Veuillez demander des retours sur notre structure financière

Bonjour à tous,

Notre première tentative pour une maison individuelle remonte à 2017, assez spontanée - terrain bon marché trouvé, on ne veut pas jeter des loyers élevés à personne, un enfant en route - erreur typique de débutants. C’est pourquoi cela a bien sûr échoué au niveau du financement, car les offres des banques étaient tout simplement trop chères pour moi. Nous avons donc décidé de louer plutôt un appartement adapté à la famille pour les prochaines années et d’essayer tout de même d’épargner du capital propre. Jusqu’ici la bonne décision.

En ce qui concerne la maison, la planification n’a jamais cessé. C’est pourquoi nous avons une idée assez précise de l’équipement que la maison doit avoir, la taille, les aménagements extérieurs qui nous importent, etc. etc.

Cependant, ce que nous n’avions pas jusqu’à présent, ce sont des personnes ayant une expertise en financement. C’est pourquoi je publie aujourd’hui mon message dans l’espoir d’obtenir vos avis/retours pour savoir si la construction est trop fragile, si j’ai oublié des points essentiels dans la planification, des choses auxquelles je dois encore réfléchir à l’avance (oui, je sais, trop peu de capital propre - je m’attends tout à fait à cette réponse Mais nous continuons à épargner.).

La construction de la maison avec un entrepreneur général est prévue seulement pour mi/fin 2020, voire même 2021 - cela dépend de la rapidité de la viabilisation par la commune. Donc, il y a encore pas mal de temps pour épargner du capital propre.

Ma femme reprendra le travail à temps partiel après 2 ans de congé parental fin 2021. Cet argent ne doit toutefois PAS être pris en compte car il est trop difficile à calculer précisément, et nous voulons garder cet argent pour nous (vacances, luxe, ce dont on a encore besoin).

Nous attendons vos retours, questions et critiques avec impatience !

Merci d’avance,
dropss

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? Couple marié
[*]Quel âge avez-vous ? 30+31 ans
[*]Y a-t-il des enfants ? Oui, 2 garçons (0+2 ans)
[*]Des enfants sont-ils prévus ? Non, c’est tout
[*]Quelle est votre profession ? Je travaille depuis 6 ans dans l’industrie pharmaceutique, ma femme est dans la restauration. Elle est actuellement en congé parental.
[*]Êtes-vous salariés, indépendants, retraités, femme/homme au foyer, etc. ? Je suis salarié en CDI, ma femme ne travaille pas actuellement.
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Je travaille à plein temps, ma femme reprendra à temps partiel dans 2 ans. Son revenu ne sera pas très élevé, mais grâce à ses expériences préalables/références et contacts, elle trouvera un emploi presque partout en Allemagne.

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels revenus avez-vous (brut/net) ? Brut, je gagne 8070 euros par mois (plus un bonus annuel). Le net est de 5k, car je suis en classe d’imposition 3 et j’ai une assurance maladie privée pour moi et les deux garçons (déjà déduits).
[*]Quelle est la somme des allocations familiales ? 408€
[*]Autres prestations sociales comme l’allocation parentale, indemnités maladie, etc. ? 150€ d’allocation parentale
[*]Quel capital propre avez-vous ? 30k
[*]Combien de ce capital propre voulez-vous investir dans le projet maison ? Le capital propre est dédié à la construction de la maison, la réserve d’urgence est séparée et ne sera pas touchée.

Situation des dépenses :
Les dépenses déjà incluses dans d’autres postes peuvent bien sûr être omises. Cette liste n’est pas exhaustive et peut être étendue ou regroupée à volonté. Veuillez indiquer tous les coûts mensuels, même s’ils ne sont payés qu’annuellement !

Depuis mon entrée dans la vie professionnelle je tiens un livre de comptes détaillé. Les coûts variables suivants (coût de la vie) sont la moyenne depuis janvier 2017. Les coûts fixes restent fixes.

Frais de logement :

[*]Loyer actuel hors charges 1400
[*]Loyer actuel charges comprises 1680
[*]Électricité 71
[*]Gaz 0 (pompe à chaleur)
[*]Eau, assainissement, ordures, nettoyage des rues inclus dans le loyer charges comprises
[*]Téléphone, Internet, mobile 70

Coûts de mobilité :

[*]Abonnement mensuel bus et train (aussi pour les enfants !) -
[*]Crédit auto (ou épargne pour une nouvelle voiture) 300
[*]Assurance 900/an
[*]Taxes 300/an
[*]Carburant 290/mois
[*]Réparations moyenne sur 3 ans : 80€/mois
[*]Autres -
[*]Y a-t-il une deuxième voiture, moto, scooter ? Veuillez indiquer de nouveau tous les postes ! Les coûts sont pour 2 voitures

Coûts des assurances :

[*]Assurance maladie privée (aussi assurance complémentaire, indemnités journalières, etc.) 917/mois, déjà déduit du salaire
[*]Assurance responsabilité civile (y compris animaux) 83/an, soit 7/mois
[*]Assurance vie capital ou risques 0
[*]Assurance retraite (y compris Riester, Rürup, etc.) 317/mois
[*]Assurance invalidité professionnelle 72/mois
[*]Assurance accident payée par l’employeur
[*]Assurance habitation 6/mois
[*]Assurance protection juridique 20/mois
[*]Autres assurances (ex. assurance voyage, assurance obsèques) Complément dentaire : 17/mois

Coûts de la vie courante :

[*]Alimentation 590
[*]Restaurants 55
[*]Soins/Pharmacie 100
[*]Animaux domestiques (nourriture, vétérinaire, médicaments, pension) 0
[*]Médicaments/Factures médicales et pharmacie 243 (remboursement par l’assurance privée, mais avance au départ) [/B]
[*]Vêtements 350
[*]Meubles inclus dans "ménage", ce qui comprend aussi les torchons, produits de nettoyage, déco, tondeuse à gazon, etc. : 395
[*]Frais de crèche/école (et cantine) pas encore, la crèche près du terrain demande environ 250€ pour l’aîné, le plus jeune paie 200 pour un demi-temps
[*]Soutien scolaire -
[*]Matériel scolaire et livres -
[*]Cotisations club/salle de sport 29
[*]Babysitter 10
[*]Jouets poste assez récent, environ 60€ actuellement
[*]Nettoyage voir ménage
[*]TV/vidéo/audio/CD/DVD Si on compte Prime, environ 10€ par mois
[*]Billets (football, cinéma, concerts, etc.) on regarde "en public" avec des amis dans le jardin devant le grill, donc ce poste est sous "alimentation"
[*]Dons -
[*]Autres 300

Épargne :

[*]Vacances 300
[*]Maison varie. min. 750€, parfois 1000, selon le mois
[*]Préparation retraite voir plus haut, 317
[*]Loisirs/Cadeaux -
[*]Autres -

Autres dépenses :

[*]Pensions alimentaires ? -
[*]Crédits ? seulement la voiture
[*]Autres ? Liquide qui "disparaît tout simplement", au marché hebdomadaire par ex., frais de parking ou une glace et un bretzel... environ 50€
[*]Quelque chose a été oublié ? Merci de le préciser ici !

Totaux des revenus et dépenses :

Les valeurs suivantes concernent la situation actuelle. Les dépenses moyennes indiquées plus haut sont relevées depuis 2017, donc il existe des écarts avec les totaux.

[*]Revenus totaux 5554 (arrondi à l’euro près)
[*]Dépenses totales 4350 (arrondi à l’euro supérieur)
[*]Solde 1204
[*]dont somme loyer hors charges et épargnes réductibles (ex. épargne maison) Le solde est ce que nous utilisons actuellement pour financer nos différents postes. 370€ vont à assurances/achats/autres, 80€ aux plans d’épargne enfants, 150€ à la réserve d’urgence, et 600€ à la maison.

Informations générales sur la propriété :

[*]Quelle est la taille du terrain ? 567 m²
[*]Quelles dimensions ? 27 m * 21 m
[*]Quel est le taux de base du terrain ? 145€/m²
[*]Construction neuve, ancienne (année de construction), type de maison ? Neuf, maison individuelle, toit à pignon
[*]Garage ? Carport à toit à pignon
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) environ 150 m² sans sous-sol
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? nc

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Coût du terrain 85050
[*]Coûts de viabilisation inclus dans le prix
[*]Frais accessoires à l’achat (notaire, tribunal, taxe foncière, courtier) sans courtier. 6804
[*]Coûts de construction ou d’achat (y compris architecte, ingénieur structure) 280000 (règlementation énergétique)
[*]Coûts de rénovation et/ou de réhabilitation -
[*]Coûts annexes à la construction (ex. raccordements, expert sol, électricité chantier, etc.) gros œuvre 30k, total 51000
[*]Aménagements extérieurs/terrasse, chemins, aménagement jardin, clôtures, etc. 37200
[*]Coûts de financement (ex. frais ou intérêts de mise à disposition) Interhyp ne facture pas de frais de courtage à ma connaissance, cela est inclus dans les mensualités/intérêts
[*]Coût total 486k

Autres coûts :

[*]Coût cuisine 12k
[*]Meubles, lampes, décoration xk
[*]Autres “coûts non acquisition, frais annexes acquisition, construction ou frais annexes construction” 4000 (association protection maître d’ouvrage + expert)

Synthèse des coûts :

[*]Coût total 502k
[*]Capital propre déductible cela dépend. 30k liquide, aide à la construction 24k (je ne l’ai pas comptée car 1. la recevons-nous vraiment ? 2. elle est versée mensuellement), 4,5k subvention BAFA pour pompe à chaleur à eau glycolée, 20k auto-réalisation (peinture, pose sols, aménagements extérieurs - beaucoup d’artisans dans la famille)
[*]Montant du financement 381,5k + 50k KFW (programme 124). La cuisine (12k) sera financée par un crédit séparé. 4k pour l’association protection maître d’ouvrage seront payés à partir des réserves.

Informations nécessaires sur le crédit :
(pour plusieurs tranches de financement, indiquer pour toutes, pour plusieurs variantes les distinguer clairement) :

[*]Montant du crédit 381500
[*]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) prêt amortissable
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) aucune offre concrète reçue pour l’instant
[*]Durée de fixation du taux d’intérêt 25 ans
[*]Capital restant dû à la fin de la fixation variera selon le remboursement entre 50k et 120k.
[*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet devrait pouvoir être remboursé en 35 ans maximum
[*]Taux initial de remboursement 2 ou 3 %
[*]Mensualité objectif 1400€, après paiement de la cuisine (actuellement nous calculons 400€ de charges courantes pour la maison, ce qui atteint notre plafond de 2k mensuels. La KfW exige 208€ par mois pour son crédit - 3 ans sans remboursement, ce qui nous laisse un peu de marge pour la cuisine, qui doit être terminée dans les 3 premières années)
[*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer le montant) doivent être possibles
[*]Changement de taux de remboursement possible ? (conditions comme nombre, plage de taux préciser)
[*]Pour les prêts liés à des contrats d’épargne-logement (Prêt Anticipé, Intermédiaire ou TA) veuillez indiquer les détails du contrat (montant du prêt, taux intérêts épargne, taux d’épargne minimal, somme épargnée minimum, taux d’épargne planifié, primes Riester, date d’affectation prévue, mensualité future, taux crédit, etc.)

Juste pour la situation de départ... Il doit y avoir une erreur quelque part.
Revenus : 5.558,00€
Dépenses : logement 1.821€, voitures 770€, assurance 439€, coût de la vie 2.399€ (avec [Kita], sans médicaments)
Épargne prétendue : 1.293€ (si l’on inclut ici les médicaments)

Cela donne un déficit ! de 1.164€ avec la somme épargnée et un tout petit excédent de 129€ sans la "capacité d’épargne"...

Mmh, bon point. Probablement une erreur statistique. Assurances, impôts, vacances et achats comme les meubles etc. ("Haushalt") ne sont pas payés mensuellement, mais toujours à partir des réserves, une fois par an (comme la plupart probablement). Les moyennes pour le Haushalt baissent aussi chaque mois, car les achats ponctuels comme 1000 € pour un canapé deviennent mathématiquement de moins en moins importants. Ici, je les ai cependant présentés comme une dépense mensuelle, pour respecter les consignes - ce qui donne à la fin une chose un peu bancale.

Les valeurs suivantes se réfèrent à la situation actuelle. Les dépenses moyennes ci-dessus ont été recueillies depuis 2017, il y a donc des écarts par rapport aux totaux.

[*]Revenus totaux 5554 (arrondis à l’euro près)
[*]Dépenses totales 4350 (arrondies à l’euro supérieur)
[*]Solde 1204
[*]dont somme du loyer froid et des économies optionnelles (par exemple taux d’épargne pour la maison) Le solde est ce que nous utilisons actuellement pour financer nos différentes positions. 370 € y vont pour les assurances/achats/autres, 80 € pour les plans d’épargne enfants, 150 pour l’épargne de précaution et 600 pour la maison.

C’est effectivement la situation actuelle. Sur les 370 € mensuels, nous payons tout ce que nous avons comme gros achats, assurances et vacances, et ça convient jusqu’à présent.

Bonjour, vous ne devriez pas prendre en compte le Baukindergeld car le raccordement n’est pas encore confirmé.
Je vois ici aussi un financement complet classique. Vous avez exclu la KfW alors qu’il faut aussi payer intérêts + amortissement. Les 30k actuels sont déjà partis pour les frais annexes + cuisine.
Si l’on suppose qu’on dispose de 5k net pour 500k + éventuellement une augmentation des prix de la construction, je trouve cela déjà très serré.

C'est vraiment impressionnant de voir que quelqu'un a un revenu net plus élevé que nous, les doubleurs, et que pourtant cela suffit peut-être juste pour une maison !

@ TE ce n'est pas contre toi, c'est juste que cela m'a frappé à quel point c'est extrêmement cher dans certaines parties du pays ops:

Si tu n'as pas de permis de construire dans 16 mois, il n'y a pas d'aide financière pour les familles pour la construction de logements.