Bonjour,
nous sommes actuellement en pleine négociation pour l'achat d'une maison jumelée clé en main proposée par une agente immobilière.
Cela signifie que tu n'as aucun influence sur l'équipement ?
Le problème est qu'apparemment elle n'a pas encore le permis de construire pour la maison jumelée. Elle dit que celui-ci ne peut être obtenu que par le propriétaire du terrain ou ensuite par l'entreprise de construction pour le compte des propriétaires. Elle est sûre que la maison peut être construite ainsi et se réfère au paragraphe 34.
C'est une pratique courante et rien de grave au départ. Le § 34 concerne la légalité des projets dans les quartiers bâtis contigus. Cela signifie que la nouvelle construction doit s'adapter au bâti existant, il n’y a pas de plan d’urbanisme pour servir d’orientation.
(1) Dans les quartiers bâtis contigus, un projet est autorisé s'il s'insère dans le caractère de l'environnement proche par le type et l’étendue de l’usage du sol bâti, le mode de construction et la surface du terrain à bâtir, et si l'accès est assuré. Les exigences relatives à des conditions de vie et de travail saines doivent être respectées ; le paysage urbain ne doit pas être affecté.
(2) Si le caractère de l’environnement proche correspond à l’une des zones constructibles désignées dans le règlement pris en vertu du § 9a, la légalité du projet est jugée uniquement selon son type, en tenant compte de l’autorisation générale dans la zone conformément au règlement; pour les projets exceptionnellement autorisés par le règlement, le § 31 alinéa 1 s’applique, sinon le § 31 alinéa 2 est applicable.
(3) Aucun impact nuisible sur les zones centrales d’approvisionnement dans la commune ou dans d’autres communes ne doit être attendu d’un projet selon les paragraphes 1 ou 2.
(3a) L’exigence d’insertion dans le caractère de l’environnement proche selon le paragraphe 1 phrase 1 peut être dérogée au cas par cas si la déviation
1. sert à l’extension, modification, changement d’usage ou renouvellement d’une entreprise commerciale ou artisanale construite légalement ou à l’extension, modification ou renouvellement d’une construction à usage résidentiel construite légalement,
2. est justifiable sur le plan urbain, et
3. est compatible avec les intérêts des voisins et les intérêts publics.
La phrase 1 ne s’applique pas aux commerces de détail qui pourraient nuire à l’approvisionnement local ou avoir des impacts négatifs sur les zones centrales d’approvisionnement dans la commune ou ailleurs.
(4) La commune peut, par règlement
1. fixer les limites des quartiers bâtis contigus,
2. désigner comme quartiers bâtis contigus des zones bâties en périphérie, si les surfaces sont indiquées comme zones constructibles dans le plan d’aménagement,
3. inclure certaines zones périphériques dans les quartiers bâtis contigus si ces surfaces sont caractérisées par l’utilisation bâtie du secteur adjacent.
Les règlements peuvent être combinés.
(5) Les conditions pour établir des règlements selon le paragraphe 4 phrase 1 n° 2 et 3 sont que
1. ils soient compatibles avec un développement urbain ordonné,
2. qu’ils ne provoquent pas l’autorisation de projets soumis à une étude d’impact environnemental obligatoire selon l’annexe 1 de la loi sur l’évaluation environnementale ou selon la législation régionale, et
3. qu’il n’y ait pas d’indices d’atteinte aux biens protégés mentionnés au § 1 alinéa 6 n° 7 lettre b.
Dans les règlements selon le paragraphe 4 phrase 1 n° 2 et 3, des dispositions spécifiques selon le § 9 alíneas 1 et 3 phrase 1 ainsi que alinéa 4 peuvent être prises. Le § 9 alinéa 6 s’applique en conséquence. Pour le règlement selon le paragraphe 4 phrase 1 n° 3, s’appliquent en complément les § 1a alíneas 2 et 3 et § 9 alinéa 1a ; celui-ci doit être accompagné d’une justification avec les indications correspondantes au § 2a phrase 2 n° 1.
(6) Lors de l’établissement des règlements selon le paragraphe 4 phrase 1 n° 2 et 3, les règles relatives à la participation du public et des autorités selon le § 13 alínea 2 phrase 1 n° 2 et 3 ainsi que phrase 2 sont appliquées en conséquence. Le § 10 alínea 3 s’applique aussi en conséquence aux règlements selon le paragraphe 4 phrase 1 nn° 1 à 3.
Il est important de savoir que les deux moitiés du duplex doivent avoir des dimensions extérieures et une apparence identiques et s’adapter au bâti existant ; parfois des moitiés décalées peuvent aussi obtenir un permis. Ce qui me dérange, c’est la formulation « proposée par une agente immobilière ». Cette agente agit-elle uniquement comme agent foncier avec pour conséquence fortuite que la nouvelle construction doit aussi être vendue ? Ou est-elle une vendeuse de maisons capable de répondre à toutes tes questions concernant la construction ? Dans ce dernier cas, c’est l’expérience qui compte – en général, des vendeurs expérimentés peuvent te donner des informations fiables sur la possibilité de construction.
Quelqu’un a-t-il déjà été dans la situation d’acheter une maison prévue sans que le permis de construire ait été délivré ? Nous sommes très inquiets qu’après l’achat du terrain et la démolition de la maison actuelle, la ville dise non, la maison ne peut pas être construite ainsi et que nous devions avoir une maison plus petite. Je vous serais très reconnaissante pour vos avis.
Il y a plusieurs façons de minimiser ce risque. Ici aussi, cela m’étonne que l’agente / le promoteur ne soit pas allé au service d’urbanisme pour clarifier les possibilités de construction de manière assez fiable.
Tu peux à tes frais déposer une demande préalable de construction au service d’urbanisme, que tu sois propriétaire ou pas. Mais je ne le ferais pas à ta place. Va personnellement au bureau de l’urbanisme – ici en Rhénanie il y a souvent un accueil public le jeudi – et demande s’il est possible et quel type de construction est autorisé sur le terrain privilégié ; ainsi tu auras une meilleure vue d’ensemble, notamment pour savoir si une construction de maison individuelle est du tout permis.
L’autre alternative est de faire inclure dans le contrat d’achat un droit de rétractation au cas où le projet acheté ne serait pas autorisé. Tu ne prends alors que le risque des frais pour la demande de permis – à condition d’une formulation adéquate du droit de rétractation.
Salutations amicales