Propriété avec droit d'usufruit partiel - Avis ?

Bonjour à tous,

nous avons actuellement un terrain concret en vue. Comme souvent, il y a ici encore des particularités pour lesquelles nous aimerions avoir l’avis d’autres personnes.

Fondamentaux :
Surface du terrain : environ 610 m²
Emprise au sol : env. 9x13 m
Situation : trouée dans un lotissement des années 90.
La maison se trouve en deuxième rangée par rapport à une rue calme. Accès par une voie privée - partagée avec le voisin.
Existences : il y a actuellement 2 garages sur le terrain (voir photo)
Le terrain est plat. Il se situe toutefois sur 2 niveaux. La partie avant (env. 45 m²) près des garages est environ 1,5 m plus basse que le reste. La transition est un bord raide.

Particularité : pour le plus grand des deux garages (env. 40 m²), un droit d’usufruit doit être accordé pour 15 ans. Ce droit d’usufruit inclut le droit d’accès à la garage par l’arrière à pied. Évidemment aussi par l’avant.
Contexte : le propriétaire actuel habite le terrain voisin. Dans le grand garage se trouve sa caravane, sur laquelle il aime bricoler (petites réparations, en grande partie électroniques. Il a 70 ans.)
La transmission de ce droit d’usufruit est exclue. S’il décède plus tôt, le droit d’usufruit prendra également fin plus tôt.

Prix :
Valeur foncière
+ frais de raccordement proportionnels de l’époque
+ prix pour le plus petit garage
+ participation à l’accès par la voie privée (sur la base de la moitié de la valeur foncière)
Le grand garage ne sera pas valorisé (il a probablement coûté 40k).

L’image est purement schématique. Ni les proportions ni l’orientation, la disposition, etc. ne sont correctes dans le détail.



notre avis actuel :
Pour nous ça convient. Le quartier résidentiel est très agréable avec quelques inconvénients acceptables (la perfection n’existe pas).
Le prix du terrain est globalement adapté (à notre limite budgétaire). Ici dans la région, il y a presque plus de trous dans la construction. Encore moins de vendeurs motivés. Et si oui, généralement à 50 % et plus au-dessus de la valeur foncière.
Nous pouvons vivre avec le droit d’usufruit. Une seule garage nous suffit. Pour l’accès arrière au garage, il y aurait de toute façon un angle mort sur le terrain.

Voici maintenant la question : avons-nous oublié quelque chose ? Le droit d’usufruit entraîne-t-il des inconvénients que nous aurions peut-être oubliés ? Nous nous entendons bien avec le propriétaire actuel après plusieurs conversations et une première rencontre.
Le monsieur a 70 ans, n’a pas d’autres proches (à part sa femme) dans la région.

Inconvénients qui nous viennent à l’esprit :
- nous pourrions un jour nous brouiller avec le propriétaire actuel. Pourtant, il pourrait toujours entrer sur notre terrain et bricoler très près de chez nous
- l’usufruitier peut en principe louer le garage. Il pourrait donc théoriquement y avoir un bricoleur plus bruyant. (ceci pourrait peut-être être exclu dans le contrat)
- les banques ne vont pas aimer le droit d’usufruit. La valeur de ce droit est-elle déduite de la valeur totale selon la formule ? (ce serait relativement sans problème, car la garage vaut bien plus que le droit d’usufruit)
Nous avons quelques inquiétudes que cela puisse compromettre le financement.

Y a-t-il autre chose que nous aurions peut-être oublié pour le moment ?

Merci d’avance !

Ne vous faites pas de soucis à cause de cette mini-charge. La décote de 2 000 € à la banque n'a pas d'importance (ce sera dans cette fourchette). Formulez le droit de manière raisonnable. Peut-être comme une servitude personnelle analogue à un droit d'habitation. Seulement utilisation, prise en charge partielle des frais de gestion, limitation dans le temps, non transférable.

Merci pour la réponse.

La valeur actuelle du droit d’usufruit est d’environ 14 000 euros selon mon calcul avec l’annexe 9a de l’article 13 BewG. (loyer fictif supposé de 100 euros/mois + accès)
Mais même si cela est déduit, la valeur du garage non comptabilisé reste toujours supérieure à 14 000 euros.
Donc au total, c’est en fait une plus-value.

J’espère que la banque le verra aussi ainsi.

La valeur actuelle du usufruit est probablement d'environ 14 000 euros selon mon calcul avec l'annexe 9a de l'article 13 BewG. (loyer fictif supposé 100 euros/mois + accès)

Cela devrait être nettement plus bas. Mais au final, cela n'a pas beaucoup d'importance, car la situation est globalement détendue.

Courte mise à jour : nous avons finalement choisi un autre terrain. Pour ce terrain, il y avait encore quelques questions personnelles à clarifier avec le vendeur (droit successoral) sans perspective concrète de résolution.

De plus, il y avait quelques pièges liés au droit de la construction en raison de la position élevée du terrain. Après une visite sur place de l'administration de la construction, nous aurions dû nous aligner sur la hauteur du faîte des voisins, qui ont tous une hauteur de soubassement inférieure de 1,5 m. Le tout avec une hauteur maximale du mur de soutènement déjà basse, au maximum 50 cm.

Il y aura probablement un petit bungalow construit dessus un de ces jours. Cela convient bien pour cela.