Obtenir des offres comparables - sur quelle base ?

Nous avons un terrain en vue grâce à un système d’attribution de notre ville. Concrètement, cela signifie que nous attendons essentiellement que tous les terrains soient attribués (nous avons déjà pu choisir notre terrain préféré) pour pouvoir ensuite passer chez le notaire.

Nous avons également déjà rencontré plusieurs fabricants de maisons préfabriquées. Je pense qu’il n’est pas nécessaire de discuter davantage du comportement de l’entreprise générale (GU). Presque tous voulaient nous pousser à signer un avant-contrat, nous disaient que telle ou telle remise n’existait en fait plus, mais qu’ils nous la concédaient encore gentiment pendant 2 semaines, etc. L’un d’eux a même voulu nous refiler un plan d’exécution (sur quelle base, je me le demande ?).

Pour ne pas nous encombrer davantage avec ces discussions certes instructives mais pas vraiment productives, nous souhaiterions demander des offres concrètes à l’entreprise générale. Les types de maisons standard sont toutefois à peine comparables. D’où la question pour le groupe :

Sur quelle base peut-on obtenir des offres comparables ?

Faut-il ici engager concrètement un architecte pour réaliser une étude de faisabilité, une pré-étude ou même une étude de projet ? Comment cet architecte calculera-t-il les coûts du projet, sur la base desquels il facturera ensuite selon la HOAI ?
Les architectes indépendants ont-ils vraiment intérêt à n’accompagner que ces étapes ?

Je serais ravi de recevoir quelques réponses, nous sommes un peu à court d’idées.

Si ces questions ont déjà été répondues, veuillez m’en excuser. Je n’ai rien trouvé lors de mes recherches.

Concrètement comparable avec un LV, que l'architecte établit après la planification. Sinon, essayer de comparer les offres de GU et les descriptions confuses.

Comme Lumpi l’écrit, un architecte peut établir un cahier des charges détaillé/LV et ainsi permettre de comparer les coûts. Mais cela relève de la phase 6 de la HOAI et à ce stade, pratiquement tout sauf la construction elle-même est déjà fait.

L’architecte calcule son honoraire pour les étapes que tu as mentionnées sur la base d’une estimation plus ou moins précise des coûts. Cela peut être détaillé par corps de métier ou un peu plus global, selon l’architecte (expérience d’un architecte personnel plus des retours d’expérience).

Je dirais que si tu veux construire une maison préfabriquée ou avec un entrepreneur général, un architecte n’a pas vraiment de sens ni ne permet d’économiser de l’argent.

La comparaison des types de maisons se fait alors seulement de manière approximative selon la taille / le plan / le niveau d’équipement.

Les comparaisons des types de maisons se font alors aussi seulement de manière approximative sur la taille / le plan / le niveau d'équipement.

Pour le constructeur de maison individuelle, il s'agit en fait de bien, bien plus : Dalle oui/non, cordeau à piquer oui/non, géomètre, installation de chantier, électricité de chantier, eau de chantier, location de grue, toilettes de chantier...

Dalle de fondation oui/non, cordeau oui/non, géomètre, installation de chantier, électricité de chantier, eau de chantier, location de grue, Dixi...

Ce sont des frais annexes de construction à la charge du maître d’ouvrage.
Pour une maison en maçonnerie, la dalle de fondation est comprise, pour une maison préfabriquée le prix inclut généralement OK dalle de fondation, mais ils la proposent quand même comme prestation exclusive.

Cher TE :
L’architecte se fera payer selon la HOAI. Peu importe combien tu devras ensuite payer un GU.

On peut comparer en indiquant les m², la réglementation sur les économies d’énergie, donc KfW70 ou 55, éventuellement déjà le chauffage souhaité et quelques incontournables comme par exemple maison frisonne, villa urbaine avec bow-window, bloc de chaux-sable 125, toit à deux pans, nombre moyen de fenêtres, fenêtres colorées, standard moyen, briques façades.
Comme il faut se limiter aux entreprises contactées, par exemple de 3 à 5 (bien que je trouve 5 déjà trop), qui se sont imposées par une impression compétente, souveraine et honnête, la comparaison radicale du cahier des charges « relatively simple » doit être possible. Cependant, on ne peut certainement pas comparer toutes les prestations à l’identique, mais on peut les pondérer et les prioriser pour soi.
Par exemple, si une entreprise inclut un déshumidificateur dans la salle de bain, mais que tu ne le souhaites pas, il ne faut pas accorder trop d’importance à ces 300 € (somme ridicule).

Un premier pas est la comparaison des descriptions de construction et de prestations.

De plus, selon notre expérience, tous les fournisseurs semblent relativement similaires. Les suppléments pour les équipements supplémentaires s'équilibrent également à peu près. Pour l'un, les fenêtres filmées étaient plus chères, mais la cheminée du poêle moins chère, pour l'autre c'était l'inverse, etc.

Au final, nous avions une fourchette dans laquelle toutes les offres se situaient. Plus étroite que prévu. Les constructeurs locaux en maçonnerie étaient plutôt situés vers le bas jusqu'au milieu. C’est ce type-là que nous avons choisi.

Le moins cher des constructeurs en maçonnerie était Town & Country, parmi les maisons préfabriquées Allkauf Haus (dans notre cas). Chacun corrigé selon l’équipement. Mais pas tellement moins cher qu’on le croit au premier abord. La règle empirique d’au moins 2000€/m² de surface habitable correspondait assez bien pour nous. Maintenant, nous sommes même un peu en dessous.