Encore une fois, avis demandé sur l'offre de financement.

Nous avons aujourd’hui reçu l’offre suivante d’Interhyp pour la Allianz.

Nous en sommes pour l’instant satisfaits. Tant la mensualité que le capital restant dû nous conviennent.
Nous envisageons de prendre une décision dans les 7 prochains jours (validité de l’offre) et de la finaliser ainsi.

Nous étions auparavant déjà chez Sparda mais là-bas nous n’aurions pu obtenir qu’une sécurité de taux de 15 ans sur le prêt principal (à 1,61 % effectif). Et le prêt KfW n’était pas non plus à prix réduit et donc à 1,51 % effectif.
De plus, il ne nous plaît pas que nous devions y gérer nos comptes salaires.

Des avis sur l’offre Interhyp/Allianz ?

Merci beaucoup.

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Coût total (tout compris) = 359 820 €
Apport personnel = 70 000 €
Travaux propres = 16 750 €
Besoin de financement = 273 000 €

Allianz

[*] 173 000 € Prêt

[*]20 ans de taux fixe à 2,00 % effectif (1,95 % nominal)
[*]Durée de 20 ans
[*]12 mois sans frais de mise à disposition (puis 3 % par an)

[*]2 % de remboursement anticipé possible par an (devrait nous suffire)

[*]2 modifications de remboursement possibles (mais seulement par paliers de 1 % entre 1 et 4 %)

[*]Le remboursement peut être suspendu gratuitement jusqu’à 2 ans en cas de naissance d’un enfant (ce que nous ne souhaitons pas faire)

[*]500 € de crédit pour un enfant supplémentaire prévu durant la durée
[*]10 % de la somme peuvent ne pas être retirés gratuitement dans les 18 mois suivant le premier versement

[*]3 % taux initial de remboursement

[*]Mensualité 713,63 €

KFW 153 (KfW 55)

[*]100 000 € Prêt

[*]20 ans de taux fixe à 1,27 % effectif (remisé par Allianz / 1,25 % nominal)

[*]Durée de 30 ans
[*]1 année sans remboursement

[*]12 mois sans frais de mise à disposition (puis 3 % par an)

[*]Remboursements anticipés de tout montant possibles
[*]5 000 € de crédit après la finalisation du projet
[*]2,86 % taux initial de remboursement

[*]Mensualité 342,73 €

Mensualité totale = 1 056,36

A un certain charme. Seuls 2% de remboursement anticipé me dérangeraient.

S'il y avait cela inclus dans le taux standard, nous prendrions sans doute aussi la possibilité de remboursement anticipé de 5 % comme condition.
Mais nous partons déjà du principe que nous ne ferons pas des remboursements anticipés comme des champions du monde.

2 % représentent tout de même 3 460 € par an, et nous ne rembourserons probablement pas autant chaque année pendant les 20 ans.
Donc, si un jour nous avons une somme importante, nous pouvons l'inclure aussi progressivement dans le remboursement en 2-3 années consécutives.

Sinon, il existe bien sûr de nombreuses façons satisfaisantes d’utiliser l’argent.

Mais maintenant vient le vrai problème qui nous fait encore réfléchir.

Nous n’aurions pas obtenu ce taux avec Allianz uniquement pour notre projet de construction, mot-clé valeur de nantissement.

La moitié de la propriété familiale (la maison bi-familiale des parents) appartient à ma femme, avec sa sœur.

Aucun loyer ne rentre, ma femme possède cette moitié seulement selon le registre foncier. Nous n’avons pas non plus de frais par exemple pour des réparations. Mais pas non plus de bénéfice.
Il y a seulement une dette résiduelle minimale qui est remboursée chaque mois par le beau-père à hauteur de 112 €, bien sûr cela est maintenant pris en compte dans notre bilan mensuel pour notre crédit (au cas où le beau-père et la sœur ne pourraient pas le faire), mais cela ne change rien à l'approbation du prêt puisque mon salaire est assez élevé pour supporter seul la mensualité même sans le salaire de ma femme.

Selon le système d’Interhyp (seulement une estimation approximative basée sur l’adresse, la taille, la cave, l’équipement moyen), l’objet vaut 270 000 € et le conseiller nous a recommandé d’inscrire une hypothèque sur cette propriété à hauteur de 100 000 € pour notre projet.

Son argumentation :
Si nous rencontrions de tels problèmes pour rembourser notre crédit, la banque essaierait de toute façon, outre notre maison, de réclamer la part de ma femme dans la propriété de ses parents.
L’hypothèque faciliterait cela un peu, si nous ne le faisions pas, cela n’empêcherait néanmoins pas de telles mesures.
Nous devrions donc utiliser ce « bien » sans complexe comme avantage pour améliorer notre taux d’intérêt. Les économies sur le taux d’intérêt dépasseraient largement les coûts d’inscription de l’hypothèque, etc.
La différence de taux selon son calcul Interhyp était d’environ 0,2 % soit 346 € la première année et évidemment moins les années suivantes.

Ce n’est d’ailleurs pas spécifique à Allianz.
Même pour une autre offre de la DSL Bank, Interhyp nous a recommandé cette démarche. Là, le chiffre était de 0,15 %.

Nous supposons que les parents et la sœur n’y voient pas d’inconvénient, nous voulons en parler ouvertement aujourd’hui, mais une drôle de sensation subsiste.

La question pour nous est en fait : est-ce vraiment le cas que même sans l’hypothèque, la banque saisira de toute façon cette autre propriété si nous rencontrons des difficultés ?

Je peux seulement te donner mon avis : l'argumentation de ton conseiller me semble limite et pas tout à fait correcte.

Pour moi, il est hors de question d’inclure un bien immobilier habité par la famille.

Question en retour : Vous offrez à la banque une garantie supplémentaire pour une meilleure condition, mais vous espérez qu'elle renoncera à une réalisation en cas de besoin ?

Ils peuvent le faire, mais ils ne sont pas obligés. Cela devient dangereux au moment où, après la réalisation de votre maison, des dettes résiduelles restent ouvertes.

Soit vous réussissez cela, soit la banque utilisera à juste titre la garantie.

Nous avions également demandé hier une offre chez Interhyp, ici aussi Allianz est intervenue. Il est apparu que, comme on le sait, le KfW était bien subventionné, le reste du prêt (pour nous sur 10 ans) était cependant nettement supérieur au taux d'intérêt attendu. On tente ici apparemment un calcul mixte, on attire avec un KfW avantageux, on renchérit le reste du prêt. Il faut donc bien examiner quel calcul mixte en résulte et ensuite le comparer.