Plan de paiement - retenue de 5 % non réglementée

Bonsoir à tous,

nous avons signé l'année dernière en mai un contrat d'entreprise avec une entreprise de construction régionale pour la construction d'une maison individuelle, qui construit environ 30-40 maisons par an. Le mois prochain, nous achèterons le terrain auprès de la commune et dès que nous aurons obtenu l'accord de crédit pour la promotion du logement de l'État de B-W et que nous aurons ainsi levé la condition suspensive dans le contrat d'entreprise, nous commencerons la construction. Nous sommes actuellement en train de préparer la demande de permis de construire.
Notre travail en propre comprend : les travaux de peinture, les revêtements de sol (excl. couloir et salles de bains), les portes intérieures.
Les prestations d’architecte, de géomètre et les travaux de terrassement sont compris dans les prestations de l’entreprise générale.
Le plan de paiement n’est pas vraiment avantageux pour nous - je sais. Nous avons également décidé de construire avec cette entreprise et non avec le grand constructeur de maisons préfabriquées, en raison de plusieurs bons retours d’expérience personnels.
10 % après l’achèvement de la demande de permis de construire
20 % après le début des travaux de terrassement
20 % après l’achèvement de la dalle de fondation
30 % après l’érection de la charpente
15 % après l’achèvement de la chape
5 % après l’achèvement complet.
(Volume du marché : 490 000 €)

Maintenant à ma question :
Nous avons un peu d’inquiétude à l’idée qu’en cas de faillite éventuelle de l’entreprise, nous nous retrouvions avec une dalle de fondation de 250 000 € sur les bras.
Aujourd’hui, j’ai abordé avec notre architecte/contact responsable/directrice junior le fait que nous avons un droit légal à une retenue/garantie de 5 % et que le plan de paiement ne serait autrement pas valable juridiquement. Elle a répondu que le plan de paiement a été signé par les deux parties et qu’il est donc valable. Une garantie impliquerait des coûts supplémentaires et ils ont également besoin de l’argent pour commander les matériaux, etc.

Quelle démarche nous recommanderiez-vous, ou la situation juridique est-elle claire ici ? Nous ne souhaitons pas commencer le projet par une confrontation mais voulons néanmoins nous protéger au mieux.
Existe-t-il également une règle selon laquelle le paiement final devrait être de 10 % ?

Merci d’avance pour toute aide experte !

PS : Selon le Bundesanzeiger, l’entreprise présente pour 2021 un actif/passif de près de 6 000 000 €.

Les 5 % sont ton moindre problème. Tu paies des sommes astronomiques à l'avance (80 %) pour une structure brute, donc environ 400 millions, alors, que ce soit juste ou non, c'est totalement égal que tu reçoives/déduises les 5 % pour la réalisation en temps voulu. On ne peut pas signer un truc comme ça et je me demande toujours que les banques acceptent ce genre de chose…

Vous avez signé, il y a liberté contractuelle et aucune intention immorale ou frauduleuse n'est à supposer.
Vous devrez donc vivre avec ce que vous avez signé et faire confiance au constructeur de maisons pour qu'il veuille encore construire d'autres maisons et vous fournisse ainsi un bon travail.

Autant que je comprends, vous avez tout à fait droit aux 5 % de retenue lors du premier acompte. (Ou bien l’entrepreneur a le choix de régler cela par une caution). Je ne sais pas si c’est habituel que la garantie soit mentionnée séparément ou non. Mais en réalité, l’entreprise de construction est même tenue de vous en informer, (Google dit quelque chose comme sinon le plan de paiement serait invalide et affiche OLG Schleswig, jugement du 07.04.2021, 12 U 147/20 à ce sujet).

Je ne trouve pas non plus le plan de paiement particulièrement avantageux pour vous. Nous avions aussi une grosse somme au début chez nous, mais c’est avec un promoteur immobilier, c’est-à-dire que le terrain provient aussi de lui et n’est pas séparé.

N’écoute pas le monsieur...
La liberté contractuelle n’est pas absolue, notamment la protection des consommateurs intervient ici aussi. Et celle-ci prévoit une retenue de garantie pour les contrats de construction avec des consommateurs. D’ailleurs, une insolvabilité n’est souvent pas due à une mauvaise intention, mais simplement à une mauvaise gestion.
Et si l’entrepreneur commence déjà à argumenter avec des commandes de matériel, alors il te ment soit, soit il est proche de l’insolvabilité. Les artisans et le matériel ne sont généralement pas payés d’avance.

Je ne peux que recommander de consulter un avocat spécialisé.

Merci d'ores et déjà à chacun d'entre vous pour votre aide. Je vais aussi me renseigner sur le [Verband Privater Bauherren]. Une petite entreprise avec les capitaux indiqués de 6 millions d'euros est-elle économiquement saine ? En 2020, c'était 3 millions, en 2019 6,8 millions...