y avoir peu de risques, non ? Nous ne nous connaissons pas vraiment en construction de maisons et avons la crainte de nous faire avoir.

Dans le secteur des fournisseurs de maisons préfabriquées, il y a – malheureusement comme partout ailleurs – aussi des brebis galeuses ; cependant, la grande majorité des fournisseurs ont un arrière-plan sérieux. Je ne sais pas de quelle liste de contrôle tu parles ici, mais si tu parles de la liste de contrôle du Ministère fédéral des Transports, de la Construction et du Logement, alors tu devrais à mon avis garder en tête que cette liste a été élaborée par des « fonctionnaires » J En tant que lecture accompagnante, c’est certainement utile, malheureusement la liste de contrôle ne prend pas en compte des aspects importants, comme par exemple la sécurité.

On parle toujours d’experts à consulter. Où puis-je trouver un tel expert ?




Ici, tu trouveras un petit guide qui devrait t’aider notamment à trouver les experts correspondants.

Une dernière remarque : il ne suffit pas de prendre en compte les coûts pour l’acquisition du terrain ou la construction proprement dite de la maison de vos rêves dans le financement ; des courtiers en financement sérieux te feront remarquer que les coûts annexes représentent aussi une part non négligeable. Cela signifie que tu dois réduire la part restante de ton capital – après déduction de l’achat du terrain – de la part des coûts annexes. Ce n’est qu’ainsi que tu sauras combien d’argent tu peux allouer à la construction de la maison.

Salutations
Expert en construction

@Bauexperte

Lors de la planification avec un architecte, il faut prendre en compte que dans cette variante, vous ne pouvez pas calculer avec un prix fixe. D'après l'expérience, vous devez vous attendre à un dépassement de 15 à 30 % du prix total prévisionnel - établi par l'architecte - pour l'objet.

La blague est bonne :D

Au cours des dernières années, j'ai réussi à dégager jusqu'à 30 % sur ma planification d'exécution et mes appels d'offres, avec un dépassement de coûts maximal de 5 %. Cela représente en moyenne un gain de 15 à 20 %.
Particulièrement dans des métropoles comme Munich, on trouve des écarts de prix très importants par rapport aux zones rurales environnantes.

La blague est bonne

Ce n’est pas une blague, c’est une expérience vécue.

Au cours des dernières années, j’ai réussi à économiser jusqu’à 30 % sur ma planification d’exécution et mes appels d’offres, avec un dépassement de coût maximal de 5 %. Ce qui fait une moyenne de 15 à 20 % de gain.

Selon le prestataire que je trouve en concurrence, je sais avant mon offre que notre prix forfaitaire calculé selon les quantités est de 20 %, parfois 30 % inférieur à celui de l’offre concurrente. Cela ne signifie pas que le concurrent propose systématiquement des prix trop élevés, souvent cette différence de prix s’explique simplement par l’infrastructure du concurrent. Par exemple, peu de clients potentiels souhaitent la mise à disposition de maisons témoins ; il faut en tenir compte. Il est donc logique que le prix de l’offre d’un prestataire opérant ainsi sur le marché inclue ce poste dans le calcul.

Cela dépend donc toujours des objectifs du futur maître d’ouvrage ; tous les intéressés ne deviendront pas clients. Pourtant, pour l’architecte, ce dernier point est déjà effectif par la jurisprudence courante dès la simple demande orale d’élaboration de plans ; sans signature.

Surtout dans des métropoles comme Munich, on trouve de très fortes différences de prix par rapport à la région rurale environnante.

Ce n’est pas différent en Rhénanie et vraisemblablement pas non plus dans d’autres grandes villes comparées à leur périphérie. Cependant, je connais personnellement un architecte avec lequel je tenterais l’expérience « attribution » ; il ne peut garantir sérieusement un prix forfaitaire, donc le risque de dépassement des coûts demeure toujours présent.

Alors restez calme, Dipl.-Ing. Architecte. | Wirt-Inf. | Conseiller BAFA & Kfw Parcus ; comme dans chaque branche, il y en a de toutes sortes, parfois il y en a plus d’un type que d’un autre.

Cordialement

Dès 10 %, le maître d’ouvrage peut déjà réclamer les intérêts avec de fortes chances de succès. À 30 %, tout architecte aurait de très mauvaises chances, car sa responsabilité civile serait d’un autre avis. Ici, je n’aurais aucune compréhension.

Je travaille moi-même avec des concepts maître d’ouvrage / architecte à prix fixe, avec une pleine garantie sur la propre prestation des maîtres d’ouvrage.
Au cours des 3 dernières années, j’ai eu en moyenne un dépassement de coûts réel de 5 000 € par maison individuelle, mais il s’agissait de demandes particulières postérieures.
Je ne me suis pas du tout dévalorisé, car les prix des différents corps de métier ont depuis toujours un peu baissé.

Cette année reste à observer, le premier semestre a été très stable chez moi dans la région Rhin-Main ainsi que dans la région de la Ruhr.
Ce qui est bien sûr très important, c’est le nombre de chantiers qu’un maître d’œuvre a en cours.
Il y a évidemment une différence entre lancer un appel d’offres pour un toit ou pour cinq toits en parallèle.

Le fait qu’un contrat puisse également être conclu par un comportement concluant est tout à fait justifié. En effet, aucun maître d’œuvre sérieux ne peut réaliser un calcul de coûts sur les croquis avec lesquels un maître d’ouvrage arrive généralement.

Il s’agit d’abord de trouver une esquisse préliminaire qui fonctionne.

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Je ne fais bien sûr pas référence aux maisons préfabriquées, ici une garantie de prix n’est certainement pas un sujet et en fin de compte tout est une question de contrat. Bien sûr, les coûts de planification sont également minimisés ici. On pourrait aussi se demander s’il est justifié d’indiquer des coûts correspondants au maître d’ouvrage alors qu’aujourd’hui on se contente parfois de changer l’adresse dans les dessins.

@ Parcus

Dès 10 %, le maître d’ouvrage peut intenter une action en justice pour récupérer les intérêts avec de fortes chances de succès. À 30 %, tout architecte aurait de très mauvaises cartes, car sa responsabilité civile en penserait autrement. Ici, je n’aurais pas non plus la moindre compréhension.

En cas de dépassement du montant des travaux, le maître d’ouvrage ne peut [U]habituellement se faire rembourser les coûts supplémentaires pas. La situation est différente uniquement si un prix forfaitaire contractuel et garanti est convenu. C’est pourquoi, dans mon premier message à Dr. Faustus, j’ai souligné que dans tous les cas, un financement devrait également prévoir suffisamment de marge de manœuvre pour les cas imprévus, notamment du point de vue du dépassement du montant des travaux.

[…]Cette année reste à voir, le premier semestre a été très constant pour moi dans la région Rhin-Main ainsi que dans la Ruhr.

Ce sont de bonnes perspectives. Félicitations !

Je ne fais bien sûr pas référence aux maisons préfabriquées, ici une garantie de prix n’est certainement pas un sujet et au final tout est une question de contrat. Bien sûr, les coûts de planification sont aussi minimisés ici. On pourrait également se demander s’il est justifié d’imputer au maître d’ouvrage des coûts correspondants alors qu’aujourd’hui on ne fait parfois que changer l’adresse sur les plans.

Oui, cela s’applique certainement à la partie des fournisseurs qui ne génèrent des commandes qu’avec leurs maisons types et ne peuvent donc pas sortir de leur cadre. D’autre part, les coûts d’architecte estimés pour ce groupe de fournisseurs sont si faibles qu’il y aurait probablement peu d’impact si ce poste était crédité au maître d’ouvrage lors de la reprise d’une planification existante.

Pour ma part, je me souviens de très peu de commandes où il n’y a pas eu de modifications des plans ; même pour un semi-détaché, où l’on pourrait supposer que la marge est marginale, à part la longueur et la largeur du corps de bâtiment. Récemment, c’est plutôt le cas que nous commençons littéralement avec une feuille blanche ; les coûts d’architecture et de statique s’appliquent toutefois dans les deux cas.

Cependant, je travaille aussi avec des « poseurs de pierres » conventionnels :D

Cordialement