Terrasse sur toit de garage. Droit de la construction Hessen

Bonjour à tous,

trois garages jouxtent mon appartement, qui conviendraient parfaitement comme terrasse. Mon propriétaire serait d’accord si je réalise cela de manière autonome. Comme on peut le voir sur le graphique ci-joint, j’ai sans problème la possibilité de respecter bien plus que les m.E. 3 m légalement prescrits par rapport au voisin. Les garages sont déjà entourés à l’arrière et sur la gauche par un mur qui dépasse d’environ hauteur de poitrine le bord du toit. C’est-à-dire, de mon point de vue, qu’il suffirait d’installer une balustrade, comme indiqué sur le bord avant des toits des garages, et (également pour des raisons de statique) de construire un plancher en bois avec des poutres transversales appropriées. Comme il y a une fenêtre « de plain-pied » sur le toit, aucun travaux de façade ne seront nécessaires.

Voici mes questions :
1) Faut-il déposer une demande de permis de construire pour cela ?
2) Le voisin (immeuble à plusieurs logements) doit-il donner son accord ?
3) L’allée du voisin (bétonnée, non construite dessus) compte-t-elle déjà dans les 3 m de distance ou la limite du terrain s’applique-t-elle ?

Bonjour dwirt

à 1. Oui ! Le taux d’occupation du sol est éventuellement à prendre en compte !
à 2. Non, il n’est pas un propriétaire tiers.
à 3. Non, elle ne compte pas, la distance doit être respectée à partir de la limite réelle. De plus, la hauteur du bâtiment atteinte à ce moment-là, qui se termine par le haut de la balustrade/garde-corps, doit être prise en compte ! Si elle se trouve sur la limite, tu risques de dépasser éventuellement la valeur autorisée... si le garde-corps se trouve à une distance de 3 m (ou bien il existe aussi des exceptions... où cela pourrait être jusqu'à un tiers... donc 1 m plus près... mais je ne sais pas actuellement pour la Hesse... donc il faut se renseigner !), alors il n’y a pas de problème.

En principe, on ne pourrait modifier cela qu’après une preuve statique... car les garages sont actuellement certainement calculés et réalisés avec une charge de neige locale habituelle seulement ! Les charges pour les terrasses sur le toit/balcons sont cependant multiples fois plus élevées... cela manquera donc et devrait éventuellement être corrigé ! Du moins si cela passe par la demande de permis de construire...

Bonjour BauLine,

merci beaucoup pour cette réponse super rapide.

Désolé de revenir encore avec une question bête, mais je suis un parfait novice en droit de la construction...

1) Le coefficient d’occupation des sols ne devrait - si j'ai bien compris - pas s'appliquer, car je n'agirais que SUR le garage, qui est déjà construit et autorisé depuis longtemps, n'est-ce pas ? La surface construite ne change donc pas...

2) Par "voisin" je voulais dire le propriétaire de la maison voisine.

3) Ensuite, concernant la balustrade. Les garages sur le toit sont en principe comme une boîte à chaussures, ouverte d’un côté (à l’avant). C’est-à-dire un mur fini à hauteur de poitrine à gauche et derrière, et à droite (notre côté) le mur de la maison. Donc, avec la balustrade, je ferme uniquement la partie avant ouverte et je vais - c’est exact - avec la balustrade à gauche jusqu’au mur = limite de propriété. Ce qui peut être effectivement problématique, si je t'ai bien compris.

Une alternative serait que je remonte la balustrade perpendiculairement vers l’arrière avant d’atteindre la marque des 3m, et ainsi sépare la zone hachurée sur le dessin (donc grossièrement les deux garages à droite). Ainsi, la règle de distance serait sans aucun doute respectée, non ?

Merci pour ta patience...

Bonjour dwirt

Le coefficient d’occupation des sols est le coefficient d’occupation des sols.. il change avec la surface habitable. Les terrasses sont des surfaces habitables... c’est pourquoi le coefficient d’occupation des sols de la maison existante est étendu de cette surface (ou peut être ajouté à un pourcentage plus faible). Il faudrait donc vérifier si ce coeficient, par rapport à la taille du terrain et la surface permise dans le plan d’urbanisme, est encore autorisé.
Ce que tu veux dire, c’est le coefficient d’emprise au sol. En général, cela inclut la surface construite... auxquels les garages comptent également (mais cela doit aussi être clarifié, car dans certains Länder, ils ne doivent pas être comptés jusqu’à une certaine taille...).

Chez le voisin.. c’est la distance par rapport à la limite de propriété qui compte.. mais il ne peut pas faire d’objection si tout se passe correctement.

Si les murs ont déjà été approuvés lors de la construction à l’époque, ils sont considérés comme existants et peuvent rester tels quels, ou être utilisés comme garde-corps. La hauteur du parapet doit alors être mesurée/vérifiée à partir du nouveau revêtement ! Du côté de la rue... donc chez un voisin public, cela ne pose généralement pas de problème. Cela ne devrait donc pas poser de problème là non plus.

Pour régler simplement et de manière contraignante la question des distances, tu pourrais passer rapidement au bureau d’urbanisme compétent.. ils pourront t’expliquer cela en détail...

Mais encore une fois... avant que tu n’investisses quoi que ce soit... clarifie les questions statiques ! La toiture, donc la surface de la terrasse, ne sera pas conçue pour cela !!

Bonjour BauLine,

j'ai compris, merci beaucoup

Alors.. bonne chance.