Achat ou don de la maison parentale pour un soutien maximal

Bonjour à tous,
après que notre terrain réservé soit probablement "hors course", nous avons besoin de votre aide pour trouver des idées.
Nous envisageons de "reprendre" la maison parentale de ma femme, de l'agrandir (surélévation + extension) et de la rénover ainsi que de la moderniser dans ce cadre.
Il s'agit officiellement d'une maison individuelle où vivent à la fois les parents (retraités) au rez-de-chaussée et nous (2 adultes et 2 enfants) à l'étage. La maison date de 1950 et a déjà été plusieurs fois modifiée, le niveau technique général étant d'environ 1990. Les mesures évidentes seraient : nouveau système de chauffage (actuellement chauffe-eau instantané pour l'eau chaude), nouvelles fenêtres, nouveau toit, éventuellement une nouvelle façade. Extension, escalier extérieur, etc.

La maison n'a qu'une seule entrée et ne possède pas de cage d'escalier fermée. Il n'y a pas non plus de portes d'appartement, nous vivons en principe « ouvert » les uns avec les autres.
Nous sommes locataires et payons régulièrement le loyer + charges aux parents. Le cadastre de la maison est "propre", c’est-à-dire sans aucune charge ou hypothèque.

Après les premiers entretiens avec un architecte et des esquisses initiales, il est clair que nous devons et voulons investir environ 200 000 € à 250 000 €. Le problème est que les parents souhaitent compréhensiblement rester en toute sécurité là-bas.

Nous sommes maintenant confrontés à la question de savoir ce que nous pouvons faire. Malheureusement, ni l'architecte ni un notaire consulté n'ont pu nous donner de conseils concrets. À notre avis, plusieurs variantes existent :
Variante 1 :
Division officielle des unités d'habitation et vente de l'appartement supérieur à nous. Nous pourrions alors établir le financement en intégrant KfW124, KfW151, KfW430, KfW431 et l’aide Baukindergeld. Cependant, c'est extrêmement compliqué ou bien les conditions préalables à une division ne sont pas remplies pour le moment. Par exemple, il n'y a pas d'entrées séparées. Nous craignons que cela ne soit pas réalisable.
Avantage : l'appartement du rez-de-chaussée reste hors du financement.

Variante 2 :
Nous achetons la maison des parents et inscrivons un droit d'usufruit ou similaire en faveur des parents.
Nous pourrions alors "bénéficier" d’un financement avec KfW124, KfW151, KfW430, KfW431 et Baukindergeld. Cependant, il y aurait alors un usufruit inscrit au profit des parents. Nous craignons que les banques n’acceptent pas la "re-financement" pour l’extension + modernisation etc. (probablement 150 000 €). Il y a eu il y a environ 2 ans des discussions avec un conseiller en financement, qui avait refusé un financement dans ces conditions.
Un autre problème est le prix d'achat de la maison. Nous devrions financer ce montant, mais les parents nous le rendraient. Cela nous semble étrange et ne sert en réalité qu'à obtenir l’aide Baukindergeld (condition d'achat). Cela serait-il une fraude ou une obtention indue de subventions ?

Variante 3 :
Donation de la maison. Cela signifie que nous ne pourrions « profiter » que de KfW151, KfW430, KfW431 et renoncer au Baukindergeld. En outre, dans ce cas aussi, les parents insisteraient compréhensiblement sur un usufruit ou similaire, ce qui remettrait en question la faisabilité financière de l’entreprise.

Nous n’avançons tout simplement pas dans nos réflexions et ni l’architecte ni le notaire n’ont pu nous apporter beaucoup, à part la phrase « c’est compliqué ».
Peut-être avez-vous des idées ?

C'est cependant extrêmement complexe ou bien les conditions de base pour une division ne sont actuellement pas réunies. Par exemple, il n'y a pas d'entrées séparées. Nous craignons que cela ne soit pas réaliste à réaliser.

Pourquoi c'est extrêmement complexe ? Tu dois « seulement » prouver deux appartements indépendants pour l’attestation de cloisonnement. Ne peut-on pas régler cela avec un seul accès d’escalier ? Entrée dans le couloir de l’immeuble et porte chez tes parents + en haut de l’escalier la deuxième porte de l’appartement.

Cependant, il y a ensuite une usufruit inscrite au profit des parents. Nous craignons que les banques n’acceptent pas cela pour le « financement résiduel » pour l’agrandissement + modernisation, etc. (probablement 150 000 €).

Tu veux dire un droit d’habitation qui serait alors prioritaire dans le registre foncier et qui réduit la valeur de la maison. Si les appartements ne sont pas séparés, la maison ne vaut rien en cas de saisie forcée (qui achèterait une maison où il ne peut pratiquement pas emménager s’il doit vivre ouvertement avec tes parents). Si tu me demandais, cette discussion de financement serait terminée après 30 secondes...
Cela vaut aussi pour la variante 3.

Je ne vois pas de fraude aux subventions formellement.

À mon avis, il ne te reste que la possibilité de séparer les appartements. Mets le plan au format.

Bonjour Nordanney,
merci pour ton retour. J’ai joint les plans.
L’espace de l’escalier est très ouvert, imaginer une porte d’appartement pour les parents demande beaucoup d’imagination. Le problème vient ici de l’extension avant, ce qui fait que l’escalier se trouve derrière la salle de bains des parents. Bien sûr, une porte vers l’appartement du dessus pourrait être installée très facilement. Peut-être as-tu encore des idées grâce aux plans ?

C'est en fait fou que, après la rénovation, une entrée séparée à côté de la maison doit être créée. Mais celle-ci n'existe simplement pas pour le moment...

Alors coordonne-toi avec l'architecte, le notaire, la banque et tes parents et achète l'appartement encore à terminer. Cela devrait en principe être faisable. Tu peux aussi établir un règlement de copropriété pour un bien immobilier encore non achevé (sur la base des plans et du permis de construire).

Merci pour ton conseil, la semaine prochaine nous avons un rendez-vous avec la banque, on verra ce qui sera proposé là-bas. En principe, cela correspond aussi à mes idées. Cependant, le notaire m'a rendu incertain. Il a dit que pour la vente de l'appartement du dessus, des démarches seraient nécessaires, ce qui rendrait la Variante1 presque impossible ou très coûteuse. Il a mentionné les étapes et évaluations suivantes :

Expert pour déterminer la valeur sur le marché (cher)

Déclaration de division avec les conditions remplies au départ (il ne connaissait pas ta proposition, moi non plus, donc merci ! ) (coûts et efforts élevés)

Il faut absolument diviser le terrain et comptabiliser à moitié la valeur vénale de l'appartement du dessus (cher et effort important pour le géomètre, le cadastre, etc.)

Division du registre foncier, ou création des registres fonciers pour le rez-de-chaussée et l'étage supérieur

Il a estimé les coûts à plus de 15 000 € et a évalué le temps nécessaire pour ces démarches à environ 1 an. Finalement, il a déconseillé cette entreprise.

Même si les coûts étaient aussi (irréalistes ?) élevés, je considère néanmoins l'usufruit comme un critère éliminatoire pour toute banque...

D'après ta première évaluation et mes réflexions, cela devrait cependant pouvoir être réglé globalement avec la déclaration de division basée sur la planification et le permis de construire ainsi que la division du registre foncier, n'ai-je pas raison ?