Achat de terrain communal encore à fusionner (4 questions)

Nous avons la possibilité d'acquérir un terrain de la commune dans un quartier résidentiel nouvellement prévu. Un projet de contrat d'achat nous a déjà été envoyé (seulement 5 pages !).

Le problème est que les parcelles du quartier résidentiel prévu ne sont pas encore fusionnées et que les terrains ne sont donc pas encore lotis. Une proposition de division (approuvée par le conseil) a été publiée et les intéressés ont pu postuler pour les différents terrains. La délimitation finale des terrains est également en attente (déclaration du service urbanisme). Cependant, des pierres limites ont déjà été posées (?) et le plan d’aménagement est disponible.

Question 1 :

Dans le projet de contrat, il n’est fait référence qu’au terrain dans la proposition de division. Toutes les informations du registre foncier n’existent pas. Car il n’y a probablement pas encore de nouveau numéro de parcelle ni de registre foncier pour les nouveaux terrains... ou est-ce que je me trompe ?

Question 2 :

De plus, la garantie contre les défauts matériels est complètement exclue. Est-ce que toutes les communes procèdent ainsi ?

Question 3 :

Et il est renoncé réciproquement à une « réservation de propriété » en ce qui concerne la personne morale de droit public du vendeur (commune).
Peut-être parce que le nouveau terrain (parcelle) n’a pas encore de registre foncier où cela pourrait être inscrit ?

Question 4 :

La phrase excluant les charges anciennes est-elle suffisante ?

« La vendeuse doit garantir la délivrance d’un titre de propriété exempt de charges inscrites au registre foncier pour la parcelle à délimiter »

Tout est un peu différent de ce que j’avais appris… :confused:

Bonjour Heidegeist,

Un projet de contrat d’achat nous a déjà été envoyé (seulement 5 pages !).

Veux-tu en avoir 10 ? Trois suffisent aussi.

Le problème est que les parcelles du futur lotissement ne sont pas encore fusionnées et que les terrains ne sont donc pas encore parcellairement délimités.

Ce n’est pas votre problème. La commune a (probablement) acquis tous les terrains à ce stade, c’est-à-dire que les limites ne sont plus des limites de propriété mais seulement des limites de parcelles — la fusion est alors une formalité et sera probablement effectuée avant la division définitive. Dans ce cas, rien dont un acheteur doive se préoccuper.

Une proposition de division (approuvée par le conseil) a été publiée et les intéressés ont pu postuler pour les différents terrains. La mesure finale des terrains est également encore en attente (d’après le service urbanisme). Des pierres angulaires ont déjà été posées (?!), et le plan d’aménagement est disponible.

Je suis certes géomètre-expert, mais je n’ai aucune idée de ce que pourrait être une ou plusieurs pierres angulaires !? Il se peut que le contour du lotissement ait déjà été remis au point et délimité par de nouveaux jalons (pierres, tubes, etc.). Cela serait acceptable, car cela permet encore des ajustements sur les parcelles.

Question 1 :

Aucune information cadastrale n’existe. Comme il n’y a probablement pas encore de nouveau numéro de parcelle ni de registre foncier pour les nouveaux terrains... ou est-ce que je me trompe ?

Correct. Néanmoins, le plan de division et une description de l’objet acheté par sa taille, son emplacement et sa numérotation définissent clairement ce sur quoi vous enchérissez.

De plus, la garantie des vices cachés est totalement exclue. Toutes les communes font-elles cela ?

Ce n’est pas mon affaire. Demande à ;)

Question 3 :

Le renoncement bilatéral à une « inscription provisoire d’acquisition » est mentionné en vue de la personne morale de droit public qu’est le vendeur (la commune).
Peut-être parce que le nouveau terrain (parcelle) n’a pas encore de registre foncier où on pourrait l’inscrire ?

Oui et non. On pourrait aussi inscrire une inscription provisoire d’acquisition sur les parcelles existantes concernées de votre point de vue ou, après fusion, sur l’ensemble du terrain — mais la raison pour laquelle on le fait est une autre. Si on achète à un particulier et qu’on n’a pas d’inscription provisoire d’acquisition, le vendeur peut théoriquement conclure un meilleur accord avec un autre intéressé, avant le moment du transfert ou avant que l’on ait à payer le prix d’achat. Alors, on paie éventuellement le notaire sans acquérir le terrain.

Si une commune s’autorisait cela, les chefs du service urbanisme et le maire pourraient déjà songer à prendre un manteau chaud. ;)

Question 4 :

La phrase excluant les charges anciennes est-elle suffisante ?

« La vendeuse doit garantir la délivrance d’une propriété libre de charges inscrites au registre foncier pour la parcelle à mesurer. »

À mon avis (de mémoire) : non.

« Libre de charges » se réfère aux droits de câble et de passage, servitudes, hypothèques / hypothèques foncières, etc.

Les charges anciennes, c’est-à-dire les substances qui pourraient se trouver dans le sol et devoir être éventuellement éliminées, ne sont pas décrites par cette clause à ma connaissance.

Mais on peut bien évaluer cela si on sait quelle utilisation a eu lieu jusqu’à présent. Si c’était un champ, il est relativement improbable qu’il y ait des charges anciennes significatives, si tant est qu’il y en ait. Si c’était évidemment une ancienne zone industrielle, il faut regarder cela de plus près, bien que de telles zones devraient être définies et enregistrées par la commune.

Cordialement
Dirk Grafe

Question 2 :

De plus, la garantie des défauts apparents est entièrement exclue. Toutes les communes procèdent-elles ainsi ?

(...)

Question 4 :

La phrase d’exclusion des charges anciennes est-elle suffisante ?

« La vendeuse doit assurer une acquisition de propriété exempte de charges inscrites au registre foncier du lot à mesurer »

Tout est un peu différent de ce que j’avais appris... :confused:

Pour 2 :
En principe oui.
Il ne reste donc que les vices cachés.

Pour 4 :
Exempte de charges ne comprend pas les charges anciennes.
Celles-ci sont exclues comme mentionné à la question 2.

Merci pour les réponses. Vous m'avez déjà bien aidé avec cela :)


J'ai regardé quelques contrats de vente sur Internet et auprès de connaissances. Par exemple, je n'ai pas trouvé la phrase « Libre de vices juridiques... » ou similaire.


Définition de vice juridique
Parmi les obligations typiques du vendeur, il y a aussi celle de transférer la propriété de la chose vendue à l'acheteur (§ 433 al. 1 phrase 1 du Code civil). La chose doit être libre de vices juridiques (§ 433 al. 1 phrase 2 du Code civil).

Il y a un vice juridique chaque fois qu'un tiers peut, en vertu d'un droit privé ou public, nuire à la propriété, à la possession ou à l’usage de la chose vendue[5], et que l'acheteur ne peut donc pas « disposer librement de la chose et exclure toute intervention d'autrui » (§ 903 du Code civil).

Un vice juridique est également présumé lorsqu’un droit est inscrit au registre foncier alors qu’il n’existe pas réellement (§ 435 phrase 2 du Code civil). En effet, en faveur du tiers inscrit, il est présumé que ce droit lui appartient effectivement (§ 891 al. 1 du Code civil), ce qui porte atteinte par exemple à la négociabilité et à la possibilité d’hypothéquer un terrain apparemment déjà grevé.

À quoi pourrait ressembler une telle clause ou phrase dans le contrat ?

Tu ne trouveras pas cette phrase non plus.
Il y a des vices matériels et des vices juridiques.

En excluant la responsabilité pour les vices matériels, le vendeur reste donc responsable des vices juridiques. Même sans mention.
Ils se produisent cependant rarement.