Achat de terrain - Terrain constructible - Terrain de jardin ?

Bonjour,

j’ai une question :

Je m’intéresse à un terrain actuellement bâti d’une maison. Le terrain fait 1300 m2. Le BRW est malheureusement ici de 1200 euros / m2.

J’ai récemment trouvé un autre bien pour lequel on m’a indiqué que le terrain était composé d’une parcelle constructible et d’une autre parcelle de jardin. Cela signifie que le prix d’achat était en conséquence, car une partie du terrain jardin valait nettement moins cher.

Passons maintenant au bien actuel.

Le terrain est situé sur une forte pente. Une grande partie du terrain ne peut pas être construite selon le plan d’urbanisme. La zone constructible couvre environ 300 m2 de la surface totale de la parcelle. Le reste doit ou peut uniquement être utilisé comme jardin et logiquement ne peut pas être bâti.

Dans le Geoportal Hessen BORIS, la totalité du terrain de 1300 m2 est affichée comme une seule parcelle.
Cela signifie-t-il que le terrain doit être multiplié par le Bodenrichtwert dans son ensemble ? Ici à Wiesbaden, les terrains sont très rares. On ne fait pas de cadeaux ici.

Je me demande juste que, puisque la zone constructible est si petite, ne peut-on pas multiplier la partie de près de 1000 m2 exclusivement utilisable comme jardin également par le Bodenrichtwert ?

Je vous prie de m’éclairer.

Merci !

Un peu plus de 20% sont constructibles. Cela correspondrait à un coefficient d'occupation des sols de 0,2x. Je crains que tu doives accepter le prix pour une construction de maison individuelle. Karsten

Qu'est-ce qui est minuscule dans 300 m² de surface constructible ? Comme l'a écrit nordlys, cela représente 20 % et ce n'est pas rare. Si un lotissement avait lieu aujourd'hui, la surface constructible ne serait pas plus grande, mais le terrain dans son ensemble plus petit. Peut-être qu'une décote est justifiée en raison de la forte pente, mais là aussi, on ne doit pas s'attendre à des montants importants. Combien demande le vendeur ? Valeur de base du terrain, plus, moins ?

Oui, 300 m² ne sont vraiment pas petits. Ici, nous avons partout une surface minimale de terrain de 650 m² avec un coefficient d'occupation du sol de 0,2 -> 135 m² La fenêtre de construction est cependant plus grande.

Si on peut définir une partie comme jardin chez vous, peut-être que peut le dire

Les valeurs de référence du sol sont déterminées à partir des prix d'achat réels des ventes passées. Elles servent d'orientation, notamment pour les expertises d'évaluation, par exemple lors de ventes aux enchères judiciaires ou pour la détermination de la valeur de nantissement. Lors de ces évaluations, le terrain réel est comparé au terrain moyen évalué et des majorations ou minutions sont appliquées en fonction de circonstances dépréciatives ou valorisantes telles que la situation en pente, la nature du sol, la localisation, la taille ou la forme (particulièrement étroite ou particulièrement longue).
Cela n’a cependant rien à voir avec ce que le vendeur peut demander. La fixation du prix est libre. Si le vendeur demande la valeur de référence du sol pour l’ensemble du terrain, tu peux certes argumenter, mais en fin de compte, tu dois payer ou continuer à chercher.
Si tu veux payer, la banque peut bien sûr te contrarier, car elle applique généralement des abattements habituels et fixe une valeur de nantissement correspondante plus basse.

Juste une question au passage. Tu voulais vraiment dire 1200/m² ? Qu’est-ce que c’est ? Le centre-ville ? Ce serait plus de 1,5 million rien que pour le terrain.