Plan d'étage spécial ou ennuyeux avec sous-sol ?

Bonjour chers experts en plans,
Je vais aller droit au but et commencer par le questionnaire :

Plan d’urbanisme / Restrictions
Taille du terrain – env. 1000m² (sera encore subdivisé)
Pente – env. 60cm de dénivelé sur 10m (emprise au sol approximative)
Lieu de construction – Bavière (Franconie)

Certaines choses ne sont pas connues, car il n’y a pas de plan d’urbanisme (par ex. indice de surface au sol, indice de surface de plancher, emprise au sol, ligne de construction et limite, construction mitoyenne, …)
Forme du toit / style / orientation selon l’environnement – il y a vraiment presque TOUT dans les environs.

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment – maison individuelle – de préférence toit en pavillon / toit en pavillon mansardé, éventuellement aussi toit à deux versants avec un comble haut, pas uniquement rectangulaire
Sous-sol, étages – sous-sol + rez-de-chaussée + étage
Nombre de personnes, âge – 2 adultes (31, 32) et un enfant (2 ans) + 2e enfant possible
Besoin en pièces au rez-de-chaussée, à l’étage – Rez-de-chaussée : séjour-salle à manger attenant à la cuisine (pièce séparée, de préférence avec une grande porte coulissante vers la salle à manger), cellier attenant à la cuisine, 1 bureau avec canapé-lit (10m²), WC et douche
Étage : 2 chambres d’enfants (de préférence de même taille, min. 14m²), chambre parentale, dressing (séparé de la chambre), 1 salle de bain
Sous-sol : bureau (+ canapé-lit), atelier (salle de bricolage), local technique, espace de rangement
Bureau : usage familial ou télétravail ? – Moi en télétravail permanent, mon mari 2 jours/semaine Nombre d’invités pour dormir par an – 4 (famille éloignée, donc « seulement » 4 mais plus souvent dans l’année)
Architecture ouverte ou fermée – plutôt fermée, mais séjour-salle à manger spacieux
Construction conservatrice ou moderne – bonne question ?
Cuisine ouverte, îlot central – fermée, nous pensons plutôt qu’en raison de la taille / cuisine fermée pas d’îlot, peut-être un plan de travail allongé avec 3 tabourets de bar ?
Nombre de places pour manger – 8 dans la salle à manger, 3-4 tabourets de bar dans la cuisine
Cheminée – peut-être
Mur pour musique/stéréo – non
Balcon, terrasse sur le toit – pas indispensable, mais si cela se prête bien, ok
Garage, carport – de préférence garage double, mais probablement rien dans un premier temps à cause des coûts, puis carport double
Potager, serre – pas encore prévu
Autres souhaits/spécificités/routine quotidienne, aussi avec raisons pourquoi ceci ou cela ne doit pas être – Nous avons besoin d’un débarras + 2e bureau, d’où le souhait d’un sous-sol, vue magnifique plein sud, séjour-salle à manger orientés au sud, entrée de la maison à l’est (rue), pas de boîte rectangulaire pour la maison – plutôt quelque chose de « spécial » comme une extension d’angle/bow-window

Conception de la maison
Par qui a été conçue la planification : architecte
Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ? – Garde-robe, douche/WC au rez-de-chaussée ne prend pas beaucoup de place et est fonctionnel – orientation rue + nord aussi bonne, cellier attenant à la cuisine avec passage à travers le mur de placards, disposition de la salle à manger vers le sud (baie d’angle prévue à la table à manger), belles dimensions des pièces
Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ? – Il nous manque « le quelque chose de spécial », cuisine espace perdu, escalier peut-être trop grand ?
Estimation du prix selon l’architecte / planificateur : 750 000 € incluant sous-sol (offre constructeur maison préfabriquée)
Budget personnel maximal pour la maison, y compris équipements : 650 000 €
Technique de chauffage privilégiée : chauffage au sol / installation photovoltaïque

Si vous devez renoncer, à quels détails / aménagements
- pouvez-vous renoncer : toit en pavillon, sauna et douche au sous-sol, local hobby/atelier
-ne pouvez-vous pas renoncer : sous-sol, photovoltaïque, cellier, 2e bureau, espace de stockage, maison à énergie positive (également pour la subvention KFW 300)

Pourquoi la conception est-elle ainsi ? par ex.
Quelles demandes ont été mises en œuvre par l’architecte ? Ce que nous avons dit a été réalisé à l’identique, sans idées ou objections propres de la part de l’architecte.

Nous avons reçu une recommandation pour l’architecte du fabricant de maisons préfabriquées et avons planifié ensemble, et maintenant on nous déconseille fortement le sous-sol (mauvaises conditions de sol, il faudrait prévoir un cuvelage étanche, et le sous-sol coûte environ 130 000 € + coûts annexes). Toutefois, nous ne sommes pas encore satisfaits car le devis dépasse largement notre budget. Le fait est : tel que c’est actuellement, nous ne pouvons pas nous le permettre, bien que certains paramètres (650k, pas rectangulaire, sous-sol) aient été clairement communiqués dès le départ. Maintenant, on nous suggère soit de supprimer le sous-sol (nous avions déjà réduit au strict sous-sol utilitaire), soit de rendre la maison rectangulaire à l’étage (9x11m – donc l’« extension » disparait).

Auriez-vous peut-être des recommandations concernant les fournisseurs – peut-être que nous ne pouvons tout simplement pas nous permettre avec nos nombreux souhaits de construire une maison avec Luxhaus, et qu’il nous faut vraiment réduire à un fabricant « moyen de gamme »... le « low budget » (Massa Haus, Allkauf Haus, Okal Haus) au détriment de la qualité n’est pas une option.

Ce que nous espérons maintenant, ce sont des regards critiques sur notre plan et des idées – « ce petit quelque chose ». Aussi une évaluation, si un sous-sol est vraiment absurde dans notre cas. Existe-t-il des plans alternatifs dans lesquels un espace de stockage est véritablement prévu ? Si nous ajoutons vraiment 2 pièces à l’étage + rez-de-chaussée au lieu d’un sous-sol, nous arrivons certainement aux 130 000 € que le sous-sol nous coûterait. Nous avons malheureusement découvert ce super forum seulement maintenant, avons déjà engagé un architecte (recommandé), mais espérons pouvoir encore « sauver quelque chose » avec votre aide.

Un grand merci d’avance !

Ce qui me vient rapidement à l’esprit, c’est la sortie de la chambre vers la terrasse. Il y aura une belle marche qui mènera à la terrasse. En es-tu conscient ?

Ce qui me saute aux yeux rapidement, c’est la sortie de la chambre vers la terrasse. Il y aura une belle marche qui mènera à la terrasse. Est-ce que tu en es conscient ?

Non, cela ne nous était pas clair jusqu’à présent. Comment peux-tu voir si rapidement qu’une marche est nécessaire à cet endroit ?

La terrasse devra de toute façon être supprimée à cause du budget et du sous-sol, selon le représentant de la maison préfabriquée, alors ce serait un rectangle SANS la terrasse/le balcon en haut.

Enfin des débutants qui trouvent seuls le chemin vers le questionnaire - merci pour cela !

Si j'ai bien compris, vous avez planifié une maison avec le fournisseur Luxhaus en planification individuelle avec un architecte qu'ils vous ont recommandé et vous avez procédé plusieurs fois de manière maladroite. Cela a maintenant pour conséquence (à mes yeux professionnels certainement prévisible) de devoir freiner au niveau du prix à un stade de planification défavorable et de devoir revoir les choses. C’est dommage pour les plans de base qui, considérés seuls, ne sont en fait pas mauvais mais qui, sous les signes désormais reconnus, ne peuvent malheureusement plus être utilisés. Si ce sont en fait vos propres plans, c’est encore pire – ne tentez surtout pas de sauver quoi que ce soit pour la prochaine tentative !

Je commence par le terrain, que nous ne connaissons pas vraiment puisque vous n’avez malheureusement ni montré les altitudes du site sur le plan de situation ni par des vues. Or celles-ci sont plus déterminantes que votre propre préférence pour savoir s’il faut construire une cave ou pas, et remplaceraient la solution la moins coûteuse (voir aussi la règle 11ant sur les caves que vous trouverez en interne via la recherche dans le forum ou bien en externe avec les guillemets "Mit oder ohne Keller: eine Regel als Entscheidungswerkzeug"). Qualifier un tiers de votre salon comme une “annexe” et vouloir la remettre en question ne fonctionnera pas non plus.

De même, vous n’irez pas plus loin en voulant remplacer le fournisseur par Allkauf Haus, Massa Haus ou Okal Haus. Allkauf Haus et Massa Haus sont des fournisseurs de maisons à aménager soi-même. Ce seraient à mes yeux les derniers choix pour répondre à une planification individuelle – prenez plutôt à l’inverse un modèle catalogue d’un fabricant “Economy mais prêt à emménager”. Ensuite, les maisons à aménager soi-même ne valent la peine que pour des bricoleurs expérimentés et polyvalents. Ceux qui veulent une maison prête à emménager paieront au final plus cher chez ce type de fournisseur. Okal Haus serait du moins un fabricant plus adapté du point de vue du degré d’aménagement, même si je dirais que c’est une “recommandation de mes pieds endormis”. Si vous cherchez sans être liés à un mode constructif, vous pouvez aussi venir me voir – sauf si vous vous êtes obstinés sur les panneaux à ossature bois (pourquoi d’ailleurs ?), alors allez voir un “expert de maisons préfabriquées” (ou aussi en Bavière Andreas Zink) et faites-vous au moins conseiller de façon impartiale.

Avec un architecte, vous devriez d’abord traiter les phases de prestations 1 et 2 selon la HOAI (appelée “Module A” dans mon “Plan de construction d’une maison, aussi pour vous : le modèle des phases de la HOAI !”), en vous focalisant sur les maisons préfabriquées, par exemple cherchez “A better place”. Dans ce cadre, vous clarifiez très fondamentalement la question de la cave avant de commencer à dessiner quoi que ce soit et mettez ensuite d’accord budget et cubature. Venez avec une liste de besoins et de souhaits chez l’architecte, mais en aucun cas avec vos propres esquisses – peu importe à quel point vous y croyez (peut-être même “à juste titre”). Et : vous devez être absolument fous pour vous engager éventuellement avec le diable bon marché, juste parce que vous craignez vaniteusement un simple rectangle ! Si on sait faire, une maison peut être belle sans coûter cher.

Beaucoup de choses ne sont pas connues car il n’y a pas de plan d’urbanisme (par ex. coefficient d’occupation du sol, coefficient d’utilisation du sol, fenêtre de construction, ligne et limite de construction, construction en bordure, …)
Forme du toit / style / orientation selon l’environnement – mais il y a presque vraiment TOUT dans le voisinage.

Avant de vous étonner de tout ce qui peut être clairement rejeté parce que le voisinage ne semble au final qu’un mélange hétéroclite du point de vue d’un profane : soyez assez intelligents pour déposer une demande de permis préalable !
Montrez ici une vue à peu près large (cent mètres, mieux plus) issue du plan cadastral ou d’une photo aérienne (n’oubliez pas : les masquages ou autres gênent uniquement quand on aide), on peut souvent reconnaître d’expérience des “fenêtres de construction de fait” ou ce genre de choses.

Ce qui me frappe rapidement, c’est la sortie de la chambre vers la terrasse. Là, un joli seuil va se créer vers la terrasse. En es-tu conscient ?

Je ne peux pas suivre ta perception (je crois, pour la toute première fois ?) ?

Je ne reproduis pas ta perception (je crois, pour la toute première fois à peu près) (?)

La hauteur des portes pleine hauteur dans l’étage est indiquée à 2,11. Les deux portes dans la chambre menant à la (toit)terrasse sont indiquées à 1,92. Je pense maintenant quand même que le bord supérieur de toutes les portes est à la même hauteur.

Sans avoir regardé le plan maintenant, tu décris une situation dans laquelle nous étions il y a environ un an et demi, de manière similaire.

Nous avions également planifié nos souhaits avec un puis, après une sélection approfondie des fournisseurs, avec deux différents fabricants de maisons préfabriquées. Le résultat était alors aussi d’environ 100 000 € au-dessus de notre budget (nous aurions brûlé notre marge de manœuvre dès le début).

J’ai ensuite essayé de trouver une entreprise de construction pour notre sous-sol afin d’estimer le prix. Une entreprise de construction locale dans la ville (qui m’a été recommandée par beaucoup et qui a une bonne réputation) a pu m’aider. Le chef a dit qu’il me construirait la même maison, 100 000 € moins chère mais en construction massive. Nous avons fait cela et sommes entièrement satisfaits.

Mon impression est que les fabricants de maisons préfabriquées (pas tous mais certainement beaucoup) ont un corset et si tu n’y rentres pas, tu paies.
Exemple : charpente apparente. Déclaration du vendeur de maisons préfabriquées : ça coûte une fortune, tu peux oublier avec ton budget. Bien sûr, il ne peut pas la passer avec sa machine et a un effort supplémentaire. Chez le constructeur massif, la déclaration était : c’est même un peu moins cher. Le charpentier fait la charpente en même temps et nous n’avons pas besoin d’un plaquiste ni d’un plafond de grenier.

À toute personne qui se sentirait attaquée, je décris seulement ma situation et je ne veux pas lancer ici de recommandations ou de discussion sur quel type de construction est meilleur ou pire. Cela peut être différent pour chacun et à tout moment.